Seksjonering av eiendom — guide for eiere og investorer

Hva er seksjonering?

Seksjonering er den juridiske prosessen der en fast eiendom deles inn i separate eierseksjoner — selvstendige juridiske enheter som kan selges, pantsettes og eies uavhengig av hverandre. Den vanligste formen er eierseksjonssameie, der for eksempel en tomannsbolig deles i to separate leiligheter med hver sin seksjon.

Det sentrale lovgrunnlaget er eierseksjonsloven av 16. juni 2017 (LOV-2017-06-16-65), som trådte i kraft 1. januar 2018 og regulerer opprettelse og drift av eierseksjonssameier. Hver seksjon har en fast sameiebrøk — andelen av det totale sameiet — som gir eieren enerett til å bruke sin egen bruksenhet og medbruksrett til fellesarealene. Dette skiller seg fra et borettslag, der man eier en andel i et selskap og ikke eiendommen direkte; forskjellene er nærmere forklart i guiden til borettslag versus sameie.

Hvorfor seksjonere? — typiske formål

Det finnes flere gode grunner til å seksjonere en eiendom. Den vanligste er at man har en tomannsbolig eller en bygård med to eller flere selvstendige boenheter og ønsker å selge en av enhetene separat — noe som juridisk sett krever at eiendommen er seksjonert. En annen vanlig situasjon er at man arver en eiendom med to leiligheter og ønsker at to arvinger skal eie én leilighet hver.

For investorer er seksjonering et verktøy for å frigjøre verdi som ellers er låst i én eiendom. En stor enebolig med en kjelleretasje som bygges om til en separat leilighet, eller et bygg som deles i en boligdel og en næringsdel, kan gjøre delene omsettelige og belånbare hver for seg — men merkostnaden ved seksjonering, særlig dokumentavgiften, må veies mot den forventede gevinsten i det aktuelle markedet.

• Selge halvparten av tomannsbolig separat
• Dele opp bygård i separate leiligheter
• Skille bolig og næringsareal i samme bygning
• Sikre arvedeling mellom arvinger
• Verdimaksimering ved eiendomsinvestering
• Mulighet for fritidsbolig-seksjon (hytte/leilighet)

Slik foregår seksjoneringsprosessen

Det er hjemmelshaveren til eiendommen som kan søke om seksjonering (§ 11). Søknaden sendes til kommunen og skal blant annet vise plantegninger med seksjonsgrenser, sameiebrøk for hver seksjon og hva den enkelte seksjonen skal brukes til. Kommunen kontrollerer at eiendommen oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven § 7 og at seksjoneringen er i tråd med reguleringsplan og byggetillatelse.

Kommunen skal behandle søknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at den er mottatt; overskrides fristen, reduseres seksjoneringsgebyret med 25 prosent per påbegynte uke. Kommunen kan kreve et gebyr for saksbehandlingen, begrenset til kommunens faktiske kostnader (§ 15); det konkrete beløpet varierer mellom kommuner og fastsettes i det enkelte kommunens gebyrregulativ. Kommunens vedtak kan påklages til departementet (§ 16).

Når vedtaket er endelig, sender kommunen saken videre til tinglysing, og seksjonene får egne grunnboksblad hos Kartverket. Når kommunen har fått melding om at seksjoneringsvedtaket er tinglyst, fullfører den matrikkelføringen og utsteder matrikkelbrev for hver seksjon (§ 17–18). Sameier med ni seksjoner eller flere skal i tillegg registreres i Foretaksregisteret innen seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er registrert (§ 19). Ved tinglysingen påløper dokumentavgift på 2,5 prosent av seksjonens markedsverdi — se den fulle kostnadsoversikten for seksjonering av en tomannsbolig for et regneeksempel og en oversikt over tinglysingsgebyret.

Krav for å seksjonere

Ikke alle eiendommer kan seksjoneres. Eierseksjonsloven § 7 stiller som vilkår at hver seksjon har en klart avgrenset og sammenhengende bruksenhet med egen inngang, at hver seksjon har en fast sameiebrøk, at det er satt av nok parkeringsareal til å dekke kravet i byggetillatelsen, og at seksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom. Loven krever også at samtlige bruksenheter i bygningen omfattes av seksjoneringen samtidig — man kan ikke seksjonere bare deler av et bygg og la resten stå useksjonert.

Formålet til hver seksjon — bolig eller næring — må fastsettes i søknaden og stemme overens med arealplanen eller annen godkjent bruk. Skal et rom som i dag er godkjent til for eksempel bod eller kjeller innredes og seksjoneres som boligseksjon, må rommet først godkjennes til boligformål gjennom en søknad om bruksendring til kommunen etter plan- og bygningsloven § 20-1, som blant annet stiller krav til dagslys, takhøyde og rømningsvei.

Livet i et eierseksjonssameie

Når seksjoneringen er gjennomført, etableres et eierseksjonssameie med vedtekter som regulerer sameiernes rettigheter og plikter. § 27 krever at alle sameier har vedtekter som minst oppgir eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha; vedtektene kan bare vedtas eller endres på årsmøtet, normalt med to tredjedels flertall. Det ordinære årsmøtet skal holdes hvert år innen utgangen av juni (§ 41).

Kostnader ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet — felleskostnader — fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøk, med mindre de berørte eierne uttrykkelig avtaler noe annet (§ 29). Sameiet skal ha et styre på minst tre medlemmer, med mindre vedtektene fastsetter noe annet; styret velges av årsmøtet og har ansvar for den daglige forvaltningen av fellesarealene (§ 54).

• Enerett til din seksjon, medbruksrett til fellesareal
• Pliktig til å bidra til fellesutgifter etter sameiebrøk
• Deltakelse i sameiermøte med stemmerett
• Rett og plikt til vedlikehold av din seksjon
• Forbud mot bruk som er til vesentlig ulempe for sameiet
• Rett til å selge og pantsette seksjon fritt

Seksjonering som investeringsstrategi

For eiere som seksjonerer for å selge en enhet separat, avgjør salgsgevinstreglene i skatteloven § 9-3 om gevinsten er skattefri: eieren må ha eid seksjonen i mer enn ett år, og ha brukt hele seksjonen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Oppfylles ikke botidskravet — for eksempel fordi enheten er kjøpt rent for utleie eller videresalg — er gevinsten skattepliktig, og et eventuelt tap er da fradragsberettiget. Se guiden til skattefri boliggevinst for en fullstendig gjennomgang av reglene.

Investorer som ønsker å samle flere boligseksjoner i samme sameie, må også ta hensyn til eierseksjonsloven § 23: ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon dersom ervervet fører til at man blir eier av mer enn to boligseksjoner i det samme eierseksjonssameiet. Regelen har unntak, blant annet for fritidsboliger, erverv ved arv, tvangssalg og for det offentlige. Planlegges korttidsutleie av en hel seksjon, setter § 24 en standardgrense på 90 døgn i året; vedtektene kan justere grensen til mellom 60 og 120 døgn dersom to tredjedeler av årsmøtet vedtar det. Dokumentavgiften på 2,5 prosent av seksjonens markedsverdi er en fast kostnad ved tinglysingen som må regnes inn i lønnsomhetsvurderingen — se tinglysing og hva det koster for en oversikt over gebyrene som kommer i tillegg.

Prosessen krever kapital, tid og kunnskap. Involver en eiendomsadvokat tidlig for å sikre at vilkårene i § 7 er oppfylt, at formålet med hver seksjon er riktig fastsatt, og at eierbegrensningen i § 23 ikke er til hinder for den planlagte strukturen.

Oppsummering og praktiske råd

Seksjonering er en teknisk, juridisk og administrativ prosess som krever nøye planlegging. Sjekk tidlig om eiendommen oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven § 7, innhent kommunal veiledning, bruk en kompetent advokat eller eiendomsmegler med seksjoneringskompetanse, og sett av tid til en søknadsprosess som kan ta flere måneder når byggesak, kommunal behandling og tinglysing regnes sammen.

Planlegges salg av seksjoner etter fullført seksjonering, bør en eiendomsmegler kobles inn tidlig for å vurdere markedspriser og potensielle kjøpere. Se også prosessen og kostnadene ved å seksjonere en tomannsbolig for et praktisk eksempel med tall.