Hobbyisten som tjener på eiendom

Kjøpe eiendom som investering – ikke bare bolig

Norsk boligmarked har i mange år vært et område hvor privatpersoner kan tjene penger. Men mens de fleste kjøper sitt eget hjem å leve i, finnes det en gruppe mennesker som ser muligheter for å investere i eiendom de leier ut eller videreselger. Disse hobbyistene er ikke eiendomsmeglere eller store investorer – de er helt vanlige mennesker som funnet sin veg til eiendomsformue.

Kirill Petrov, en 48 år gammel accountant fra Oslo, startet sin eiendomsinvesteringsprofesjon helt ved tilfelle. For 15 år siden kjøpte han en liten leilighet i Grünerløkka for å bo i. Etter fem år solgte han den for betydelig fortjeneste, og den gevinsten investerte han i en større hybel som han leide ut.

I dag eier Kirill fem leiligheter og hus fordelt rundt Oslo, og de genererer årlig omkring 400.000 kroner i nettoinntekter etter kostnader. Han har ikke sluttet jobben som accountant, men eiendomsinvesteringen er blitt hans viktigste økonomiske søyle.

Strategi nummer en: Buy and hold

Den klassiske eiendomsinvesteringsstrategi som Kirill bruker, er såkaldt 'buy and hold' – du kjøper eiendom og holder den i mange år, lever på leieinntektene, og håper at verdien stiger over tid. I Norges tilfelle har denne strategien historisk vært veldig lønnsom fordi boligprisene har steget årlig på omkring 5-7% gjennomsnittlig.

Fordelen med denne strategien er at den er relativt lite krevende. Du kjøper eiendom, du finner leieboer, og så samler du inn penger hver måned. Ulempene er at du trenger betydelig startkapital (typisk minst 20-30% egenkapital), og at det kan være slitsomt å håndtere leieboer og vedlikehold.

Kirill investerer både i nye og gamle boliger. Hans erfaring er at det handler om lokasjon – en billig leilighet på feil plass øker i verdi langsommere enn en litt dyrere leilighet på riktig plass. Han fokuserer på områder nær kollektivtransport og som tiltrekker seg unge fagfolk.

Strategi nummer to: Kjøp, oppgrad og selg

En annen strategi er å kjøpe gamle hus eller leiligheter som trenger oppgradering, sette i arbeide, og så selge dem for profitt. Silje Andersen fra Stavanger har gjort nettopp det. Hun har kjøpt og oppgradert fem leiligheter på fem år, og gjort en gjennomsnittlig profitt på omkring 400.000 kroner per leilighet.

Strategien krever at du kan gjøre eller overvåke renovering, forstå byggeprocessen, og ha evne til å identifisere hus som har potensial. 'Det finnes eiendommer som ser forfalt ut, men har et fenomenalt potensial,' sier Silje. 'Din jobb er å finne dem før alle andre gjør det.'

Denne strategien er mer krevende enn buy and hold. Du må jobbe aktivt med oppgradering, håndtere byggeprosesser, og skaffe finansiering for oppgraderingen. Men avkastningen er ofte høyere hvis du gjør det rett.

Risikoen du må kjenne til

Eiendomsinvestering er ikke uten risiko. Markedet kan gå ned, rentenivåene kan stige og gjøre dine utgifter større, leieboere kan være vanskelige, og større reparasjoner kan bli dyre. Kirill opplevde dette under finanskrisen i 2008-2009, da boligprisene falt og noen av hans investerings-eiendommer mistet verdi.

Han sier at det viktigste er å ha en buffer – penger på siden som kan dekke uventede utgifter og perioder uten leieinntekter. Mange nybegynnere undervurderer hvor mye vedlikehold og reparasjon en eiendom kan kreve.

En annen risiko er rentestigninger. Hvis du har lånt mye penger for å finansiere investeringene dine, og rentene stiger, kan det raskt bli dyrt. Kirill anbefaler at du aldri låner mer enn det som gir deg rom til å betale både renter og en viss tap av leieinntekter.

Tall og trender

Over 200.000 norske husstander eier investeringseiendom – det er omkring 6% av befolkningen. Disse eiendommene genererer omkring 6-7% årlig avkastning på gjennomsnitt gjennom kombinasjonen av leieinntekter og verdistigning. Markedet har vært ganske stabil de siste årene, selv om det har vært mindre aktivitet på salg av investeringseiendommer.

Gjør det smart – tips fra erfarne investorer

Start med å danne deg et realistisk bilde av markedet. Se på historiske priser, finn ut hva leiligheter leies ut for, og beregn realistisk avkastning. En eiendom som gir 3% eller mindre i leieinntekter + prisøkning er ikke en god investering. Start også i småformat – kjøp en hybrid eller liten leilighet før du går for større eiendommer.

"Eiendomsinvestering er enkelt på papiret, men vanskelig i praksis. Hva som ser enkelt ut blir komplisert når du faktisk må handle. Finn mentorer, les bøker, og gjør småfeil før du gjør store feil."