Fellesgjeld: slik beregner du totalkostnaden

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er gjeld som borettslaget har tatt opp på vegne av alle andelseierne — typisk for å finansiere byggets opprinnelige oppføring, større rehabiliteringsprosjekter (tak, pipe, fasade, vvs) eller andre felles investeringer, ifølge NBBL. Et boligsameie har normalt ikke fellesgjeld på samme måte: i motsetning til et borettslag kan et sameie ikke ta opp felleslån med sikkerhet i eiendommen, ifølge Usbl. Forskjellen mellom eierformene er nærmere forklart i guiden til borettslag vs. sameie.

Fellesgjelden fordeles på alle andeler i borettslaget, og din andel av den er direkte knyttet til din leilighet. Når du kjøper en borettslagsleilighet, overtar du altså ikke bare leiligheten — du overtar også din del av borettslagets gjeld.

Fellesgjelden skal fremgå av annonsen og prospektet, men mange kjøpere fokuserer på prisantydningen og glemmer å legge til fellesgjelden. Det er en klassisk feil som kan gi en ubehagelig overraskelse når de månedlige fellesutgiftene viser seg å inkludere et betydelig rentebidrag.

Totalpris = prisantydning + fellesgjeld

Regelen er enkel: for å sammenligne borettslagsboliger riktig, legg alltid til andel fellesgjeld til prisantydningen. En leilighet annonsert for 2 500 000 kroner med 800 000 kroner i fellesgjeld koster reelt 3 300 000 kroner.

Boligannonser oppgir normalt totalpris (prisantydning pluss andel fellesgjeld) i tillegg til prisantydningen alene, slik at du kan sammenligne borettslagsboliger på likt grunnlag. Husk at to leiligheter med samme totalpris likevel kan ha svært ulik månedlig belastning, avhengig av rentenivået på fellesgjelden og fellesutgiftenes øvrige sammensetting.

Fellesutgiftene (husleie i borettslaget) dekker normalt: renter og avdrag på fellesgjeld, forsikring, vedlikehold, kommunale avgifter, forretningsføring og eventuelt strøm til fellesarealer. Sjekk alltid hva som er inkludert, og særlig hvor stor andel av fellesutgiftene som er renter på fellesgjeld.

Renten på fellesgjeld: nominell vs. effektiv

Borettslaget har normalt tatt opp fellesgjelden som ett samlet lån i bank eller hos Husbanken, ifølge NBBL. Renten på dette lånet fastsettes for borettslaget som helhet, ikke ut fra din egen kredittvurdering.

Nominell rente er den oppgitte prosentandelen på lånet. Effektiv rente inkluderer i tillegg gebyrer og andre kostnader knyttet til lånet, og gir dermed det mest presise bildet av den reelle lånekostnaden, ifølge Store norske leksikon. Sjekk borettslagets låneavtale via årsregnskapet eller vedlegg i prospektet for å finne den faktiske renten på fellesgjelden.

Rentenivået på fellesgjelden påvirker månedskostnadene dine direkte: om borettslaget har flytende rente, vil månedlige fellesutgifter stige og falle med markedsrenten. Sjekk om borettslaget har bundet (fast) rente på deler av fellesgjelden.

Din andel av rentene på fellesgjelden gir skattefradrag på linje med renter på et privat boliglån, fordi andelshavere i et borettslag skattlegges direkte for sin andel av borettslagets inntekter og utgifter, ifølge forskrift om ligning av andelshavere i boligselskaper.

IN-ordningen: betal ned fellesgjelden din

Mange borettslag med lån i Husbanken tilbyr det som kalles IN (individuell nedbetaling). Det betyr at du som andelseier kan betale ned din andel av fellesgjelden med et engangsbeløp, og dermed redusere de månedlige fellesutgiftene, ifølge Husbanken. Husbanken krever at innbetalingen er på minst 30 000 kroner, og at beløp over dette skjer i intervaller på 5 000 kroner.

IN-innbetalingen er et frivillig tilbud, ikke en plikt. Fordelen er at du slipper rentekostnader på den nedbetalte andelen av fellesgjelden fremover. Ulempen er at du binder opp likvide midler i borettslaget — penger du ikke kan ta ut igjen om du senere trenger dem til noe annet.

Om du har tilgjengelig kapital til IN-innbetaling, bør du sammenligne renten på fellesgjelden med hva du ellers ville fått på pengene. Er fellesgjeldets rente høyere enn det du kan oppnå andre steder, lønner det seg gjerne å betale ned. Kontakt borettslagets forretningsfører for detaljer om IN-ordningen i ditt borettslag.

Eksempelregnestykke

Et eksempel: du kjøper en leilighet med prisantydning 2 500 000 kroner og 800 000 kroner i andel fellesgjeld. Totalpris blir da 3 300 000 kroner.

Etter utlånsforskriften skal banken regne andel fellesgjeld inn i belåningsgraden, og lånet ditt kan samlet ikke overstige 90 prosent av boligens verdi — du må altså ha minst 10 prosent egenkapital. Med en totalpris på 3 300 000 kroner betyr det et egenkapitalkrav på 330 000 kroner. Siden fellesgjelden på 800 000 kroner regnes med i lånet, kan det private boliglånet ditt da maksimalt være 3 300 000 minus 330 000 minus 800 000, altså 2 170 000 kroner.

Anta videre at fellesgjelden har en rente på 4,2 prosent og at borettslaget betaler avdrag fra dag én (ingen avdragsfrihet). Da blir de månedlige renteutgiftene på fellesgjelden 800 000 kr × 4,2 % / 12 = 2 800 kroner. Legger du til avdrag, drift, vedlikehold og andre felleskostnader, kan de totale månedlige fellesutgiftene for eksempel bli 4 200 kroner — men dette varierer mye fra borettslag til borettslag og må sjekkes i det konkrete årsregnskapet.

Til sammenligning: en selveierbolig til samme totalpris (3 300 000 kroner) krever etter samme forskrift også minst 10 prosent egenkapital, altså 330 000 kroner, og et lån på 2 970 000 kroner. Egenkapitalkravet er dermed likt for begge eierformer — forskjellen er at du i borettslaget deler en del av lånebeløpet med de andre andelseierne, og at renten på den delen fastsettes av borettslagets egen låneavtale.

Sjekkliste: dette må du undersøke

Før du byr på en borettslagsleilighet, bør du kartlegge: størrelsen på andel fellesgjeld, renten og type rente (fast/flytende) på fellesgjelden, løpetiden på borettslagets lån, om det er planlagte rehabiliteringsprosjekter som kan øke fellesgjelden, om det finnes IN-ordning, og hva totale månedlige fellesutgifter er og hva de dekker.

Alle disse opplysningene skal fremgå av salgsoppgaven. Årsregnskap og vedtekter for borettslaget er viktige dokumenter å lese. Er det avtalt avdragsfrihet på fellesgjelden, bør du undersøke hva som skjer med felleskostnadene når avdragsfriheten opphører — i nye OBOS-borettslag gjelder avdragsfrihet normalt de første fem årene, ifølge OBOS. Er du usikker, kan du kontakte borettslagets forretningsfører (typisk OBOS, USBL eller lokale boligforvaltere) for ytterligere informasjon.

Vær særlig oppmerksom på borettslag med høy fellesgjeld og planlagte store vedlikeholdsarbeider. En rehabilitering av tak eller fasade kan øke fellesgjelden, og dermed felleskostnadene, betydelig.