Mellomfinansiering: hva det koster og hvordan du søker

Hva er mellomfinansiering og når trenger du det

Mellomfinansiering er et kortsiktig nedbetalingslån som brukes når du skal kjøpe ny bolig før den gamle er solgt. Ifølge Store norske leksikon er lånet sikret ved pant i boligen som skal selges, låntakeren innfrir gjelden i sin helhet når salget er gjennomført, og løpetiden er som regel opptil ett år. Mellomfinansiering gjør det mulig å eie to boliger i en kort periode.

Nordea beskriver mellomfinansiering som et lån som gir tilgang til det forventede overskuddet fra boligen du skal selge, slik at du kan kjøpe ny bolig selv om den gamle ikke er solgt ennå, og når oppgjøret kommer inn blir både det gamle lånet og mellomfinansieringslånet innfridd, ifølge Nordea.

SpareBank 1 forklarer at du i mellomperioden har lån på to boliger samtidig, at banken kan tilby avdragsfrihet slik at du kun betaler renter, og at du må dekke løpende utgifter på begge boliger, opplyser SpareBank 1. Avdragsfrihet vil si at du i en periode ikke betaler avdrag på lånet, kun renter og omkostninger, og du utsetter nedbetalingen av selve lånet.

Det er derfor lurt å snakke med banken før du starter boligjakten, slik at du vet om du kan kjøpe ny bolig før du har solgt den gamle. En tidlig dialog gir også banken anledning til å vurdere din samlede gjeld og betjeningsevne i lys av utlånsforskriftens krav. Du bør være forberedt på at banken krever full oversikt over inntekt, gjeld og verdi på begge boliger, og at den nye boligens verdi må være forsvarlig i forhold til lånebeløpet.

Hva koster mellomfinansiering: rente, gebyrer og tinglysing

Kostnadene ved mellomfinansiering består av flere deler. Når du tar opp mellomfinansiering er etableringsgebyret 1 500 kroner, opplyser Nordea. I tillegg kommer tinglysingsgebyr for pantedokumentet, som er 545 kroner per dokument i 2026, ifølge Kartverket. Stiller du ekstra sikkerhet, tar Nordea 500 kroner per tilleggssikkerhet, ifølge Nordea.

Renten på mellomfinansiering er høyere enn på ordinære, langsiktige boliglån, opplyser Store norske leksikon. Renten beregnes for den perioden lånet løper, opplyser Nordea. Hver måned salget drar ut, koster altså ekstra renter.

Ifølge SpareBank 1 må du dekke løpende utgifter på begge boliger. Et eksempel viser at avdragsfrihet i tre år på et lån på to millioner kroner med rente 5,28 prosent og 15 års løpetid igjen øker den totale kostnaden med 121 476 kroner, ifølge SpareBank 1. Som hovedregel får du bare avdragsfrihet når lånet utgjør høyst 60 prosent av boligverdien, opplyser SpareBank 1.

Etter utlånsforskriften skal nedbetalingslån med pant i bolig på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag, og ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi skal finansforetaket kreve årlig nedbetaling som minst tilsvarer det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og avdraget på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid, ifølge utlånsforskriften.

Kostnadsoppsett: gebyrer og renter i praksis

Gebyrlisten hos Nordea viser hva som kommer i tillegg til renten: 1 500 kroner i etableringsgebyr, tinglysing etter offentlige satser, som for tiden er 545 kroner per dokument, og 500 kroner per tilleggssikkerhet, ifølge Nordea. Selve renten beregnes for den perioden lånet faktisk løper, så det er renten og liggetiden som avgjør hoveddelen av kostnaden.

Rentekostnaden avhenger av hvor lenge lånet løper. I tillegg til renter og eventuelle avdrag på to lån, må du dekke løpende utgifter på to boliger i en periode, blant annet kommunale avgifter, strøm og forsikring, ifølge SpareBank 1. Tinglysingsgebyr til Kartverket kan også påløpe, fordi du må betale gebyr for hvert dokument du sender til tinglysing.

Ved kortere liggetid reduseres renteutgiften tilsvarende. Det er viktig å huske at den høyere rentesatsen på mellomfinansieringen gjør at kostnaden stiger raskere enn for et ordinært boliglån.

Slik vurderer banken deg: utlånsforskriften og Finanstilsynets retningslinjer

Bankenes vurdering av mellomfinansiering reguleres av utlånsforskriften, som ble videreført med endringer fra og med 31. desember 2024. Forskriften stiller krav til finansforetakenes utlånspraksis for å forbygge finansiell sårbarhet i husholdninger og finansforetak, den er hjemlet i finansforetaksloven § 1–7 og gjelder finansforetakenes utlånspraksis ved utlån til forbrukere, opplyser utlånsforskriften. Kravene skal sikre at gjeldsbelastningen blir bærekraftig over tid. I tillegg pålegger finansavtaleloven § 46 b kredittgiveren å vurdere forbrukerens kredittverdighet før lån innvilges.

Dersom du har annen fast eiendom, for eksempel en hytte eller tomt, kan boligens verdi suppleres med pant i den som tilleggssikkerhet, men pantet må ligge innenfor de samme grensene for belåningsgrad, etter utlånsforskriften.

Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld, men slik at finansforetaket uansett skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent, ifølge utlånsforskriften. Vurderingen av kundens betjeningsevne skal baseres på utfyllende informasjon om lånekundens inntekt, samlede gjeld og verdi på bolig dersom bolig stilles som sikkerhet, opplyser Finanstilsynet. Ved fastrentelån skal renteøkningen beregnes på grunnlag av det utestående beløpet ved utløpet av fastrenteperioden. Formålet med stressrenten er å sikre at du har tilstrekkelig likviditetsbuffer til å betjene lånet selv om rentenivået skulle stige.

Finanstilsynets rundskriv «Praksis for lån til forbrukere» fra 2024 erstatter det tidligere rundskrivet 6/2022 Finanstilsynet. Rundskrivet presiserer at når banken behandler søknad om boliglån med behov for en kort periode med mellomfinansiering, er det det anslåtte langsiktige lånet knyttet til den nye boligen som reguleres av utlånsforskriftens krav. Banken kan altså legge antatt lånebehov etter salg av eksisterende bolig til grunn for vurderingen, men det forventes at banken legger til grunn en nøktern vurdering av salgsprisen slik at det langsiktige lånebehovet ikke undervurderes.

Finansforetaket kan innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene i § 5, § 6, § 7 og § 9, for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig hvert kvartal, mens grensen for lån med pant i bolig i Oslo er 8 prosent eller inntil 15 millioner kroner, opplyser utlånsforskriften.

Hvordan søke mellomfinansiering steg for steg

Det første steget er å ta kontakt med banken før du starter boligjakten. SpareBank 1 anbefaler at du beregner et prisfall på inntil 15 prosent på eksisterende bolig når du vurderer å kjøpe ny bolig før du har solgt den gamle, ifølge SpareBank 1. Du kan søke om mellomfinansiering når du har funnet drømmeboligen, og Nordea opplyser at søknaden tar bare noen minutter å fylle ut Nordea.

Banken skal dokumentere at innvilgelse av lån er basert på en forsvarlig kredittvurdering på grunnlag av utfyllende informasjon om din inntekt, samlede gjeld og verdi på bolig utlånsforskriften. Dersom informasjon om gjeldsposter ikke kan hentes i registre, må du selv legge frem dokumentasjon, og for fastrentelån kan det forutsettes realistisk inntektsvekst Finanstilsynet. Du bør oppgi all gjeld og faste utgifter, fordi banken må innhente informasjon om alle gjeldsposter og rente- og avdragsvilkår, med mindre gjeldsposten er uvesentlig for en samlet vurdering av betjeningsevnen, og dersom informasjonen ikke kan hentes i registre, må den innhentes fra deg, opplyser Finanstilsynet.

Når lånet innvilges, tinglyser banken pant i boligen. Tinglysing av dokumenter som gjelder fast eiendom hører under Statens kartverk, og dokumenter kan sendes elektronisk, ifølge tinglysingsloven. Du må betale gebyr for hvert dokument som sendes til tinglysing Kartverket. Bankens sikkerhet i boligen etableres gjennom panterett, som etter panteloven stiftes ved avtale mellom låntaker og bank.

Etter utbetalingen av mellomfinansieringslånet eier du to boliger samtidig. Når den gamle boligen blir solgt, mottar du oppgjøret, og da blir både det gamle lånet og mellomfinansieringslånet innfridd Nordea. Overskuddet fra salget, det vil si egenkapitalen, flyttes over til lånet på den nye boligen, som dermed gjøres om til et ordinært lån, opplyser SpareBank 1.

Risikoen: når salget tar tid eller prisen faller

Den største risikoen ved mellomfinansiering er at salget av den gamle boligen tar lengre tid enn planlagt. Siden renten beregnes for den perioden lånet løper, blir de totale rentekostnadene høyere jo lenger lånet løper, opplyser Nordea. Ifølge Store norske leksikon har lånet som regel en løpetid på opp til ett år.

Et annet problem er at salgsprisen kan bli lavere enn forventet. SpareBank 1 anbefaler at du budsjetterer med et prisfall på inntil 15 prosent i forhold til oppdatert verdivurdering.

Finanstilsynet presiserer at banken må legge til grunn en nøktern vurdering av hvilken pris som kan oppnås for eksisterende bolig når den vurderer søknaden Finanstilsynet.

Alternativer til mellomfinansiering

Dersom kostnadene og risikoen ved mellomfinansiering virker for høye, finnes det andre løsninger. Den enkleste er å selge den gamle boligen først, slik at egenkapitalen er fri før du legger inn bud på noe nytt. Da slipper du både etableringsgebyr, ekstra renter og doble løpende utgifter. Å selge først gir deg også bedre tid til å vurdere tilbud og unngå panikksalg, men du risikerer å måtte leie midlertidig hvis du ikke finner ny bolig raskt. Du kan også vurdere å leie kortvarig mens du venter på å finne rett bolig.

Et annet alternativ er å avtale lengre overtakelse av den nye boligen, slik at selger får mer tid til å finne ny bolig og du kan selge først. Lengre overtakelse kan avtales direkte med selger, men krever at vedkommende har et annet sted å bo eller er fleksibel på fraflyttingsdato. Du kan også legge inn bud med forbehold om salg av egen bolig.

For førstegangsboligkjøpere eller de med begrenset egenkapital kan det være aktuelt å se på andre finansieringsformer, for eksempel startlån fra kommunen eller rammelån. Disse produktene har andre vilkår og bruksområder enn mellomfinansiering, men kan gi økt fleksibilitet i en overgangsfase. Førstegangsboligkjøpere bør uansett sette seg grundig inn i egenkapitalkrav og betjeningsevne før de binder seg.

Når gammel bolig er solgt: nedbetaling og oppsigelse

Når den gamle boligen er solgt og oppgjøret er mottatt, skal mellomfinansieringen nedbetales i sin helhet, opplyser Store norske leksikon. Nordea forklarer at både det gamle lånet og mellomfinansieringslånet blir innfridd når du får oppgjør for boligen du har solgt, opplyser Nordea.

Får du mindre for den gamle boligen enn du regnet med, må pengene skaffes på annen måte, påpeker SpareBank 1, så det er her prisfallsbufferen kommer til nytte.

Etter at mellomfinansieringen er avviklet, gjenstår bare det ordinære boliglånet med de vilkårene du avtalte ved innvilgelsen. Husk at dersom du hadde avdragsfrihet i mellomperioden, kan de månedlige kostnadene øke når avdragene starter på det nye lånet. SpareBank 1 viser med et eksempel at 3 års avdragsfrihet på et boliglån med 15 års løpetid igjen kan øke den totale kostnaden for lånet.

Oppsummering: sjekkliste før du søker

Før du søker om mellomfinansiering, bør du gå gjennom en sjekkliste for å unngå overraskelser. Sørg for at du har god nok økonomi til å bære to boliger samtidig, inkludert løpende utgifter til kommunale avgifter, strøm og forsikring på begge eiendommene SpareBank 1. Husk også at bankens kredittvurdering gjelder det langsiktige lånet på den nye boligen, ikke bare mellomfinansieringen.

Banken skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent eller dagens rente pluss 3 prosentpoeng, og du må ha inntekt som tilsier at samlet gjeld ikke overstiger fem ganger årsinntekten, opplyser utlånsforskriften.

• Be banken om en skriftlig oversikt over etableringsgebyr og eventuelle ekstra gebyrer for mellomfinansiering.
• Regn med høyere rente på mellomfinansieringen enn på ordinært boliglån.
• Sett av penger til tinglysingsgebyr for pantedokument til Kartverket.
• Budsjetter med doble felleskostnader og løpende utgifter på to boliger.
• Be om en nøktern verdivurdering av den gamle boligen før du søker.
• Vurder alternativer som lengre overtakelse eller salg først dersom usikkerheten er stor.