Odelsretten i Norge — hva er det, hvem har rett og hvordan fungerer det?

Hva er odelsrett?

Odelsrett er slektens rett til å overta en landbrukseiendom når den skifter eier: Landbruks- og matdepartementet beskriver den som en fortrinnsrett for bestemte arvinger til å overta eiendommen når eieren selger den eller dør.

Reglene står i odelslova, som er datert 28. juni 1974 og trådte i kraft 1. januar 1975. Loven er skrevet på nynorsk og regulerer også åsetesretten, altså retten til å få gården utlagt til seg på skifte etter eierens død (odelslova § 51).

Ordningen er vernet i Grunnloven § 117, som slår fast at odels- og åsetesretten ikke må oppheves, og at Stortinget fastsetter de nærmere vilkårene for hvordan den skal bestå.

Ordene i loven har presise betydninger: etter odelslova § 1 kalles en eiendom det kan hevdes odel til, for odlingsjord, den som eier den når hevdstiden løper ut, kalles odlar, og en eiendom det hviler odel på, kalles odelsjord.

Departementet skriver at reglene fører til at mange landbrukseiendommer blir værende i familiens eie og ikke deles opp, og at odelsretten har hindret oppkjøp av gårder (regjeringen.no om odel). Retten er likevel ingen gave: den som bruker den, betaler en takst som settes etter odelslova § 49.

Hvilke eiendommer kan bli odelsjord?

Bare landbrukseiendommer av en viss størrelse kan odles: etter odelslova § 2 regnes en eiendom som odlingsjord når den har over 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, eller over 500 dekar produktiv skog, og eiendommens andel i et realsameie regnes med i arealet.

Grensene er hevet over tid. Før lovendringen i 2009 holdt det med minst 20 dekar jordbruksareal, og odelstingsproposisjonen fra 2008–2009 la opp til en ny grense på 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord eller 500 dekar produktiv skog. Med endringsloven av 21. juni 2017 ble grensen for dyrka jord hevet til dagens 35 dekar, og endringen gjelder ikke tilfeller der retten til å bruke odels- eller åsetesrett hadde oppstått før loven trådte i kraft.

Hva som teller som dyrka jord, har betydning: proposisjonen beskriver fulldyrka jord som areal som er dyrket til vanlig pløyedybde og kan fornyes ved pløying, og overflatedyrka jord som areal som er ryddet og jevnet slik at maskinell høsting er mulig. Innmarksbeite som ikke kan høstes maskinelt, faller utenfor, og jord og skog kan ikke lenger legges sammen, så enten den dyrka jorda eller den produktive skogen alene må være stor nok, går det fram av samme proposisjon.

Er det tvil om en eiendom er odlingsjord, kan den som har rettslig interesse i spørsmålet, få det avgjort ved skjønn etter odelslova § 6.

Selv når arealkravet er oppfylt, kan odel ikke hevdes eller gjøres gjeldende overalt:

• grunn som er tatt i bruk til bergverk, fabrikk eller annen industri (odelslova § 3)
• et vann, en foss eller en elv for seg, eller bruksrett over andres eiendom (odelslova § 4)
• områder som i reguleringsplan er lagt ut til utbygging, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur eller forsvaret (odelslova § 5)
• fradelte tomter til bolighus, forretningsbygg, lager, naust, garasje eller lignende, som ikke kan løses på odel (odelslova § 22)
• et småbruk som er skilt ut med samtykke fra landbruksmyndigheten og bebygd, når kravet bygger på odel til hovedbruket (odelslova § 24)

Slik får en eiendom odel: odelshevd

Odel oppstår ved hevd: etter odelslova § 7 får eieren odelsrett etter å ha vært eier med full eiendomsrett i 20 år, og hevdstiden regnes fra den dagen vedkommende ble eier, normalt fra tinglysingen av hjemmelen.

Eiertiden må som hovedregel være én persons, men odelslova § 10 åpner for å legge sammen eiertidene når eiendommen før hevden er fullført, går over til en etterkommer i rett nedstigende linje eller til et adoptivbarn. Hevden avbrytes heller ikke når eiendommen overdras mellom søsken eller til et søskens barn, dersom den som overdrar, selv har overtatt fra noen han eller hun stammer fra (odelslova § 10 andre ledd).

En eier som ikke ønsker at eiendommen skal bli odelsjord, kan tinglyse en erklæring om at den skal være fri for odel, og da stopper hevden til en erklæring om sletting blir tinglyst (odelslova § 11). Ifølge odelstingsproposisjonen får eieren ikke godskrevet hevdstid som var opparbeidet før erklæringen ble tinglyst.

Ektefeller og samboere kan odle sammen: departementet forklarer at de da hevder odelsrett i fellesskap og får lik prioritet, forutsatt at de har eid eiendommen sammen i hele hevdstiden. Samboere må eie med like store andeler, og de regnes som samboere når de oppfyller vilkårene i arveloven (odelslova § 15).

Vil du vite om det er tinglyst en erklæring om odelsfrihet, eller når en eier fikk hjemmel, viser en grunnboksutskrift hvem som har tinglyst hjemmel, og hvilke erklæringer og avtaler som er tinglyst på eiendommen (Kartverkets bestillingsskjema). Hva selve tinglysingen koster, står i guiden om tinglysing.

Hvem har odelsrett?

Odelsretten tilhører odlaren og visse etterkommere: etter odelslova § 8 får etterkommerne odelsrett dersom en av foreldrene har eid hele eiendommen med odel, eller en av besteforeldrene er siste eier av hele eiendommen med odel.

I praksis består odelskretsen, med departementets ord, av barn og barnebarn av siste eier med odel og barn av tidligere eiere med odel.

Kretsen var videre før: fram til 1. januar 2014 hadde også barn av søsken til en eier med odelsrett odel, opplyser Store norske leksikon, og høringsnotatet fra departementet begrunnet innstrammingen med at en odelsberettiget langt ute i rekken som oftest har liten tilknytning til gården og driften.

Den som skal ha odelsrett, må som hovedregel være født før eiendommen gikk over til noen uten odelsrett, men blir eiendommen løst på odel, får også barn født etter at jorda gikk ut av slekta, odelsrett (odelslova § 8 andre ledd).

Barn født utenfor ekteskap får odelsrett etter faren når farskapet er fastsatt slik at det gir arverett (odelslova § 9). Adoptivbarn har samme odelsrett etter adoptivforeldrene som andre barn, mens odelsretten i den biologiske slekta faller bort ved adopsjonen (odelslova § 9 andre ledd).

En ektefelle får ikke odelsrett til en eiendom den andre hadde odelsrett til eller eide før ekteskapet, og heller ikke til eiendom den andre har fått som arv, gave eller særeie (odelslova § 15). Særkullsbarn kan derimot få odelsrett når ektefeller eller samboere har samodlet eiendommen, for da hevder de odel for seg selv, for fellesbarn og for særkullsbarn (odelslova § 15 tredje og fjerde ledd).

Odelsrekkefølgen: hvem går foran?

Når flere har odelsrett, avgjør odelsrekkefølgen hvem som har best rett: hovedregelen i odelslova § 12 er at eldre søsken går foran yngre, sammen med sin linje, og at dette gjelder uansett kjønn og uansett når etterkommerne er født.

Linjen betyr at et eldre søskens barn står foran de yngre søsknene, og Landbruks- og matdepartementet beskriver rekkefølgen slik at den førstefødte med sine barn har best prioritet.

Likestillingen kom i to trinn: ifølge regjeringen.no ble begge kjønn likestilt i odelsrekkefølgen i 1974, men bare for jenter og gutter født etter 1965, og i 2009 ble alle kvinner og menn likestilt uavhengig av når de ble født. Odelstingsproposisjonen bak den siste endringen foreslo at loven også skulle få virkning for menn og kvinner født før 1965.

Adoptivbarn går inn i den vanlige rekkefølgen, men med prioritet fra adopsjonstidspunktet (odelslova § 12 andre ledd). Ektefeller eller samboere som har samodlet, får lik prioritet, og fellesbarna deres har bedre odelsrett enn særkullsbarn (odelslova § 13).

Mellom søsken og deres linjer gjelder fortrinnsretten bare én eiendom: den som har overtatt en eiendom som fyller kravene til odlingsjord fra foreldrene, har ikke fortrinnsrett til flere odelseiendommer så lenge yngre søsken eller deres linjer ikke har fått hver sin (odelslova § 14).

Rekkefølgen er heller ikke absolutt: retten kan nekte et eldre søsken å løse ut et yngre søsken som har overtatt gården fra foreldrene, når det ville være klart urimelig, for eksempel når den eldre lenge har vært borte og har et annet yrke, mens den yngre har hjulpet til på gården og er skikket til å drive den (odelslova § 21).

Odelsløsning: slik brukes retten, og fristene

Retten brukes gjennom odelsløsning, der den med bedre rett krever eiendommen overtatt, og den kan gjøres gjeldende både mot fremmede, mot odelsberettigede som står lenger ute i rekken og på skifte (odelslova § 19).

Den viktigste fristen står i odelslova § 40: retten til odelsløsning må gjøres gjeldende innen seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full hjemmel, blir tinglyst. Fristen gjelder også overgang ved arv, og ved tvangssalg regnes den fra tinglysingen av tvangssalgsskjøtet (odelslova § 40 første ledd).

Kravet fremmes ved å ta ut stevning mot eieren ved tingretten der eiendommen ligger, uten mekling i forliksrådet, og en stevning mot den som har grunnbokshjemmel til eiendommen, er alltid nok til å avbryte fristen (odelslova § 60).

Når saken er reist, kan kjøper og selger ikke omgjøre handelen med virkning for den som krever løsning (odelslova § 62). Etter at stevningen er forkynt, må eieren heller ikke gjøre noe som gjør eiendommen dårligere, og hogsten i skogen begrenses (odelslova § 63).

Selgeren kan avklare odelsspørsmålet før salget: etter odelslova § 20 kan en eier som er enig med en kjøper som ikke har best odelsrett, tilby de odelsberettigede å gå inn i handelen på de avtalte vilkårene, men eieren er ikke bundet til å selge til den som takker ja. Svarfristen kan ikke settes kortere enn to måneder fra tilbudet kom fram, og tilbud og svar skal være skriftlige (odelslova § 20 a).

Den som avslår tilbudet eller ikke svarer i tide, kan ikke løse eiendommen dersom den innen to år etter at svarfristen gikk ut, blir solgt på de vilkårene som sto i tilbudet, og vilkårene var reelle og saklig begrunnede (odelslova § 20 b). Et forbehold om at prisen skal settes etter odelstakst, regnes derimot ikke som avslag, går det fram av andre ledd i den samme paragrafen.

Odelstakst, overtakelse og etteroppgjør

Prisen ved odelsløsning settes av retten som odelstakst: etter odelslova § 49 skal verdien fastsettes ut fra den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig brukes til landbruksformål.

Departementet forklarer at taksten skal gjenspeile verdien ved fritt salg, samtidig som den tar hensyn til at eiendommen bare kan benyttes til landbruksformål.

Når taksten er endelig, pålegger retten eieren å utstede skjøte mot betaling av løsningssummen, og tidspunktet for skjøting, betaling og overtakelse av bruken skal som hovedregel settes til 14. april førstkommende (odelslova § 70).

Den som krever løsning, mister odelsretten til eiendommen dersom vedkommende ikke gjennomfører løsningen eller stiller sikkerheten retten har pålagt, innen fristen som er satt (odelslova § 75).

Heftelser som er lagt på eiendommen etter at fristen begynte å løpe, for eksempel kjøpekontrakt, forpaktning, servitutter og pant, kan den som løser, kreve avløst når de dekkes av takstverdien (odelslova § 50).

Selger den som har overtatt ved odelsløsning eller på skifte, jorda med betydelig gevinst innen 10 år, kan medarvinger eller den saksøkte i løsningssaken kreve etteroppgjør etter odelslova § 57. Kravet må fremmes innen 6 måneder etter tinglysingen av hjemmelsdokumentet, og den saksøkte må være søskenbarn av saksøkeren eller nærmere i slekt (odelslova § 57 første og tredje ledd).

Bo- og driveplikt etter odelsløsning

Den som er odelsberettiget til eiendommen, trenger ikke konsesjon for å overta den (konsesjonsloven § 5). For bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten likevel betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bor der i minst 5 år (konsesjonsloven § 5 andre ledd).

Buplikten er personlig: eiendommen må være eierens reelle bolig, og det er den når eieren er registrert bosatt der etter folkeregisterreglene (konsesjonsloven § 6).

Driveplikten følger av jordlova § 8: jordbruksareal skal drives så lenge man eier det, og en ny eier må innen ett år ta stilling til om arealet skal drives selv eller leies bort. Bortleie oppfyller plikten bare når avtalen er skriftlig og gjelder minst 10 år om gangen uten at eieren kan si den opp, og en kopi skal sendes til kommunen (jordlova § 8 andre ledd).

Fritak fra driveplikten kan gis etter søknad, helt eller for en periode, og da legges det vekt på blant annet bruksstørrelse, avkastningsevne og søkerens livssituasjon (jordlova § 8 a). Søker den som har krevd odelsløsning om konsesjon fordi buplikten ikke skal oppfylles, eller om fritak fra driveplikt, skal retten vente med den endelige avgjørelsen til søknaden er avgjort (odelslova § 27).

Brytes pliktene, kan andre odelsberettigede kreve eiendommen løst på odel innen fem år etter overtakelsen, selv om eieren har bedre odelsrett (odelslova § 28). Har eieren fått eiendommen ved odelsløsning, kan også den som tapte løsningssaken, kreve eiendommen tilbake og kreve erstatning for tapet ved å måtte fravike den (odelslova § 58).

Hvilke overdragelser som er konsesjonsfrie, og når det kreves egenerklæring, er forklart i guiden om konsesjonsfrihet.

Odel på gård uten drift

Odelsloven stiller ikke krav om at gården er i drift for at det skal være odel på den: vilkåret i odelslova § 2 gjelder arealet av fulldyrka og overflatedyrka jord eller produktiv skog på eiendommen.

Har forholdene endret seg slik at eiendommen ikke lenger oppfyller arealkravet, kan den derimot ikke løses på odel (odelslova § 23). Har jorda ligget brakk lenge, kan det derfor bli et tema hvor mye som fortsatt er fulldyrka eller overflatedyrka, og tvil om eiendommen er odlingsjord, kan avgjøres ved skjønn etter odelslova § 6.

Ubrukt jord kan også få følger for eieren: finner myndighetene at jordbruksarealet ikke blir drevet, kan eieren pålegges å leie det bort i inntil 10 år, plante det til med skog eller gjennomføre tiltak av hensyn til kulturlandskapet (jordlova § 8 tredje ledd).

For en eier med odelsrett som ikke oppfyller buplikten eller driveplikten, gjelder ikke den vanlige seksmånedersfristen: andre som hadde odelsrett da eieren fikk tinglyst hjemmel, kan da kreve å løse eiendommen så lenge perioden med buplikt løper (odelslova § 40 andre ledd).

Lovbestemt buplikt gjelder bare bebygd eiendom, det vil si eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig, og også eiendom med bebyggelse under oppføring når tillatelsen er gitt med sikte på boligformål (konsesjonsloven § 5). Vil en odelsberettiget overta en bebygd gård uten å bosette seg der, må vedkommende søke konsesjon, og da skal det blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold, mens søkerens tilknytning og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment (konsesjonsloven § 9).

Når faller odelsretten bort?

Odelsretten kan gå tapt på flere måter: har odelsjord i seks måneder med tinglyst hjemmel tilhørt noen uten odelsrett, uten at noen av de odelsberettigede har tatt skritt til odelsløsning og deretter løst eiendommen, mister slekta odelsretten (odelslova § 41).

Har odelsjord vært ute av slekta i 20 år, faller odelsretten for denne slekta bort, selv om den nye eieren ikke har tinglyst hjemmel (odelslova § 44).

Odelsretten kan ikke overdras til andre, men en odelsberettiget kan skriftlig binde seg til ikke å bruke den, enten overfor enkeltpersoner eller helt (odelslova § 25). Barn som blir født etter en slik fraskrivelse, får ikke større rett enn forelderen selv hadde (odelslova § 26).

Den som selv har solgt odelsjord, har ikke løsningsrett overfor kjøperen eller kjøperens rettsetterfølgere, med unntak for tilfeller der jorda er solgt fra eieren ved tvangssalg (odelslova § 19 tredje ledd).

Har staten eller en kommune overtatt eller vil overta odelsjord, kan Kongen vedta odelsfrigjøring når særlige grunner taler for det (odelslova § 30). Ved ekspropriasjon faller eldre odelsrett bort, med unntak for særlige tilfeller der odelsretten kan forenes med formålet (odelslova § 32).

Fristene står stille i enkelte situasjoner: mens et dødsbo er under skifte, løper det ingen foreldelsesfrist mellom bueierne når det er en odelseiendom i boet (odelslova § 46), og det samme gjelder mellom ektefeller der den ene har hjemmel og den andre bedre odelsrett (odelslova § 47).

Åsetesrett, arv og gjenlevende ektefelle

Åsetesretten er nær beslektet med odelsretten, men brukes ved dødsfall: når eieren av odelsjord eller odlingsjord dør og jorda går i arv til etterkommerne, har én av dem rett til å få eiendommen utlagt til seg på skiftet (odelslova § 51 første ledd).

Hvem som har best åsetesrett, avgjøres etter odelsrekkefølgen (odelslova § 52), og Store norske leksikon påpeker at det er likegyldig hvor lenge avdøde har eid eiendommen.

Prisen er åsetestakst, som skal være rimelig ut fra forholdene og settes med særlig tanke på at overtakeren skal klare å bli sittende med eiendommen, men som aldri kan settes høyere enn odelstaksten (odelslova § 56).

Under offentlig skifte kan tingretten eller bostyreren gi arvinger med odels- eller åsetesrett en frist på inntil seks måneder til å melde krav, og den som ikke melder seg, taper retten til odelsløsning overfor den som får eiendommen (arveloven § 108). Norges domstoler oppsummerer forskjellen slik: er den best odelsberettigede barn av eieren, kan vedkommende overta på åsetestakst, ellers skjer overtakelsen til odelstakst.

En gjenlevende ektefelle uten best odelsrett har et vern: felles barn eller barnebarn kan ikke ta odelsjord i felleseie fra den gjenlevende før vedkommende har fått alderspensjon eller full uføretrygd og barnet har fylt 18 år (odelslova § 34). Andre odelsberettigede kan som hovedregel ikke kreve eiendommen fra den gjenlevende når den har vært i felleseie med avdøde i minst fem år (odelslova § 36).

De generelle reglene om arv, pliktdel og testament er forklart i guiden om arv og testamente.

Lovendringer og debatt om odelsretten

Grunnlovsvernet gjør at odelsretten ikke kan avskaffes ved vanlig lov, men innholdet kan endres: Landbruks- og matdepartementet skriver at odelsloven ikke kan oppheves uten å endre Grunnloven, men at den er endret en rekke ganger.

Forslag om å oppheve Grunnloven § 117 er fremmet flere ganger. I april 2018 rådet kontroll- og konstitusjonskomiteen Stortinget til ikke å vedta to slike forslag, ett fra Gunnar Gundersen og fem andre representanter og ett fra Ketil Kjenseth og Trine Skei Grande, mens Høyre og Fremskrittspartiet i komiteen gikk inn for det første (komiteens innstilling).

Det siste forslaget, fra Solveig Horne og Terje Halleland, ble behandlet 12. januar 2023, og ved voteringen stemte 27 for og 140 mot, slik at forslaget ikke fikk grunnlovsmessig flertall (Stortingets saksside).

I komiteen var det bare Fremskrittspartiet og Venstre som ville oppheve paragrafen (innstillingen fra desember 2022). Høyres medlemmer skrev i den samme innstillingen at odelsloven heller burde endres til bare å gjelde etterkommere etter nåværende eiere, og at regjeringen burde utrede om det krever grunnlovsendring, men komiteens tilråding gjaldt bare grunnlovsforslaget.

I nyere tid ble odelskretsen innskrenket i 2014, og arealgrensen for dyrka jord ble hevet i 2017 (regjeringen.no om odel, endringsloven fra 2017). Odelslova ble sist endret med virkning fra 1. januar 2025, men den endringen gjaldt bare hjemmelen for forskrift om saksbehandlingen og kommunens oppgaver ved odelsfrigjøring (odelslova § 33).

Konsesjonsloven ble endret i 2025, blant annet om priskontroll på skogeiendommer og konsesjon til selskaper med begrenset ansvar og stiftelser, men den endringsloven rørte verken odelslova eller buplikten i konsesjonsloven § 5 (endringsloven fra 2025, konsesjonsloven § 5).