Fellesgjeld i borettslag — slik vurderer du risikoen

Hva er fellesgjeld i et borettslag?

Fellesgjeld er lån tatt opp av borettslaget som juridisk person — typisk for å finansiere oppføringen av bygget, større rehabiliteringer (tak, fasade, rør, heis), eller andre felles investeringer. Gjelden fordeles forholdsmessig på alle andeler i borettslaget, og din andel av gjelden er den fellesgjelden som er knyttet til den spesifikke andelen du kjøper.

Fellesgjelden er en reell gjeldsforpliktelse som du overtar som kjøper, men den er ikke direkte synlig som et krav i ditt navn. I stedet betaler du ned på den gjennom de månedlige fellesutgiftene — en del av fellesutgiftene er rentebetaling og avdrag på borettslagets lån. Selger er forpliktet til å opplyse om fellesgjelden i salgsoppgaven, og den skal fremgå tydelig av prospektet.

Totalprisen — den eneste relevante sammenligningen

En vanlig misforståelse blant boligkjøpere er å sammenligne andelsprisen (oppgitt kjøpspris) direkte med prisen på selveide leiligheter. Det er feil. Den relevante sammenligningen er alltid totalpris: andelsverdi pluss din del av fellesgjelden. Disse to summene til sammen utgjør det du reelt sett betaler for boligen.

En leilighet annonsert til 2 000 000 kroner med 800 000 kroner i fellesgjeld koster reelt 2 800 000 kroner. Samme leilighet i et sameie til 2 800 000 kroner uten fellesgjeld er i prinsippet like dyr. Fellesgjelden er ikke gratis — den rentekostnaden betaler du månedlig gjennom fellesutgiftene, og den avdras over tid. Husk å ta med fellesgjelden i låneberegningen din når du sjekker om du har råd til boligen.

Risikofaktorer du bør vurdere

Ikke all fellesgjeld er like risikofull. Fellesgjeld i et nybygg der lånene er langsiktige og renten er fast, er gjerne forutsigbar. Risikoen øker dersom: fellesgjelden er stor i forhold til boligens verdi, borettslaget har tatt opp lån med flytende rente som kan øke ved renteoppgang, andelen av fellesutgiftene som er rentebetaling er høy (og kan stige), og dersom borettslaget ikke har satt av tilstrekkelig kapital i vedlikeholdsfond.

Et særlig varsko er dersom fellesgjelden per andel overstiger 50 prosent av andelsverdien. Det indikerer at borettslaget er svært eksponert for rentehevinger. Dersom Norges Bank øker renten med ett prosentpoeng og borettslaget har 50 millioner i lån til flytende rente, øker de samlede renteutgiftene med 500 000 kroner per år — noe som raskt slår ut i høyere fellesutgifter for alle andelshavere.

• Fellesgjeld over 50 % av andelsverdi: Varseltegn
• Flytende rente på borettslagets lån: Risiko ved renteoppgang
• Lite vedlikeholdsfond: Kan gi plutselige ekstrakrav (dugnadsbeløp)
• Gammel bygningsmasse uten rehabilitering: Stor vedlikeholdsrisiko
• Lite transparens i regnskap: Krev innsyn i borettslagets årsregnskap
• Høy andel av fellesutgifter til renter: Betyr lite avdrag og lang nedbetalingstid

IN-ordningen og ekstraordinær nedbetaling

De fleste borettslag tilbyr en såkalt IN-ordning (Individuell nedbetaling). Dette betyr at du som andelshaver kan betale ned din andel av fellesgjelden — enten helt eller delvis — mot en engangsbetaling til borettslaget. Etter nedbetaling reduseres fellesutgiftene dine tilsvarende, siden du ikke lenger betaler renter og avdrag på den innbetalte andelen.

IN-ordningen er attraktiv dersom du har kapital tilgjengelig og ønsker lavere månedlige utgifter. Den reduserer også din eksponering for fremtidige renteøkninger på borettslagets lån. Vær imidlertid oppmerksom på at pengene du betaler inn til borettslaget er bundet — du kan ikke ta dem ut igjen. Vurder nøye om det er bedre å bruke egenkapitalen til nedbetaling av ditt eget boliglån, der renten kan variere, eller til IN-innbetaling.

"IN-ordningen er et godt alternativ for de som har kapital, men ikke alle forstår at pengene er låst inne i borettslaget og ikke kan hentes ut igjen."

Sjekkliste: Slik vurderer du fellesgjeld før kjøp

Bruk denne sjekklisten når du vurderer en borettslagsandel med fellesgjeld:

• 1. Finn totalpris: andelsverdi + din andel av fellesgjeld
• 2. Les borettslagets siste årsregnskap og årsmelding
• 3. Sjekk om lånene er fast eller flytende rente, og løpetid
• 4. Se på størrelsen på vedlikeholdsfondet (bør være ca. 0,5–1 % av byggets verdi per år)
• 5. Vurder bygningsmassens alder og planlagte rehabiliteringer
• 6. Finn ut om IN-ordning er tilgjengelig og om det er aktuelt
• 7. Spør om det er planlagte fellesprosjekter som vil øke fellesgjelden
• 8. Beregn hva fellesutgiftene vil bli ved 1–2 % renteoppgang

Skatt og fradragsrett for fellesgjeld

En fordel med fellesgjeld som mange ikke er klar over, er at rentedelen av fellesutgiftene er fradragsberettiget i din personlige skattemelding. Du mottar hvert år en oppgave fra borettslaget (RF-1088) som viser din andel av borettslagets betalt rente. Denne summen kan du fradra i alminnelig inntekt med 22 prosent skatteverdi.

For en andelshaver med 800 000 kroner i fellesgjeld og en rente på 5,5 prosent utgjør rentebetalingen 44 000 kroner per år. Med 22 prosent skattefradrag gir dette 9 680 kroner lavere skatt. Husk å kontrollere at dette beløpet er forhåndsutfylt korrekt i skattemeldingen — det hender at det mangler.