Leie ut rom i eget hus i Norge: skattefrihet, grenser og praktisk guide 2026

Når er utleie av rom skattefri?

Norsk skattelovgivning har en gunstig regel for deg som leier ut deler av din egen bolig: inntekten er skattefri dersom du selv bruker og disponerer boligen, og leietakers del av boligen representerer under 50 prosent av den totale utleieverdien. Med «utleieverdi» menes hva hele boligen kunne blitt leid ut for — ikke størrelse alene.

I praksis betyr dette: eier du en enebolig på 150 m² og leier ut ett rom på 20 m², er du godt innenfor 50 %-grensen, og all leieinntekt er skattefri. Eier du en tomannsbolig og leier ut den ene halvdelen (altså 50 prosent av boligen), er du derimot over grensen og utleieoverskuddet er skattepliktig.

Det er utleieverdi — ikke areal — som er avgjørende. Leier du ut en sokkel med eget kjøkken, bad og inngang, vil denne normalt ha høyere utleieverdi per kvadratmeter enn rommene i resten av huset, slik at selv et relativt lite areal kan utgjøre mer enn 50 prosent av den totale utleieverdien.

Når blir utleien skattepliktig?

Dersom leietakers andel av boligen overstiger 50 prosent av utleieverdien, blir hele utleieoverskuddet skattepliktig med 22 prosent. Overskudd beregnes som leieinntekter minus faktiske kostnader knyttet til utleiedelen: andel av forsikring, vedlikehold, kommunale avgifter og avskrivning.

Utleier du boligen din mens du selv bor et annet sted — for eksempel sommerhuset, hos partner, eller i utlandet — er utleien fullt ut skattepliktig. Det er et krav at du faktisk bebor eiendommen for at skattefritaket skal gjelde.

Skattepliktig utleieinntekt rapporteres i skattemeldingen under post 2.8.3 (Brutto leieinntekter). Du kan trekke fra kostnader knyttet til utleiedelen som vedlikehold, annonsering, kommunale avgifter (forholdsmessig) og forsikring (forholdsmessig).

Airbnb og korttidsutleie: særlige hensyn

Airbnb og andre kortidsutleie-plattformer behandles skattemessig på samme måte som vanlig utleie. Bor du i boligen selv og leier ut det/de rom du leier ut via Airbnb, gjelder 50 %-regelen. Er utleieandelen under 50 prosent av boligens utleieverdi, er inntektene skattefrie uavhengig av om det er Airbnb-gjester eller langtidsleietakere.

I Oslo er det innført regler om at korttidsutleie (Airbnb-liknende) i borettslag og sameier krever styrets samtykke utover 90 dager per år. Mange borettslag har strengere egne vedtekter. Sjekk alltid vedtektene for ditt borettslag eller sameie.

Airbnb rapporterer inntektene dine til Skatteetaten fra og med 2019 — det er derfor ikke mulig å «glemme» å oppgi disse inntektene. Plattformen sender årsoppgave som du bør sjekke mot skattemeldingen din.

Husleieloven og leietakers rettigheter

Husleieloven av 1999 gjelder for alle leieforhold i Norge, også romutleie i egen bolig. Loven gir leietaker vesentlige rettigheter: tre måneders oppsigelsesvarsel som utgangspunkt, krav om skriftlig leiekontrakt, vern mot usaklig oppsigelse, og rett til vedlikehold og reparasjoner.

Det finnes viktige unntak: leier du ut ett rom og deler kjøkken, bad eller WC med leietaker, gjelder en del av husleielovens regler ikke. Blant annet er oppsigelsesfristen kortere (én måned), og du kan si opp leieforholdet uten å oppgi grunn. Dette kalles «hybel med delt bad/kjøkken».

Uansett utleieform anbefales skriftlig leiekontrakt. Norges Eiendomsmeglerforbund og Leieboerforeningen har standardkontrakter som du kan bruke gratis. Kontrakten bør spesifisere husleiens størrelse, depositum (inntil 6 måneders husleie), oppsigelsesvilkår, og hvilke rom leietaker har tilgang til.

Forsikring ved romutleie

Har du innboforsikring på boligen din, bør du varsle forsikringsselskapet om at du leier ut rom. Mange forsikringsselskaper krever dette, og unnlatelse kan føre til at skader ikke dekkes. Forsikringspremien øker normalt noe ved utleie.

Leietaker bør ha sin egen innboforsikring som dekker leietakers egne eiendeler. Din forsikring dekker normalt ikke leietakers personlige eiendeler ved f.eks. innbrudd eller brann.

Eier du en enebolig og leier ut deler, bør du sjekke om husforsikringen (bygningsforsikringen) krever varsling ved utleie. Noen forsikringsselskaper krever en tilleggsdekning eller endret avtale dersom deler av boligen leies ut.

Praktisk sjekkliste for romutleie

Før du leier ut rom i eget hjem:

• Sjekk om din boligen er i borettslag eller sameie — og les vedtektene for utleieregler.
• Beregn om rommet/rommene utgjør under eller over 50 % av boligens totale utleieverdi.
• Varsle forsikringsselskapet om romutleie.
• Skriv en skriftlig leiekontrakt (bruk standardkontrakt fra leieboerforeningen.no).
• Krev depositum — opprett depositumskonto i begge parters navn.
• Ta bilder av rommets tilstand ved innflytting.
• Rapporter skattepliktig utleieinntekt i skattemeldingen (post 2.8.3) dersom relevant.
• Sjekk kommunens regler for kortidsutleie (Airbnb) i din kommune.