Kontormarkedet 2027 — hvor jobber vi fra?

Fra tomt kontor til intelligente møtepunkter

Før pandemien var én fast kontorplass per ansatt standard i de fleste norske virksomheter. Stadig flere kontorer går nå over til aktivitetsbaserte løsninger uten faste plasser, en utvikling som følger av at andelen som jobber delvis hjemmefra har økt betydelig. I 2024 hadde 45 prosent av sysselsatte i Norge mulighet til å jobbe hjemmefra, og 7 prosent jobbet hjemmefra halvparten av arbeidstiden eller mer, ifølge SSBs arbeidskraftundersøkelse.

Næringseiendomsmarkedet har merket endringen. Den samlede kontorledigheten i Oslo-området var 6,8 prosent ved starten av 2026, opp fra 6,0 prosent to år tidligere, ifølge Akershus Eiendoms markedsrapport. Entras konsensusrapport for andre kvartal 2026 anslår at ledigheten i Oslo, inkludert Lysaker og Fornebu, vil ligge på rundt 7,8 prosent ved utgangen av året.

Men det betyr ikke at kontormarkedet forsvinner — det endres. Malling venter at de beste, mest sentrale kontorene vil se fallende ledighet og god leieprisvekst fra 2027, mens sekundære kontorbygg utenfor sentrum får tøffere tider.

Tall og trender

Kontorledigheten i Oslo-området var 6,8 prosent ved starten av 2026, opp fra 6,0 prosent to år tidligere, ifølge Akershus Eiendom. Entras konsensusrapport for andre kvartal 2026 anslår en snittleie i Oslo sentrum på rundt 4 745 kroner per kvadratmeter ved utgangen av 2026, mot 2 783 kroner på Helsfyr og 3 175 kroner på Lysaker, med en forventet årsvekst i sentrum på om lag 3,5 prosent. Samme rapport anslår prime yield for kontor i Oslo til like under 4,8 prosent ved utgangen av 2026.

Hva som endres — og ikke endres

Bedrifter som er avhengige av samarbeid og sosial interaksjon — som design, reklame og yngre oppstartsselskaper — har fortsatt behov for kontor, men bruker gjerne mindre areal og flere delte soner enn før. Bedrifter innen IT, jus og regnskap, der mye kan løses digitalt, har i større grad kuttet kontorarealet til et minimum eller beholder bare et lite møtepunkt for fysiske samlinger.

Etterspørselen dreier seg i økende grad mot kontorer med moderne standard i sentrale strøk. Akershus Eiendom peker på at nyere, oppgraderte bygg har opplevd oppadgående press på leieprisene det siste året.

Malling beskriver et marked med økende forskjeller: leieprisene i Stor-Oslo steg markant i 2025, særlig i indre by og sentrum, mens den østlige periferien har stått nesten stille de siste tre årene.

Transformasjon av eksisterende bygg

Eldre og mindre sentrale kontorbygg blir noen steder konvertert til boliger eller andre formål når kontorbehovet faller, men lønnsomheten varierer sterkt. Malling peker på at gapet mellom markedsleie og «break even»-leien som kreves for å forsvare nye eller ombygde prosjekter, har mer enn doblet seg siden starten av 2021 — det er dette gapet, ikke selve leieprisnivået, som gjør transformasjon vanskelig å finansiere for mange eiendommer.

Konsekvensen er ifølge Malling en todeling: sekundære «melk og brød»-kontorer utenfor sentrum får tøffere tider og risikerer å stå tomme lenger, mens prosjekter i attraktive, sentrale strøk fortsatt lar seg forsvare økonomisk.

Hva betyr det for ansatte?

For ansatte kan hybridarbeid gi færre pendlertimer og mer fleksibilitet, men det kan også oppleves ensomt å jobbe hjemmefra store deler av uken og bare møte kolleger digitalt.

Bedrifter som lykkes, legger ofte opp til faste møtedager — for eksempel tirsdag og onsdag — og bruker kontoret som sosialt møtepunkt og sted for idéarbeid fremfor fast arbeidsplass.

Når en ansatt jobber fast hjemmefra, stiller hjemmekontorforskriften krav om en skriftlig avtale mellom arbeidsgiver og arbeidstaker som blant annet regulerer omfang, arbeidstid og utstyr. Arbeidsgiver skal så langt det er mulig sørge for at arbeidsforholdene i hjemmet er fullt forsvarlige, også psykososialt. Forskriften gjelder ikke kortvarig eller sporadisk hjemmearbeid. Se også guiden til hjemmekontorfradraget.

Kontormarkedet 2027 — hvem vinner og taper

Vinnere ifølge meglerhusene: eiere av moderne, sentrale kontorer med gode fasiliteter og kollektivnærhet, der Malling venter fortsatt god leieprisvekst fra 2027.

Tapere: eiere av eldre, sekundære kontorbygg utenfor sentrum og investorer som kjøpte høyt før 2021 — Malling peker på at gapet mellom markedsleie og lønnsom driftsleie har mer enn doblet seg siden den gang, noe som gjør både utleie og ombygging krevende for disse eiendommene.

Både DNB Næringsmegling og Malling venter at byggeaktiviteten for nye kontorer tar seg opp mot 2027 etter flere år med lav tilførsel. DNB Næringsmegling anslår et potensial på rundt 230 000 kvadratmeter nytt kontorareal i Oslo-området i 2027 — to til tre ganger volumet fra de siste årene — drevet av utløpende leiekontrakter og strengere klimarapporteringskrav (CSRD). Begge meglerhus understreker at prognosene forutsetter en myk økonomisk landing uten resesjon.