Sekundærbolig og skatt: Når lønner utleie seg?

Sekundærbolig: Et costlier skatteregime enn de fleste tror

Å eie en sekundærbolig — en bolig nummer to utover din primærbolig — er populært blant norske investorer. Enten det er en utleiebolig i en studentby, en hybelbolig i storbyen eller en investeringsleilighet, er tanken den samme: leieinntekter pluss verdistigning over tid.

Men det norske skattesystemet behandler sekundærbolig vesentlig annerledes enn primærboligen din. Mens primærboligen er svært gunstig skattet, er sekundærboligen underlagt full formuesskatt og ordinær inntektsskatt på leieinntekter. Mange utleiere undervurderer den samlede skattebelastningen — og ender opp med lavere nettoavkastning enn forventet.

Denne guiden gir deg en komplett oversikt over skattereglene for sekundærbolig i 2025, inkludert formuesskatt, skatt på leieinntekter, fradragsberettigede kostnader og når det kan lønne seg å eie via et aksjeselskap.

Formuesskatt: 100 % vs. 25 % — en enorm forskjell

Den viktigste skatteforskjellen mellom primær- og sekundærbolig er formuesskatten. Primærboligen din verdsettes til kun 25 % av beregnet markedsverdi (SSB-basert kvadratmeterpris) for formuesskatteformål. En primærbolig verdt 5 millioner kroner bidrar altså med kun 1,25 millioner kroner til formuesgrunnlaget.

Sekundærboligen derimot verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi. Den samme boligen på 5 millioner kroner gir 5 millioner kroner i formuesgrunnlag. Med en skattesats på 1,0 % (for formue under 20 millioner) og 1,1 % (over 20 millioner) betyr dette en ekstra formuesskatt på opptil 55 000 kroner per år — kun på formuesskatten.

Det er viktig å merke seg at "beregnet markedsverdi" fra Skatteetaten ofte er lavere enn faktisk markedsverdi, men kan ligge på 60–80 % for populære byområder. Sjekk din bolig på skatteetaten.no for å se hva som benyttes i din skattemelding.

Skatt på leieinntekter: 22 % av nettoinntekten

Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes som alminnelig inntekt med 22 % skattesats. Skatten beregnes på nettoinntekten — det vil si brutto leieinntekter minus fradragsberettigede kostnader.

Eksempel: Du leier ut en leilighet for 15 000 kroner per måned (180 000 kroner per år). Kostnader som kommunale avgifter (12 000 kr), forsikring (5 000 kr), vedlikehold (8 000 kr) og andel av rentekostnader på lånet (30 000 kr) utgjør totalt 55 000 kroner. Nettoinntekten er da 125 000 kroner, og skatten blir 27 500 kroner (22 % av 125 000 kr).

Merk at dersom du leier ut en del av din primærbolig og selv bor i minst halvparten målt i utleieverdi, er leieinntekten skattefri opptil 20 000 kroner per år. Denne regelen gjelder IKKE for sekundærboliger.

Fradragsberettigede kostnader: Hva kan du trekke fra?

Følgende kostnader er fradragsberettigede mot leieinntekter fra sekundærbolig:

• Rentekostnader på lån knyttet til sekundærboligen (kan kreve separat lån)
• Kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt)
• Forsikringspremier for bygning og ansvar
• Vedlikehold og reparasjoner (ikke påkostninger/oppgraderinger)
• Regnskaps- og administrasjonshonorar
• Annonsering og markedsføring ved utleie
• Strøm, internett og andre driftskostnader du betaler som utleier
• Avskrivning på inventar og løsøre (ikke selve bygget ved privat eierskap)

Skatt ved salg: Gevinstbeskatning på sekundærbolig

Gevinst ved salg av sekundærbolig beskattes alltid som kapitalinntekt med 22 % — det finnes ingen skattefritaksregel tilsvarende den som gjelder primærboligen (der du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene for å selge skattefritt).

Gevinsten beregnes som salgspris minus kostpris (kjøpspris pluss dokumenterte påkostninger og kjøps-/salgskostnader). Har du for eksempel kjøpt en leilighet for 3 millioner og selger for 4,5 millioner, og hatt 100 000 kroner i dokumenterte påkostninger, er skattepliktig gevinst 1,4 millioner kroner. Skatten blir da 308 000 kroner.

Tap ved salg er fradragsberettiget mot annen inntekt. Dette er en viktig forskjell fra primærbolig, der hverken gevinst eller tap har skattemessig effekt (under forutsetning at botidskravet er oppfylt).

AS vs. privat eierskap: Når bør du velge aksjeselskap?

Et aksjeselskap betaler 22 % selskapsskatt på overskudd, men deretter må utbytte til deg som aksjonær beskattes med 37,84 % (aksjonærmodellen), noe som gir en total marginalskatt på omtrent 51,5 %. Dette er høyere enn 22 % ved privat eierskap — så AS er IKKE fordelaktig for løpende leieinntekter i de fleste tilfeller.

AS kan likevel være gunstig i to situasjoner: (1) Du har høy personinntekt og nærmer deg toppskatt. AS lar deg beholde overskudd i selskapet og investere videre uten å ta ut utbytte. (2) Du planlegger å eie mange boliger og drive dette som næring — da kan AS gi bedre fradragsmuligheter og enklere generasjonsskifte.

For de fleste som eier én eller to utleieboliger, er privat eierskap via aksjesparekonto (for eventuelle fond) og direkte eierskap av boligen det mest skatteeffektive alternativet.

Regnestykket: Når lønner sekundærbolig seg faktisk?

For at sekundærbolig skal gi positiv nettoavkastning etter skatt, må du ta hensyn til: leieinntekter minus kostnader minus 22 % inntektsskatt, minus formuesskatt på 1 % av full markedsverdi, minus renter på boliglånet (typisk 5–6 % i 2025), og pluss/minus prisutvikling.

Med boliglånsrenter på 5,5 %, full finansiering og en brutto leieyield på 4 % (typisk for Oslo), vil de fleste sekundærboliger gå med negativt kontantstrøm. Lønnsomheten er da avhengig av prisstigning. I byer med forventet lav prisvekst kan dette gi dårlig avkastning sammenlignet med alternativet — et globalt indeksfond i en aksjesparekonto.

Sekundærbolig kan gi meravkastning i følgende situasjoner: høy brutto leieyield (over 5–6 %), lav andel fremmedkapital, langsiktig eierskap (10+ år) som lar verdistigning veie opp for løpende kostnader, og geografisk beliggenhet med over-gjennomsnittlig prisvekst.

Praktiske råd for norske utleiere i 2025

Hold god orden på alle kvitteringer for vedlikehold og kostnader — dette reduserer skatten direkte. Bruk separate bankkontoer for utleievirksomheten slik at inntekter og kostnader er enkle å dokumentere.

Vurder å ta opp et separat lån mot sekundærboligen — rentene er da enklere å knytte til utleievirksomheten som fradrag. Ha kontakt med en regnskapsfører som kjenner eiendomsskatt dersom du eier flere boliger, da det raskt kan bli komplisert med riktig allokering av fradrag og formuesrapportering.