Strøm inkludert i husleie: hva du bør vite

Strøm inkludert — enklere, men ikke alltid billigere

Mange leieboliger i Norge tilbys med strøm inkludert i husleien. For leieboer høres dette gjerne attraktivt ut: ingen overraskelsesregninger, ingen strømavtale å administrere, og en fast månedlig kostnad som er lett å budsjettere med.

Men "strøm inkludert" er ikke uten fallgruver. Utleier priser inn en antatt strømkostnad i husleien, og denne prisen baserer seg på et anslag. Stiger strømprisene kraftig — slik vi opplevde i 2021–2022 — kan utleier sitte med store tap. Og noen leieboere misbruker ordningen ved å ha unødvendig høyt forbruk. Denne artikkelen hjelper deg å forstå hva du faktisk signerer på.

Fordeler med strøm inkludert

Den største fordelen er forutsigbarhet. Du vet nøyaktig hva du betaler hver måned og slipper å bekymre deg for at strømregningen plutselig eksploderer i en kald vinter.

Du slipper også å inngå en egen strømavtale, sette opp direktebelastning og bytte leverandør. For mange studenter og andre som er nye i boligmarkedet, er dette en praktisk fordel.

For utleier er fordelen at han har full kontroll over energiforbruket i bygget og kan sørge for gode avtaler med strømleverandøren. Det er heller ikke uvanlig at utleier av den grunn har bedre strømavtaler enn hva privatpersoner typisk får.

Ulemper og risiko

Ulempen for leieboer er at du ikke nødvendigvis vet hva strømandelen av husleien faktisk er. Utleier kan prise inn strøm til en sum som er høyere enn hva du ville betalt selv. Du bør alltid sammenligne den totale kostnaden (husleie inkl. strøm) med hva tilsvarende boliger koster med strøm ekskludert.

En annen ulempe er at du mister incentivet til å spare strøm. Siden du betaler en fast sum uansett, er det ingenting å spare på å slukke lyset eller skru ned varmen. Dette kan føre til høyere totalt forbruk, noe som igjen presser strømprisene i husleien opp ved neste regulering.

For utleier er risikoen at strømprisene kan variere enormt. Norske strømpriser har i perioder vært blant de høyeste i Europa. En utleier som har priset inn strøm basert på normale priser, kan lide store tap i dyre år — noe som kan motivere ham til å øke husleien kraftig ved neste regulering.

Forbruksgrense: beskytt begge parter

Den beste løsningen for begge parter er en kontrakt som inkluderer strøm inntil en bestemt mengde kilowattimer (kWh) per måned eller år. Overstiger forbruket grensen, betaler leieboer for det overskytende etter gjeldende strømpris.

En slik klausul beskytter utleier mot leieboere som misbruker ordningen, og den gir leieboer et incitament til å bruke strøm fornuftig. For leieboer er det viktig å vite at den fastsatte grensen faktisk er realistisk for normal bruk — og å forstå hva som skjer dersom grensen overskrides.

Be alltid om å se tidligere strømregninger for boligen dersom du kan. Det gir deg et realistisk bilde av hva forbruket faktisk er, og om den inkluderte mengden er tilstrekkelig for normal bruk.

Hva skjer når strømprisene stiger kraftig?

Hvis strømprisene stiger mye etter at kontrakten er inngått, og strøm er inkludert i husleien, er det utleier som i utgangspunktet bærer denne kostnaden. Utleier kan ikke plutselig kreve ekstra betaling for strøm utenom kontrakten — med mindre det er en konkret klausul om dette.

Derimot kan utleier regulere husleien ved neste lovlige reguleringsrunde, og da vil de økte strømkostnadene gjerne gjenspeiles i den nye husleieprisen. KPI-reguleringen setter likevel tak på denne økningen i løpende leieforhold.

Oppstår det en urimelig situasjon — for eksempel at strømprisene femdobles og utleier lider store tap — kan det argumenteres for at det foreligger et særlig grunnlag for revisjon av avtalen etter avtaleloven § 36. Dette er imidlertid en krevende prosess som krever juridisk bistand.

Forhandling: slik får du en bedre avtale

Leier du en bolig der strøm er inkludert, er det klokt å forhandle om kontraktsvilkårene rundt strøm. Her er noen punkter du kan ta opp:

Be om innsyn i tidligere strømregninger. Dette gir deg grunnlag for å vurdere om den inkluderte mengden er realistisk. Du kan bruke dette til å argumentere for en høyere inkludert grense dersom boligen er stor eller dårlig isolert.

Spør om strømprisen er fast eller reguleres mot markedspris. Er prisen fast og lav, er det en fordel for deg i perioder med høye priser. Er den indeksregulert, bør du forstå mekanismen godt.

Sjekkliste: dette bør kontrakten si om strøm

Kontroller disse punktene i kontrakten når strøm er inkludert:

• Er strøm eksplisitt nevnt som inkludert i husleien?
• Er det en forbruksgrense (kWh per mnd/år)?
• Hva skjer ved forbruk over grensen — hvem betaler, og til hvilken pris?
• Kan utleier justere strømandelen av husleien ved prisendringer — og på hvilke vilkår?
• Er det målte strømmålere i boligen slik at forbruk kan dokumenteres?
• Be om de siste 12 måneders strømregninger for boligen.
• Sammenlign totalprisen med liknende boliger der strøm ikke er inkludert.

Oppsummering: forstå hva du betaler for

Strøm inkludert i husleien kan være praktisk og forutsigbart — men bare dersom kontrakten er tydelig og realistisk. Sørg for at kontrakten har en klar forbruksgrense, at du vet hva som skjer dersom du overskrider den, og at du har god oversikt over hva boligen faktisk koster å varme opp.

Er du usikker på om prisen er rettferdig, sammenlign med markedet og spør utleier om dokumentasjon. En transparent dialog gir de beste forutsetningene for et godt leieforhold for begge parter.