Selge bolig skattefritt: vilkår

De to grunnvilkårene for skattefritt salg

For at gevinst ved boligsalg skal være skattefri, må to vilkår begge være oppfylt: du må ha eid boligen i minst 12 måneder (eiertidskravet), og du må ha brukt boligen som din primærbolig i minst 12 av de siste 24 månedene (botidskravet).

Begge vilkårene vurderes på tidspunktet for avtaleinngåelse (dato for bindende avtale), ikke på overtakelsesdatoen. Sørg for at du har oppfylt begge vilkår før du signerer kjøpekontrakten.

Dersom ett av vilkårene ikke er oppfylt, er gevinsten fullt skattepliktig som kapitalinntekt med 22 prosent. Dette gjelder uavhengig av boligens verdi eller gevinstens størrelse.

Eiertidskravet: 12 måneder

Du må ha eid boligen i minst tolv måneder sammenhengende. Eiertid regnes fra dato for overtakelse (du tok over nøklene og faktisk eierskap) til dato for bindende salgsavtale.

Kjøper du en bolig 1. mars 2024 og selger den (avtalen inngås) 28. februar 2025, er eiertiden nøyaktig 12 måneder. Det er tilstrekkelig. Selger du allerede 27. februar, mangler du én dag og vilkåret er ikke oppfylt.

Eiertidskravet gjelder den juridiske eieren. Kjøper du boligen i samboerskap, og kun den ene er juridisk eier, er det kun den eierens eiertid som teller. For ektefeller der begge er med på skjøtet, teller begges eiertid.

Botidskravet: 1 av de siste 2 år

Du må ha brukt boligen som din faktiske primærbolig i minst tolv måneder av de siste tjuefire månedene før salget. Botidskravet er det vilkåret som oftest skaper problemer, særlig for folk som har leid ut boligen sin en periode.

Primærbolig betyr boligen der du faktisk bor — der du sover, spiser og tilbringer det meste av din tid. Det er ikke tilstrekkelig å ha folkeregistrert adresse på boligen dersom du i realiteten bor et annet sted.

Dersom du har vært bortreist en periode (for eksempel på grunn av arbeid i utlandet), kan botidskravet likevel anses oppfylt dersom fraværet var midlertidig og du hadde til hensikt å flytte tilbake. Dette er en konkret vurdering, og det er klokest å ha dokumentasjon for at fraværet var midlertidig.

"Botidskravet er det vilkåret som oftest overses. Har du leid ut boligen din i over ett år, kan du risikere å miste skattefritaket."

Sekundærbolig: alltid skattepliktig

En sekundærbolig er en bolig du eier i tillegg til primærboligen — for eksempel en utleiebolig, pendlerbolig, eller en bolig som er kjøpt som investering. Gevinst ved salg av sekundærbolig er alltid skattepliktig, uavhengig av eiertid. Det finnes ingen unntaksregel for sekundærboliger.

Skattesatsen er 22 prosent av gevinsten. Gevinsten beregnes som salgspris minus inngangsverdi (kjøpspris pluss dokumenterte påkostninger). Tap på sekundærbolig er fradragsberettiget.

En viktig praktisk konsekvens: dersom du kjøper en ny bolig uten å ha solgt den gamle (for eksempel fordi du er usikker på salgsprisen), kan den gamle boligen midlertidig bli klassifisert som sekundærbolig. Planlegg rekkefølgen på salg og kjøp nøye.

Hva med utleid del av boligen?

Dersom du leier ut en del av primærboligen din mens du bor der selv, påvirker dette ikke skattefritaket ved salg. Du kan fortsatt selge skattefritt så lenge du oppfyller eiertid og botidskravene. Den utleide delen regnes som en del av primærboligen.

Dette gjelder typisk ved utleie av hybel eller sekundærleilighet i enebolig, eller utleie av én etasje i tomannsbolig der du bor i den andre. Skattemessig er dette mer gunstig enn å eie to separate boliger.

Vær oppmerksom på at inntekten fra utleie av deler av primærboligen kan være skattefri under visse vilkår — men det er et eget tema. Det sentrale her er at utleie av en del ikke ødelegger skattefritaket ved salg av hele boligen.

Arvet bolig: regler for eiertid og botid

Dersom du arver en bolig, starter eiertiden fra det tidspunktet du overtok eiendommen (dødsfallstidspunktet eller overtakelsesdatoen for arveoppgjøret). Botidskravet gjelder også deg som arving — du må selv ha brukt boligen som primærbolig i minst ett av de siste to år for å selge skattefritt.

Mange arvinger arver boliger de aldri har bodd i, og selger dem kort tid etterpå. I disse tilfellene er gevinsten skattepliktig. Inngangsverdien ved arv er etter kontinuitetsprinsippet arvelaters inngangsverdi (se artikkelen om arv og skatt for detaljer).

Dersom du vil bo i den arvede boligen en periode for å oppnå skattefritt salg, er dette lovlig. Du kan flytte inn, bo der i minst 12 måneder, og deretter selge skattefritt — forutsatt at du eier den i minst 12 måneder og bor der i minst 12 av de siste 24 månedene.

Feriebolig og hytte: andre regler

Feriebolig og hytte er ikke primærbolig og kan ikke selges skattefritt etter de vanlige reglene. For feriebolig gjelder egne regler: eiertid på minst fem år og bruk som eierens fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år.

Gevinst ved salg av hytte eller feriebolig som ikke oppfyller disse kravene er skattepliktig. Tap er fradragsberettiget. Satsen er 22 prosent av gevinsten.

Bruker du hytten delvis til utleie (f.eks. Airbnb), kan dette påvirke skatteposisjonen. Dersom hytten i overveiende grad er til eget bruk, anses den fortsatt som fritidsbolig. Dersom den primært er en utleiebolig, kan den bli behandlet som en næringseiendel.