Tilstandsrapport ved boligkjøp: slik leser og forstår du den

Hvorfor tilstandsrapport — og hva er de nye reglene fra 2022?

Tilstandsrapporten skal gi kjøper et objektivt bilde av boligens tekniske tilstand. Fra 1. januar 2022 ble avhendingsloven endret: i forbrukerkjøp har et generelt «som den er»-forbehold fra selgeren ikke lenger noen virkning, og kjøperen skal regnes for å kjenne til forhold som går klart fram av en tilstandsrapport han har fått anledning til å sette seg inn i, jf. avhendingsloven § 3-10.

Samme dato trådte forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) i kraft. Den stiller minstekrav til hva rapporten skal undersøke, og krever at den bygningssakkyndige er uavhengig av partene og «ikke lar seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver». Rapporten kan heller ikke være eldre enn ett år når kjøperen forplikter seg til å kjøpe boligen.

Tilstandsgradene i rapporten fastsettes etter den tekniske standarden NS 3600, som Direktoratet for byggkvalitet viser til i regelverket. Fra 1. juli 2026 gjelder den oppdaterte utgaven NS 3600:2025, mens rapporter skrevet etter den tidligere NS 3600:2018 fortsatt er gyldige i opptil ett år fra rapportdatoen, ifølge Norsk takst.

TG1, TG2 og TG3: Tilstandsgradene forklart

Tilstandsgradsystemet er kjernen i rapporten. Hvert bygningselement (bad, tak, elektrisk anlegg, pipe, fundament m.m.) får en tilstandsgrad etter NS 3600, som beskriver avviket fra en nyoppført tilstand.

TG0 betyr ingen avvik — bygningsdelen har ingen merknader og er fagmessig utført. TG1 betyr mindre eller moderate avvik, som normal slitasje og elde. TG2 betyr vesentlige avvik: dårlig utførelse, skade, kraftig slitasje eller redusert funksjon som krever tiltak, men ikke nødvendigvis umiddelbart. TG3 betyr funksjonssvikt, fare for liv og helse, eller avvik fra gjeldende lover og forskrifter — her bør tiltak gjøres raskt. I tillegg finnes TGIU (ikke undersøkt), som brukes når den bygningssakkyndige ikke har fått undersøkt bygningsdelen, for eksempel på grunn av manglende tilgang.

I praksis er det TG2 og TG3 som er de viktige gradene for en kjøper. En rapport med mange TG2-merknader er ikke nødvendigvis et problem om tiltakene er rimelige og planlagte. En enkelt TG3 på kritiske elementer (fundament, rør, elektrisk anlegg) kan derimot varsle om kostbare problemer.

Typiske feil og hvilken tilstandsgrad de gir

Forskrift til avhendingslova stiller detaljerte minstekrav til hvilke bygningsdeler den bygningssakkyndige skal undersøke — blant annet våtrom, tak, elektrisk anlegg, fundament og fuktsikring. Hvilke elementer som oftest gir avvik, varierer med boligens alder, men noen mønstre går igjen.

Baderom og våtrom: Eldre bad uten membran, eller med for lite fall mot sluk, er en vanlig årsak til TG2- eller TG3-merknader.

Tak og takkonstruksjon: Et slitt tak med kort gjenstående levetid gir normalt TG2 eller TG3.

Elektrisk anlegg: Eldre anlegg med skrusikringer og aluminiumskabler kan være en sikkerhetsrisiko og gir ofte TG3.

Fukt i krypkjeller eller kjeller: Diffus fukt gir vanligvis TG2, mens synlige råteskader gir TG3.

Denne artikkelen oppgir ikke kostnadsintervaller for utbedring — slike anslag varierer sterkt med boligens standard og bør innhentes som konkrete tilbud fra håndverkere, se avsnittet om forhandling nedenfor.

Hva tilstandsrapporten IKKE forteller deg

Tilstandsrapporten er verdifull, men det er viktig å forstå hva den ikke dekker.

Inspektøren gjennomfører en visuell inspeksjon og enkle målinger — etter forskriften skal undersøkelsene baseres på det som er synlig — men kan ikke rive vegger, bore hull eller ta prøver uten å ødelegge. Skjulte rørlekkasjer inne i vegger, for eksempel, kan ikke oppdages uten ødeleggelse.

TGIU (ikke undersøkt) betyr at inspektøren ikke har fått tilgang til eller mulighet til å vurdere det aktuelle elementet — det betyr ikke at det er i god stand. Dersom tilstandsrapporten har mange TGIU-merknader på kritiske elementer, bør du vurdere å engasjere spesialist.

Rapporten sier ikke noe om tilpasning til dine behov, nabolaget, støyforhold eller fremtidig verdiutvikling. Den er et teknisk dokument, ikke en helhetlig kjøpsvurdering.

Slik bruker du rapporten i forhandlingene

En tilstandsrapport med TG2- og TG3-avvik kan være et forhandlingskort, men det krever at du nærmer deg det riktig.

Innhent prisoverslag: Kontakt håndverkere og få prisindikasjoner på kostnadene ved TG3-punktene og de viktigste TG2-punktene, og bruk dette konkret i budet.

Ikke overspill kortet. Kjøpere som lister opp mange avvik og krever prisreduksjon for alt, mister troverdighet. Fokuser på de kostnadskrevende punktene som faktisk påvirker boligens verdi og din økonomi.

Bruk av kjøpers egen tilstandsvurdering: Du kan, og bør, engasjere din egen takstmann for en uavhengig andre vurdering av spesifikke kritiske punkter — særlig ved kjøp av eldre boliger. Dette gir deg et sterkere forhandlingsgrunnlag.

Husk at avvik i tilstandsrapporten som er kjent for kjøper, ikke kan gjøres til grunnlag for klage i etterkant, jf. avhendingsloven § 3-10. Det er i utgangspunktet bare skjulte feil som ikke fremgår av rapporten som kan gi klagerett.

Hvem utfører tilstandsrapporter og hva koster det?

Tilstandsrapporter utføres av sertifiserte takstingeniører, typisk gjennom Norsk takst eller tilsvarende sertifiseringsordninger. Selgeren er ansvarlig for å bestille og betale for rapporten, og den skal foreligge ved markedsføring av boligen — se også guiden til å selge bolig selv for selgers plikter.

Kostnaden for en tilstandsrapport varierer med boligens størrelse, alder og kompleksitet. Be om et konkret pristilbud fra en sertifisert takstingeniør før du bestiller.

Som kjøper kan du ikke velge bort tilstandsrapporten, men du kan bestille egne tilleggsvurderinger — for eksempel en el-sjekk, en rørlegger til å vurdere avløp og rørlegging, eller en geotekniker for å vurdere grunnforholdene, særlig ved eldre boliger.

Kostnaden for slike tilleggsvurderinger kommer i tillegg til selve tilstandsrapporten og bør avklares direkte med den enkelte fagperson.