Nabovarsel: når du må varsle, frister og slik gjør du det

Hva er et nabovarsel, og hvor står reglene?

Før du sender kommunen en søknad om tillatelse til et søknadspliktig tiltak, skal naboer og gjenboere varsles, og de skal ha minst to uker på seg til å komme med merknader (plan- og bygningsloven § 21-3). Tiltak som er unntatt søknadsplikt, og innvendige fysiske arbeider krever ikke nabovarsel (DiBKs side «Send nabovarsel»).

Etter plan- og bygningsloven § 21-3 er det søker som skal varsle naboene, med mindre de skriftlig har sagt at de ikke har merknader til søknaden. De nærmere reglene står i byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2, og ifølge DiBKs veiledning til byggesaksforskriften § 5-2 er intensjonen at berørte naboer skal få anledning til å ivareta sine interesser.

Et nabovarsel inneholder som oftest en beskrivelse og tegninger av hva naboen planlegger å bygge, rive eller endre (DiBKs side «Har du fått et nabovarsel?»). Søker, eventuelt tiltakshaver der det ikke er ansvarlig søker, tar imot og koordinerer merknadene og kan justere tiltaket før søknaden sendes (DiBKs veiledning).

Kommunen sender altså ikke nabovarselet for deg; det er ditt ansvar som søker. Denne guiden går gjennom reglene både for deg som skal bygge, og for deg som har fått et nabovarsel.

Når må du sende nabovarsel?

Kort sagt: før du søker om et tiltak som krever byggetillatelse. Som hovedregel skal du alltid varsle naboene om byggetiltak du må søke om (Oslo kommune), og Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) skriver at du må sende nabovarsel for de aller fleste byggeprosjekter, før du søker om byggetillatelse.

Ved riving skal søkeren også varsle dem som har pengeheftelser i eiendommen, og ved delt søknad skal det bare sendes nabovarsel for søknaden om rammetillatelse (plan- og bygningsloven § 21-3). Deler du søknaden i én søknad om tillatelse og én om å sette i gang, holder det altså å varsle for den første delen (DiBKs side «Send nabovarsel»).

Endringer som gjør tiltaket søknadspliktig, krever endringssøknad og nytt nabovarsel, for eksempel endret fasade mot naboen eller endret plassering, og det nye varselet gjelder da bare endringen (DiBKs veiledning til byggesaksforskriften § 5-2).

En bygning som faller utenfor unntaket i SAK10 § 4-1, for eksempel fordi den skal brukes til beboelse eller er større enn grensene der, må det søkes om, og da må naboene varsles. For mindre prosjekter har DiBK et eget skjema som kan brukes til et tilbygg på mindre enn 50 m² eller en frittliggende bygning mindre enn 70 m², for eksempel en garasje eller bod (DiBKs side «Send nabovarsel»).

Er du usikker på om du må sende nabovarsel, bør du kontakte kommunen (DiBK).

Når slipper du å sende nabovarsel?

Unntaket i SAK10 § 4-1 gjelder bare når tiltaket ikke er i strid med loven, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, tillatelser eller annet regelverk. Et tiltak som strider mot reguleringsplanen, er derfor ikke unntatt.

Selv om du slipper å søke, må du gi beskjed til kommunen når bygningen er ferdig, slik at den blir tegnet inn i kommunens kartdata (DiBKs side om å bygge bod eller garasje uten å søke); etter SAK10 § 4-1 skal frittliggende bygning og tilbygg som er unntatt, meldes senest innen fire uker etter at de er ferdigstilt. Det kan også være lurt å fortelle naboen hva du skal bygge, og hvorfor du ikke trenger å varsle, selv om du ikke må.

Leverer du varselet personlig, kan naboen signere på at det er mottatt og samtidig på at hen samtykker til planene hvis hen ikke har innvendinger (DiBK). Et muntlig samtykke er ikke nok; det må være skriftlig.

Du slipper nabovarsel i disse tilfellene:

• tiltaket er unntatt søknadsplikt, for eksempel en frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, med BRA og BYA på ikke over 50 m², mønehøyde ikke over 4,0 m og gesimshøyde ikke over 3,0 m, i én etasje uten kjeller og minst 1,0 m fra nabogrense og annen bygning (SAK10 § 4-1)
• et tilbygg på ikke over 15 m² som er understøttet, eller en terrasse inntil 1,0 m over terrenget som er forbundet med en bygning, ikke stikker mer enn 4,0 m ut, ikke er overbygd og ligger minst 1,0 m fra nabogrensen (SAK10 § 4-1)
• innvendige fysiske arbeider i eksisterende byggverk, som våtrom (SAK10 § 5-2)
• riving av gjenstående deler av et byggverk som er ødelagt av brann, naturskade, ulykke eller lignende akutt hendelse
• arbeidet berører ikke, eller bare i liten grad, naboenes interesser, for eksempel på en stor eiendom med stor avstand til naboen, men kommunen kan likevel kreve varsling
• naboene har skriftlig sagt at de ikke har merknader, eller grunneierens adresse er ukjent eller finnes ikke i matrikkelen
• tiltaket følger en detaljert reguleringsplan der naboene ble varslet etter § 12-10, så lenge det ikke er mer enn 5 år siden (plan- og bygningsloven § 21-3)

Hvem skal varsles?

Kort sagt eiere og festere av nabo- og gjenboereiendommer. Naboeiendom er eiendom som har felles grense med tomten som skal bebygges, og gjenboereiendom er eiendom der bare en vei, gate, elv eller annet areal ligger imellom (DiBKs veiledning).

Oslo kommune regner også med eiendommer som grenser til din i ett punkt, og eiendommer på den andre siden av et åpent areal som en vei, innkjørsel eller et friområde. Er nabo- eller gjenboereiendommen en festet tomt, skal både eier og fester varsles (SAK10 § 5-2).

Leieboere, panthavere, sameiere, borettshavere og andre med begrensede rettigheter skal ikke varsles direkte, men kan ha rettslig klageinteresse (DiBKs veiledning). Sameiere i et tingsrettslig sameie regnes ikke som naboer eller gjenboere til hverandre etter § 21-3, men en sameier kan etter omstendighetene ha rettslig klageinteresse etter forvaltningsloven § 28 (departementets tolkningsuttalelse om nabovarsel i sameier).

Sender du varselet digitalt via Altinn, finner du naboene i søknadsløsningen du bruker, og sender du på papir, kan kommunen gi deg en oversikt, ofte som en betalingstjeneste (DiBK). Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere varsles (plan- og bygningsloven § 21-3), og ifølge DiBKs veiledning forutsetter det at de berøres av tiltaket.

Dette sier DiBKs side «Send nabovarsel» om hvem du må varsle:

• alle eiere og festere av nabo- og gjenboereiendom, også når naboeiendommen ikke er bebygd
• alle eierne hver for seg hvis det er flere eiere eller festere av samme eiendom
• styret, ikke hver beboer, hvis naboen er et sameie eller borettslag med styre
• kommunen, hvis naboeiendommen er kommunal
• dem som har pengeheftelser i eiendommen, hvis søknaden gjelder riving
• ikke leietakere eller leieboere

Hva må nabovarselet inneholde?

Varselet skal inneholde de opplysningene som skal gis ved søknad, i den grad de berører naboenes interesser, og målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal legges ved med mindre det ikke er relevant (SAK10 § 5-2). Medfører tiltaket endret bruk, skal varselet også opplyse om tidligere bruk, og trengs det dispensasjon, skal det stå hvilken bestemmelse det gjelder, med begrunnelsen vedlagt når naboene berøres.

Varselet skal gi en dekkende beskrivelse av hva som skal oppføres og hvor, og det skal komme tydelig fram hvor naboene skal sende merknader (DiBKs veiledning). Dokumentasjonen kan legges ut på internett med adressen i varselet, men det bør også være mulig å se den på en annen måte.

Beskrivelsen må være så tydelig at naboene kan vurdere om de blir berørt, du må oppgi en frist for merknader på minst to uker, og DiBK anbefaler å fylle ut nabovarselet og byggesøknaden samtidig (DiBKs side «Send nabovarsel»). Kontaktinformasjonen til den som varsler, skal også stå i varselet (DiBK).

Privatpersoner kan bruke skjemaet «Nabovarsel for privatpersoner» med egne kvitteringsskjemaer, mens prosjekter med ansvarlig søker bruker blankett 5154 «Nabovarsel», 5155 «Opplysninger gitt i nabovarsel» og 5156 «Kvittering for nabovarsel» (DiBKs side «Send nabovarsel»).

Sjekkliste for nabovarselet:

• en tydelig beskrivelse av tiltaket
• situasjonsplan med det som skal bygges tegnet inn
• snitt- og fasadetegninger
• eventuell tidligere bruk ved bruksendring
• eventuell dispensasjon, med begrunnelse når naboene berøres
• frist for merknader og hvor merknadene skal sendes
• kontaktinformasjon til den som varsler

Slik sender du nabovarselet – fire leveringsmåter

Nabovarsel og kvittering kan gis ved elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering eller registrert postsending (SAK10 § 5-2). Registrert postsending er en sending det gis kvittering for ved innlevering og som utleveres mot kvittering, for eksempel rekommandert, men også andre tilsvarende tjenester (DiBKs veiledning).

De fleste nabovarsler sendes digitalt, og mottakeren finner dem som oftest i innboksen i Altinn (DiBK). Det kan ta litt tid før alle naboene har fått varselet i Altinn, og har noe gått galt, kommer det fram på kvitteringen; naboer som ikke har fått det, må varsles på e-post, rekommandert eller personlig (Oslo kommune).

Ta vare på alle kvitteringene og send dem til kommunen sammen med en kopi av nabovarselet og byggesøknaden (DiBK). Med søknaden legger du også ved eventuelle merknader med kommentarene dine og en begrunnelse hvis noen naboer ikke er varslet (Oslo kommune).

DiBKs side «Send nabovarsel» beskriver fire leveringsmåter som kan kombineres:

• Digitalt via Altinn: svarfristen løper fra datoen du sender varselet, naboen trenger ikke svare, og kvitteringen fra søknadsløsningen er dokumentasjon nok.
• Personlig overlevering: naboen kan signere med en gang på at varselet er mottatt, og varselet er gyldig når naboen har signert.
• E-post eller sms: varselet er bare gyldig hvis mottakeren bekrefter at det er mottatt, automatisk svar holder ikke, og svarfristen gjelder fra du sendte varselet.
• Rekommandert: svarfristen løper fra datoen på kvitteringen, uansett hvor lang tid det tar før naboen får varselet, og Posten må kvittere for hvem du har varslet.

Fristen for merknader og hvor lenge varselet gjelder

Fristen for merknader er minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig (plan- og bygningsloven § 21-3). DiBK og Oslo kommune oppgir at fristen må være på minst 14 dager (DiBKs side «Send nabovarsel»), og søker kan selv sette en lengre frist.

Er varselet sendt rekommandert eller via Altinn, har naboen 14 dager fra datoen det ble sendt, med mindre det er gitt lengre frist, og fristen er den samme uansett når varselet mottas (DiBKs side «Har du fått et nabovarsel?»). Er det levert på døra, på e-post eller sms, må merknadene være mottatt innen 14 dager etter at varselet ble overlevert eller sendt.

Rekommanderte sendinger fra Posten utleveres normalt innen tre dager innenlands, og kommer varselet etter fristen på grunn av svikt i postgangen, er det likevel gyldig, men naboen må da sende merknadene til kommunen (DiBK). Blir fristen for kort, bør kommunen vurdere merknader som kom for sent (DiBKs veiledning).

Sendes søknaden senere enn ett år etter nabovarselet, skal det sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere (SAK10 § 5-2). Da får eventuelle nye eiere mulighet til å komme med merknader, og må tiltaket endres etter at søknaden er sendt, kan det også bli nødvendig med nytt varsel (DiBKs veiledning).

Når naboene kommer med merknader

Merknadene sendes til søker, som tar dem med til kommunen sammen med søknaden; det er ikke meningen at de skal sendes både til kommunen og søker, men mottar kommunen slike merknader, må den journalføre dem (DiBKs veiledning).

Vurder ut fra merknadene om du skal endre prosjektet og varsle alle naboene på nytt, eller sende inn søknaden som den er, med alle merknadene og kommentarene dine til hver av dem (DiBKs side «Send nabovarsel»). Med søknaden må du dokumentere at naboene er varslet, og forklare hvordan du har tatt hensyn til merknadene.

Kommunen vurderer om merknadene påvirker byggeplanene, og er planene i samsvar med regelverket og kommuneplanen, blir merknadene vanligvis ikke tatt til følge (DiBK). Når søknaden er fullstendig, skal kommunen gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser i eller i medhold av loven, og den skal straks gi skriftlig beskjed om vedtaket til søker og til dem som har kommet med merknader (plan- og bygningsloven § 21-4).

Naboene kan altså ikke nedlegge veto mot et tiltak, men merknadene deres skal vurderes.

Har du fått nabovarsel? Slik svarer du

Har du fått nabovarselet rekommandert eller via Altinn, trenger du ikke bekrefte at du har fått det, men har du fått det på døra, på e-post eller sms, må du bekrefte skriftlig, og en automatisk lesebekreftelse er ikke nok (DiBKs side «Har du fått et nabovarsel?»). Har du ingen merknader, trenger du ikke gjøre noe, men det er til hjelp for naboen om du bekrefter det, og har du spørsmål, kan du kontakte den som har varslet deg.

Merknadene sender du til naboen eller naboens ansvarlige søker innen 14 dager, og du trenger ikke sende dem til kommunen, som får dem sammen med søknaden (Oslo kommunes side om merknad til nabovarsel). Det er viktig å beskrive hvilke ulemper prosjektet gir deg, og sjenanse og utsyn er vanlige temaer.

Oslo kommunes side om merknad til nabovarsel skriver at når tiltaket er i tråd med reguleringsplanen, lover og forskrifter og det er få muligheter for en alternativ plassering, må tiltaket være til stor sjenanse før kommunen kan avslå. Mer om reguleringsplaner og naboforhold står i guiden om reguleringsplan og naboen.

En god merknad inneholder dette:

• hva du reagerer på i planene
• hvordan tiltaket berører eiendommen din, for eksempel gjennom sjenanse, utsyn eller sol
• eventuelle forslag til annen plassering eller utforming
• at den sendes innen fristen, til adressen varselet oppgir

Nabovarsel ved dispensasjon

Dispensasjon krever grunngitt søknad, og før vedtak treffes, skal naboer varsles slik § 21-3 beskriver, men særskilt varsel er ikke nødvendig når dispensasjonssøknaden sendes samtidig med søknad om tillatelse, eller når den åpenbart ikke berører naboenes interesser (plan- og bygningsloven § 19-1). Et eget nabovarsel om dispensasjonen trengs altså når dispensasjonssøknaden sendes for seg og berører naboene.

Krever en byggesøknad dispensasjon, skal nabovarselet opplyse om hvilken bestemmelse det gjelder, og begrunnelsen skal legges ved når naboenes interesser berøres (SAK10 § 5-2). Oslo kommune skriver også at du må opplyse om eventuelle dispensasjoner fra regelverket.

Unntaket fra søknadsplikt i SAK10 § 4-1 gjelder bare tiltak som ikke er i strid med plan, så et tiltak som krever dispensasjon fra reguleringsplanen, kan ikke bygges som et unntatt tiltak. Regler om avstand til nabogrensen og nabosamtykke står i artikkelen om byggegrense mot nabo.

Fra merknad til klage

En merknad sendes til søker før kommunen behandler søknaden, mens en klage bare kan rettes mot kommunens vedtak, ikke mot selve nabovarselet. De som har kommet med merknader, skal få skriftlig beskjed om vedtaket (plan- og bygningsloven § 21-4), så en merknad sikrer også at du får vite utfallet.

Fristen for å klage er tre uker fra du mottok vedtaket, og klagen må være postlagt før fristen går ut; har du ikke mottatt vedtaket, regnes fristen fra du ble kjent med det eller burde ha fått kjennskap til det (Oslo kommunes side om klage på vedtak i byggesaker). Du må være part i saken eller ha rettslig klageinteresse, og naboer og gjenboere kan ha det når saken berører eiendommen fysisk, som sol, luft og lys, eller økonomisk.

Klagen må være skriftlig og underskrevet, si at det er en klage, hvilket vedtak den gjelder, hvilket forhold du har til saken, hvorfor du klager og hvordan du ønsker vedtaket endret (Oslo kommune). Vil du at byggingen skal stoppes til klagen er avgjort, må du legge ved en egen begrunnelse for utsatt iverksetting; en klage stopper ikke byggingen av seg selv.

Er kommunen ikke enig i klagen, sendes saken til Statsforvalteren, og Oslo kommune oppgir at den behandler klager i byggesaker innen 8 uker, mens Statsforvalteren skal avgjøre saken innen 12 uker. Du kan bare reise søksmål eller kreve erstatning som følge av et vedtak hvis du har klaget på vedtaket først.

Når nabovarsel mangler, eller naboen bygger uten å varsle

Kommunen kan kreve varsling av naboer som ikke er varslet, dersom den mener at vilkårene for å unnlate varsling ikke var oppfylt (plan- og bygningsloven § 21-3). Et varsel på e-post eller sms er bare gyldig når mottakeren har bekreftet det, og et rekommandert varsel bare når Posten har kvittert for hvem som er varslet (DiBK).

Bygger naboen uten at du er varslet, bør du først sjekke om tiltaket kan være unntatt søknadsplikt eller allerede har tillatelse. Oslo kommunes side om innmelding av mulig ulovlig byggetiltak anbefaler å snakke med eieren først, og sier at du selv kan undersøke om tiltaket er søknadspliktig og om det er gitt tillatelse.

Meldingen til kommunen må være skriftlig og inneholde adressen, gjerne gårds- og bruksnummer, og en beskrivelse av hva som er gjort og hvor, gjerne med bilder (Oslo kommunes side om innmelding av mulig ulovlig byggetiltak). Hos Oslo kommune blir innmeldingen offentlig tilgjengelig, saker med fare for helse, miljø og sikkerhet prioriteres, og kommunen kan unnlate oppfølging hvis tiltaket er av mindre betydning.

Regler for garasje og carport står i artikkelen om garasje og carport.