Kontormarkedet 2027 — hvor jobber vi fra?

Fra tomt kontor til intelligente møtepunkter

Før pandemien var en kontorplass per ansatt standard. I dag blir mange kontorer til 'hot desk'-løsninger hvor 5-6 mennesker deler samme plass, fordi bare to-tre er der på samme dag. Dette er ikke et tilfelle, det er en fundamental endring i hvordan bedrifter bruker eiendom.

Siden 2024 har næringsmarkedet opplevd en korreksjon. Kontorledigheten i Oslo er på sitt høyeste på 15 år. Nogle bygninger som var fulle i 2019, er nå halvt tomme. Eiendomsutviklere som spekulerte i at 'alle skulle tilbake til kontoret', har tatt feil.

Men dette betyr ikke at kontormaketet dør. Det transformeres. I 2027 vil de beste kontorene være de som forstår at arbeid er blitt aktivitets-basert, ikke steds-basert.

Tall og trender

Kontormarkedet står under press, men det er store lokale variasjoner. Oslo og Bergen lider mest, mens mindre byer viser mer stabilitet. Næringseiendom er ikke lenger automatisk en trygg investering.

Hva som endres — og ikke endres

Bedrifter som krever samarbeid og sosial interaksjon (design, reklame, unge startups) har fortsatt behov for kontor. Men omfanget blir mindre. I stedet for 500 m² for 50 mennesker, tar de 250 m² og deler det smartere.

Bedrifter innen IT, juss, og regnskap hvor det meste kan gjøres digitalt, trenger minimalt med kontor. Mange av disse har gitt seg helt eller kun holder et liten 'hub' for møter.

Det som overrasker mange: etterspørselen etter premium-kontor i sentrale strøk er faktisk økende. Det som faller bort, er standard middel-klasse kontor langt fra sentrum. Hvis du skal ta deg ut av hjemmekontoret, vil du minst ha noe som tilbyr kafé, treningsrom, og sosialt liv.

Transformasjon av eksisterende bygg

De som vil overleve, må transformere. Gamle kontorbygg blir omgjort til boliger, hoteller, eller flexspace med kaféer og events. En god eksempel er Hausmanns Alle i Oslo, hvor en kontorbygning ble både kontor, butikk og bolig.

Kostnadene for transformasjon er høye — kanskje 30-40% av bygningen må bygges om. Men for bygninger som ligger på verdig lokasjon, er det lønnsomt. For mindre sentrale bygninger kan det være dømt.

Eiendomsinvestorer som kjøpte kontorbygg i 2015-2019 er nå sittende på eiendeler som har falt i verdi. Noen taper milliarder. Det er både tragisk og symptomatisk for en veldig rask endring.

Hva betyr det for ansatte?

For ansatte kan hybrid arbeid være flott. Færre pendlertimer, mer fleksibilitet, bedre work-life balance. Men det kan også bli ensomt hvis du jobber hjemmefra fem dager i uken og bare møter kolleger på Teams.

Bedrifter som klarer det bra, skaper intentionelle møtedager — kanskje tirsdagen og onsdagen sammen — og bruker kontoret som sosialt møtepunkt og ideverksted, ikke som fast arbeidsrom.

For ansatte som liker struktur og sosialt miljø, kan hjemmekontor være isolerende. For ansatte med dårlig hjemmekontor eller husstander full av unger, kan kontordag være en befrielse.

Kontormarkedet 2027 — hvem vinner og taper

Vinnere: eiendomsutviklere som forstår fleksibilitet, sentrale beliggenheter med kultur, eiere av premium-kontor med gode fasiliteter.

Tapere: eiere av standard kontorbygninger langt fra sentrum, investorer som kjøpte høyt i 2015-2019, bedrifter som krever daglig kontormøte for alle.

For Norge totalt sett blir det et vesentlig tap av eiendomsverdi i kontorsegmentet. Samtidig åpner det muligheter for kreativt ombruk. De som ser krisen som mulighet, kommer til å gjøre seg godt.

Eiendomsutvikler

"Fremtidens kontor skal være et sosialt og inspirerende møtepunkt, ikke en billig arbeidsplass. Det handler om kultur og community, ikke bare m² per ansatt."