Borettslag vs. sameie — hva er forskjellen?

Borettslag eller sameie: hva er forskjellen?

Forskjellen mellom borettslag og sameie ligger i hva du faktisk eier. Et borettslag er et samvirkeforetak som har som formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom, og denne bruksretten kalles borett, etter borettslagsloven § 1-1. Eiendommen tilhører altså borettslaget, mens hver andel gir enerett til å bruke én bestemt bolig og rett til å bruke fellesarealene, slik borettslagsloven § 5-1 slår fast. Brønnøysundregistrene beskriver borettslaget som en sammenslutning med et kooperativt formål, der formålet er å gi andelseierne borett til egen bolig.

En eierseksjon er derimot en eierandel i en seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet, og sameiet er fellesskapet av alle seksjonseierne, etter definisjonene i eierseksjonsloven § 4. Som seksjonseier er du dermed selv medeier i hele eiendommen, og Kartverket beskriver eierseksjonen som en sameieandel i en bebygd eiendom der eieren har eksklusiv bruksrett til sin leilighet og samtidig eier en brøkdel av helheten. Kort sagt eier du i borettslaget en andel i et foretak som eier huset, mens du i sameiet eier en del av huset selv.

Ordet sameie brukes også om eierforhold som ikke har noe med leiligheter å gjøre. Når to eller flere eier noe sammen i bestemte parter, for eksempel et hus, en hytte eller en brygge, gjelder sameigelova § 1 så langt ikke noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Neste avsnitt forklarer forskjellen på et slikt tingsrettslig sameie og et eierseksjonssameie, og resten av guiden sammenligner borettslag med eierseksjonssameie, som er alternativet du møter når du kjøper leilighet.

Hva betyr sameie? Eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie

Sameigelova gjelder der to eller flere eier noe sammen slik at retten deres er regnet i parter etter brøk, og reglene kan i stor grad fravikes ved avtale, etter sameigelova § 1. Er det ikke grunnlag for noe annet, regnes sameierne for å eie like store parter, etter sameigelova § 2. Hver sameier kan bruke tingen til det den er ment for eller vanligvis brukes til, men ikke mer enn det som svarer til parten, og ikke slik at det er unødig eller urimelig til skade for de andre, etter sameigelova § 3.

Et tingsrettslig sameie er ikke en juridisk person, og derfor må hver enkelt sameier stå registrert som eier i grunnboken, opplyser Kartverket. En sameier har rett til å selge parten sin til hvem han vil, etter sameigelova § 10, men medeierne har forkjøpsrett når en part skifter eier, med unntak blant annet for parter som hører til en fast eiendom og selges sammen med den, etter sameigelova § 11. Hver sameier kan dessuten kreve sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist, og kan tingen ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene, etter sameigelova § 15.

Leiligheter i en bygård egner seg derfor dårlig som vanlig tingsrettslig sameie. Uten seksjonering kan det ikke gyldig avtales at en sameier i en bebygd eiendom med flere bruksenheter skal ha enerett til å bruke en bolig i mer enn ti år, og det kan heller ikke avtales panterett i en slik sameieandel, etter eierseksjonsloven § 3, som har unntak blant annet for fritidsboliger. Løsningen er seksjonering: kommunen behandler saken, og hver seksjon får sitt eget grunnboksblad når seksjoneringen er tinglyst, forklarer Kartverket.

Eierskap: andel med borett eller seksjon med enerett

Hovedregelen i borettslag er at hver andelseier bare kan eie én andel, og at bare fysiske personer kan være andelseiere, etter borettslagsloven § 4-1. Stat, kommune og visse boligselskaper og stiftelser kan likevel eie andeler uten hensyn til vedtektene, innenfor grensene i borettslagsloven § 4-2. Andelene skal registreres i grunnboka, etter borettslagsloven § 6-1.

Registreringen betyr at du kan tinglyse både eierskifte og heftelser i andelen, for eksempel pant for boliglånet ditt, opplyser Kartverket. Rettsregistrering av borettslagsandeler ble etablert i 2006 for å gi bedre vern for rettigheter i andelene, ifølge den samme oversikten fra Kartverket.

I et eierseksjonssameie har seksjonseieren enerett til å bruke sin bruksenhet og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet for, etter eierseksjonsloven § 25. Seksjonseieren disponerer fritt over seksjonen og kan selge, pantsette og leie den ut, med de begrensningene som følger av sameieforholdet og loven, etter eierseksjonsloven § 24. Ingen kan likevel erverve en boligseksjon hvis det fører til at man eier flere enn to boligseksjoner i samme sameie, etter eierseksjonsloven § 23, men den begrensningen gjelder blant annet ikke ved arv eller for fritidsboliger.

Også ansvaret for fellesskapets gjeld er ulikt. Andelseierne i et borettslag hefter ikke overfor kreditorene for lagets forpliktelser, etter borettslagsloven § 1-2, mens hver seksjonseier hefter for sameiets felles ansvar og forpliktelser utad etter sin sameiebrøk, etter eierseksjonsloven § 30.

Fellesgjeld: derfor er prisantydningen ikke hele prisen

Når et borettslag bygges eller kjøpes, finansieres det normalt med et felleslån som borettslaget tar opp med pant i eiendommen, pluss innskudd fra dem som kjøper boligene, forklarer Norske Boligbyggelag (NBBL). Andelseieren betaler renter og avdrag på sin del av felleslånet gjennom de månedlige felleskostnadene, og summen av innskuddet og andelen av fellesgjelden er boligens totalkostnad. Renteendringer slår derfor ut i felleskostnadene, og endringene kan bli betydelige når fellesgjelden er stor, påpeker den samme artikkelen fra NBBL.

Loven setter et tak ved stiftelsen: fellesgjelden kan da ikke utgjøre mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen, etter borettslagsloven § 2-14. Ved stiftelsen skal fordelingen mellom fellesgjeld og egenfinansiering være prosentvis lik for alle andelene, men den enkelte kan få rett til å nedbetale sin del av fellesgjelden hvis borettslaget og finansinstitusjonen som har gitt felleslånet, har avtalt det, etter borettslagsloven § 2-15.

Selges boligen gjennom megler, skal kjøperen før handel få en skriftlig oppgave som blant annet viser totalkostnaden med andel av fellesgjeld, gebyrer og avgifter, etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Ved salg av borettslagsandeler skal oppgaven i tillegg vise lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjelden og en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, går det fram av den samme paragrafen i eiendomsmeglingsloven.

I et eierseksjonssameie er byggekostnadene særkostnader for hver seksjon og inngår ikke i felleskostnadene, i motsetning til i borettslag, der byggekostnadene ofte er fellesfinansiert, opplyser Store norske leksikon. Felleskostnadene i et sameie fordeles etter sameiebrøken, og en annen fordeling krever at de berørte seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige, etter eierseksjonsloven § 29. Hva felleskostnadene dekker og hvordan de fastsettes, er forklart i artikkelen om felleskostnader i borettslag og sameie. Både borettslaget og de andre seksjonseierne i et sameie har lovbestemt pant i boligen for ubetalte felleskostnader, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp, etter borettslagsloven § 5-20 og eierseksjonsloven § 31.

Sikring mot tap av felleskostnader

Slutter en andelseier å betale felleskostnadene, må boligen selges, og uten sikring kan naboene bli sittende med det salget ikke dekker, forklarer NBBL. Borettslagsloven har derfor egne regler om sikring mot tap av felleskostnader, som betyr at noen overtar risikoen borettslaget har for manglende dekning av felleskostnader, etter borettslagsloven § 5-26. Bare foretak med tillatelse til å drive skadeforsikrings- eller finansieringsvirksomhet kan tilby slik sikring, etter borettslagsloven § 5-27, og en avtale om sikring kan bare sies opp etter vedtak i generalforsamlingen, etter borettslagsloven § 5-29.

Boligbyggelagene tilbyr en slik ordning gjennom Borettslagenes Sikringsordning AS (SBS), og alle borettslag som forvaltes av et boligbyggelag som er medlem av NBBL, kan forsikres der, ifølge NBBL. Dekker ikke salgssummen andelseierens manglende betaling, utgjør erstatningen inntil 24 måneders uteblitte felleskostnader, opplyser NBBL om sin egen ordning. Bare sikring etter lovens regler kan markedsføres som sikring mot tap av felleskostnader ved salg av andeler i borettslag, etter borettslagsloven § 5-30.

Ved salg av en borettslagsbolig skal megleren opplyse om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, og i så fall hvem som tilbyr den, hvor lenge avtalen varer og hvilke oppsigelsesvilkår som gjelder, etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Les derfor salgsoppgaven nøye og spør forretningsføreren om sikringen dekker hele borettslaget. I et eierseksjonssameie er risikoen fordelt annerledes, fordi seksjonseierne hefter utad hver for seg etter sameiebrøken, slik eierseksjonsloven § 30 er formulert.

Kjøp og salg: dokumentavgift og tinglysingsgebyr

Den største kostnadsforskjellen ved kjøp er dokumentavgiften. Hovedregelen er at alle må betale dokumentavgift ved tinglysing av dokumenter som overfører fast eiendom, og avgiften er 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet, opplyser Kartverket. Eierskifte av en eierseksjon tinglyses med skjøte på samme måte som for annen fast eiendom, slik Kartverkets side om eierseksjoner beskriver. Ved overføring av andel i borettslag beregnes det derimot ikke dokumentavgift, svarer Kartverket på sin side om borettslag.

Dokumentavgiften regnes av markedsverdien, og overtar du en del av fellesgjelden i forbindelse med kjøpet, skal du likevel betale avgift av den fulle markedsverdien, skriver Kartverket. Avgiftsgrunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kroner, og avgiften er minst 250 kroner, går det fram av den samme veiledningen om dokumentavgift. Enkelte overføringer, blant annet visse overføringer mellom ektefeller, er fritatt, og fritaksgrunnene står i Kartverkets oversikt over fritak for dokumentavgift.

Tinglysingsgebyret er derimot det samme: i 2026 koster tinglysing av et skjøte på fast eiendom 545 kroner, og overføring av andel i borettslag koster også 545 kroner, opplyser Kartverkets prisliste for tinglysing. Gebyret betales for hvert dokument som sendes til tinglysing, så pantedokumentet for boliglånet koster et eget gebyr, går det fram av den samme oversikten over tinglysingsgebyr.

Borettslaget kan i tillegg kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret av selgeren for arbeidet med eierskifte og eventuell godkjenning, og det kan ikke avtales at andre enn selgeren skal betale det, etter borettslagsloven § 4-6. Spør megleren hvilke gebyrer til borettslaget, sameiet eller forretningsføreren som inngår i omkostningene, slik at du ser hele regnestykket før du byr.

Forkjøpsrett: hvem kan ta over handelen?

Forkjøpsrett betyr at noen andre kan kjøpe boligen i stedet for den kjøperen selgeren har inngått avtale med, til den prisen kjøper og selger er blitt enige om, forklarer Forbrukerrådet. I borettslag gjelder lovens regler om forkjøpsrett bare dersom det følger av vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett, etter borettslagsloven § 4-11. Som regel gjelder forkjøpsretten andre beboere i borettslaget og medlemmer i boligbyggelaget, for eksempel OBOS.

Forkjøpsretten kan ikke brukes når andelen går til ektefelle, til slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, fosterbarn eller søsken, eller til noen som har hørt til samme husstand som selgeren de siste to årene, etter borettslagsloven § 4-12. Det er bare borettslaget som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av dem som har den, etter borettslagsloven § 4-14.

Fristen for å bruke forkjøpsretten er tjue dager fra borettslaget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og andre vilkår, men bare fem hverdager hvis laget har fått skriftlig forhåndsvarsel om salget minst femten dager og høyst tre måneder før meldingen, etter borettslagsloven § 4-15. Laget kan sette som vilkår at den som bruker forkjøpsretten, betaler et vederlag på opptil fem ganger rettsgebyret, etter borettslagsloven § 4-22. For deg som kjøper betyr dette at du først vet om du får boligen når fristen er ute eller forkjøpsretten er frafalt.

Seksjonseieren kan selv påhefte seksjonen en forkjøpsrett, og vedtektene kan bare begrense retten til å råde over seksjonene hvis de som berøres, samtykker, etter eierseksjonsloven § 24. Forkjøpsrett i boligsameier er langt mindre vanlig enn i borettslag og må i så fall være fastsatt i vedtektene, ifølge Forbrukerrådet.

Styregodkjenning av ny eier

Vedtektene i et borettslag kan bestemme at en ny andelseier må godkjennes av laget, og da kan godkjenning bare nektes når det er saklig grunn, etter borettslagsloven § 4-5. Har kjøperen ikke fått melding om nektelse senest tjue dager etter at søknaden kom fram til laget, regnes godkjenningen som gitt, ifølge den samme paragrafen i borettslagsloven.

Så lenge godkjenningen mangler, har kjøperen ikke rett til å ta boligen i bruk, og den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med kjøperen for felleskostnadene til godkjenning er gitt, etter borettslagsloven § 4-5. Vilkår for eierskifte kan bare vedtektsfestes når det er saklig grunn til det, etter borettslagsloven § 4-4. Er andelen kjøpt i strid med lovens eller vedtektenes vilkår, kan laget pålegge kjøperen å selge innen en frist som ikke skal være kortere enn tre måneder, etter borettslagsloven § 4-8.

I et eierseksjonssameie kan seksjonseieren som utgangspunkt selge fritt, men er det fastsatt i vedtektene at styret skal godkjenne en ny seksjonseier eller leier, kan styret bare nekte når det foreligger saklig grunn, etter eierseksjonsloven § 24. Kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet og kjønnsuttrykk kan aldri være saklig grunn til å nekte godkjenning, etter eierseksjonsloven § 6.

Utleie: borettslagsloven mot eierseksjonsloven

Utleie er det området der forskjellen merkes mest i hverdagen. En andelseier kan ikke overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret, utover det som følger av de tre paragrafene som kommer etter, etter borettslagsloven § 5-3.

Bor du selv i boligen, kan du leie ut deler av den, og i tillegg leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året, etter borettslagsloven § 5-4. Kommunal- og distriktsdepartementet har lagt til grunn at kravene til botid og styresamtykke ikke gjelder for denne korttidsutleien, men at det er et vilkår at eieren selv bor i boligen, går det fram av en tolkningsuttalelse fra departementet.

Skal hele boligen leies ut for lengre tid, krever det godkjenning fra styret. Med godkjenning kan du leie ut hele boligen i opptil tre år hvis du selv, ektefellen din eller en slektning i rett opp- eller nedstigende linje har bodd der i minst ett av de to siste årene, og styret kan bare nekte hvis forholdene hos leieren gir saklig grunn, etter borettslagsloven § 5-5. Uten slik botid kan styret likevel godkjenne utleie blant annet når du er midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom, etter borettslagsloven § 5-6.

Har laget ikke svart på en skriftlig søknad om godkjenning av leier innen en måned etter at søknaden kom fram, regnes leieren som godkjent, etter borettslagsloven § 5-7. Leier du ut, er det fortsatt du som skal betale felleskostnadene til borettslaget, understreker Forbrukerrådet.

I et eierseksjonssameie er det ingen lovfestet kobling mellom eiendomsretten og bruken, og du kan fritt overlate bruken av boligen til andre, skriver Forbrukerrådet. Korttidsutleie av hele boligseksjonen, det vil si utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, er likevel ikke tillatt i mer enn 90 døgn årlig, og vedtektene kan sette grensen til mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall på årsmøtet, etter eierseksjonsloven § 24. Grensen gjelder ikke i sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger, ifølge den samme paragrafen i eierseksjonsloven. Skatt og praktiske sider ved utleie gjennom Airbnb er forklart i artikkelen om korttidsutleie og Airbnb.

Skatt: formue, rentefradrag og gevinst

Boligselskaper som borettslag skattlegges ikke som selskaper; i stedet skattlegges andelseierne, og hver andelseier får blant annet fradrag for sin andel av selskapets rentekostnader, etter skatteloven § 7-3. Ordningen forutsetter som hovedregel at minst 85 prosent av leieinntektene og dekningen av felleskostnader kommer fra andelseierne, ifølge den samme paragrafen i skatteloven.

I praksis fordeles borettslagets inntekter og kostnader, formue og gjeld på andelseierne, og borettslaget skal sende opplysningene til Skatteetaten innen 31. januar året etter inntektsåret, opplyser Skatteetatens rettledning for boligselskap. Rentekostnadene på fellesgjelden fordeles på samme måte som gjelden, slik at det er rentene som har påløpt på din andel av fellesgjelden, som rapporteres på deg, opplyser Skatteetaten. Andelen av fellesgjelden regnes dermed som din gjeld når formuen beregnes, mens det i borettslag som skattlegges som eget selskap, er laget som får fradraget, går det fram av den samme rettledningen.

Formuesverdien av en bolig i borettslag beregnes etter de samme reglene som for annen bolig, etter skatteloven § 4-10. Verdien av primærbolig settes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi, og til 70 prosent for den delen av verdien som overstiger 14 000 000 kroner, etter den samme paragrafen i skatteloven. Den beregnede omsetningsverdien er boligens areal ganget med en kvadratmetersats som tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og beliggenhet, og du kan kreve verdien satt ned hvis du dokumenterer en lavere omsetningsverdi.

Gevinst ved salg er skattefri på samme vilkår for selveierleilighet og andelsleilighet: du må ha eid boligen i mer enn ett år og brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget, etter skatteloven § 9-3, som nevner begge eierformene uttrykkelig.

Vedlikehold, ordensregler og hvem som bestemmer

I borettslaget har generalforsamlingen den øverste myndigheten, etter borettslagsloven § 7-1, og hver andelseier har én stemme på generalforsamlingen, etter borettslagsloven § 7-10. I et eierseksjonssameie har årsmøtet den øverste myndigheten, og et flertall kan ikke ta beslutninger som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, etter eierseksjonsloven § 40.

Borettslaget skal holde bygningene og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne, men vedtektene kan fordele vedlikeholdsplikten annerledes, etter borettslagsloven § 5-17. I et sameie skal seksjonseieren vedlikeholde sin egen bruksenhet, blant annet våtrom, sluk, vinduer og ytterdører, men plikten omfatter ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører, etter eierseksjonsloven § 32. Grensetilfellene og fordelingen av kostnadene er gjennomgått i artikkelen om vedlikehold i sameie.

Styret i et borettslag kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, og selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan beboeren holde dyr når gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre, etter borettslagsloven § 5-11. Hva styret og årsmøtet faktisk kan bestemme, og hvordan du går fram hvis du er uenig, står i guiden om husordensregler.

Fordeler og ulemper med borettslag

Hvilken eierform som passer best, avhenger av økonomien din og av hvordan du vil bruke boligen. Har du tenkt å bo lenge i leiligheten selv, betyr reglene om utleie og forkjøpsrett mindre, og da er det totalkostnaden, felleskostnadene og byggets tilstand som teller mest.

Dette er de viktigste fordelene og ulempene med en borettslagsandel:

• Fordel: ingen dokumentavgift ved kjøp av andel, ifølge Kartverket.
• Fordel: laget kan ha lovregulert sikring mot tap av felleskostnader, jf. borettslagsloven § 5-26.
• Fordel: rentene på din andel av fellesgjelden gir fradrag hos deg, jf. skatteloven § 7-3.
• Ulempe: fellesgjelden kommer i tillegg til innskuddet, og renteøkninger gir høyere felleskostnader, ifølge NBBL.
• Ulempe: langtidsutleie av hele boligen krever styrets godkjenning, jf. borettslagsloven § 5-5.
• Ulempe: vedtektene kan gi andre forkjøpsrett, jf. borettslagsloven § 4-11.

Fordeler og ulemper med eierseksjon i sameie

For en seksjonseier er det særlig kjøpskostnadene og friheten til å disponere over boligen som skiller seg fra borettslaget. Sjekk alltid vedtektene, budsjettet og eventuelle lån i sameiet før du legger inn bud, uansett eierform.

Dette er de viktigste fordelene og ulempene med en eierseksjon:

• Fordel: du kan fritt selge, pantsette og leie ut seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 24.
• Fordel: forkjøpsrett er mindre vanlig enn i borettslag, ifølge Forbrukerrådet.
• Fordel: du hefter utad bare etter din sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 30.
• Ulempe: dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien, ifølge Kartverket.
• Ulempe: korttidsutleie av hele seksjonen er som hovedregel begrenset til 90 døgn i året, jf. eierseksjonsloven § 24.
• Ulempe: ingen kan eie flere enn to boligseksjoner i samme sameie, jf. eierseksjonsloven § 23.