BIM vs proptech: hva lønner seg for byggherrer?

To teknologier, to formål

BIM og proptech omtales gjerne som om de er samme bevegelse, men i praksis løser de svært ulike oppgaver for norske byggherrer. BIM, eller bygningsinformasjonsmodellering, handler om å bygge og forvalte en detaljert digital tvilling av selve byggverket gjennom hele livsløpet. Proptech er en bredere samlebetegnelse på teknologi som digitaliserer kjøp, salg, drift og utleie av eiendom. For storselskaper i bransjen er spørsmålet sjelden enten-eller, men hvor investeringskronene gir raskest avkastning. Skillet er likevel viktig å forstå før budsjettene legges.

Statsbygg, Veidekke og AF Gruppen har alle satset tungt på modellbaserte prosesser det siste tiåret. Samtidig vokser det fram en flora av norske proptech-selskaper som retter seg mot forvaltning og transaksjon. De to sporene møtes når et ferdig bygg skal driftes, men de styres ofte av ulike avdelinger med ulike mål. Det skaper både muligheter og friksjon. Denne artikkelen ser nærmere på hvor verdien faktisk oppstår.

Tall og trender

Norske aktører investerer stadig mer i digitale byggprosesser, og tallene viser tydelig retning.

Hvor verdien oppstår

For en byggherre ligger BIM-gevinsten først og fremst i prosjektfasen og i senere drift, mens proptech henter ut verdi når bygget er i bruk.

"BIM gir oss kontroll i byggefasen, mens proptech gir oss innsikt når bygget er tatt i bruk. Det er to sider av samme digitale strategi."

BIM: kontroll fra spade til drift

BIMs styrke er at all informasjon samles i én strukturert modell som alle fag jobber mot. Når arkitekt, rådgivende ingeniør og entreprenør deler samme datagrunnlag, oppdages kollisjoner mellom rør, ventilasjon og bæring før de blir dyre byggeplassfeil. Store norske byggherrer rapporterer at modellbasert prosjektering kutter både omarbeid og tidsbruk. Modellen følger byggverket videre inn i forvaltning, der den kan brukes til vedlikehold og ombygging. Verdien er størst der prosjektene er komplekse og langvarige.

Ulempen er at BIM krever modenhet i hele leverandørkjeden for å gi full effekt. Mindre underentreprenører henger ofte etter, og inkonsekvente standarder svekker datakvaliteten. Investeringen i programvare, opplæring og felles arbeidsmetodikk er betydelig. For storselskaper med mange prosjekter forsvarer skalaen kostnaden, men for enkeltprosjekter kan terskelen være høy. Gevinsten kommer over tid, ikke umiddelbart.

Proptech: verdi i drift og transaksjon

Proptech treffer en annen del av verdikjeden, nemlig forvaltning, utleie og kjøp og salg. Sensorer og smarte driftssystemer kan kutte energibruk og forutse vedlikeholdsbehov i ferdige bygg. Digitale plattformer effektiviserer utleie, leiekontrakter og porteføljestyring for eiendomsbesittere. For et industrikonsern med store eiendomsmasser kan slike verktøy frigjøre betydelige driftsmidler. Verdien er ofte raskere å realisere enn ved tunge BIM-investeringer.

Samtidig er proptech-markedet fragmentert, med mange små leverandører og kortere fartstid. Integrasjon mot eksisterende systemer er en gjentakende utfordring, og enkelte løsninger forsvinner like raskt som de dukker opp. Byggherrer må derfor vurdere leverandørenes soliditet nøye før de binder seg. Der BIM er en moden disiplin, er proptech fortsatt i en konsolideringsfase. Det gir både risiko og mulighet for tidlige brukere.

Konklusjon: utfyllende, ikke konkurrerende

For norske storselskaper er ikke BIM og proptech reelle alternativer, men komplementære investeringer. BIM bygger datagrunnlaget i prosjektfasen, mens proptech henter ut verdi når bygget lever videre. De som klarer å koble modellen fra byggefasen sammen med driftsdataene, sitter på et konkurransefortrinn. Utfordringen ligger i organisasjonen, der ulike avdelinger må samarbeide om felles data. Teknologien er sjelden flaskehalsen.

De neste årene vil trolig viske ut skillet ytterligere, etter hvert som BIM-modeller mater driftsplattformer direkte. Byggherrer som tenker helhetlig om datakjeden fra prosjektering til forvaltning, vil tjene mest. Investeringen bør styres som én digital strategi, ikke to konkurrerende prosjekter. Da blir spørsmålet ikke BIM eller proptech, men hvordan de spiller sammen.