Startlån fra kommunen: hvem får det, og slik søker du

Hva er startlån?

Startlån er et lån fra kommunen til deg som har langvarige problemer med å få boliglån i vanlig bank, og det kan brukes til å kjøpe, bygge, utbedre eller tilpasse bolig eller til å refinansiere dyre lån med pant i egen bolig (Husbanken). Det er kommunen som behandler søknaden og bestemmer om du får lån, og får du ja, har du lånet i kommunen og ikke i Husbanken (Husbanken). Husbanken låner pengene ut til kommunene, som låner dem videre til personer som ikke får lån eller et stort nok lån i ordinære kredittinstitusjoner (forskrift om lån fra Husbanken § 5-2).

I 2025 lånte kommunene ut over 16 milliarder kroner i startlån til 7 428 husstander, og 61 prosent av dem var barnefamilier, viser Husbankens årsrapport for 2025. Gjennomsnittlig startlån til boligkjøp var 2,4 millioner kroner samme år (Husbankens årsrapport for 2025).

Det finnes to typer: ordinært startlån, som du kan søke om i alle kommuner og som kan dekke hele kjøpesummen uten egenkapital, og startlån til førstegangsetablerere, som bare finnes i utvalgte kommuner og krever minst 5 prosent egenkapital (Husbanken). Fra 1. januar 2027 slås Husbanken sammen med Direktoratet for byggkvalitet, og det nye direktoratet skal hete «Husbanken – bolig- og bygningsdirektoratet» (regjeringen.no).

Hvem kan få startlån?

Startlån tildeles etter en behovsprøving, der kommunen legger vekt på om du forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig, og om du har spart så godt inntekten og nødvendige utgifter til livsopphold tillater (forskrift om lån fra Husbanken § 5-4). Hva som er langvarig, avhenger av situasjonen, men Husbanken skriver at fem år i mange tilfeller kan være et riktig tidsperspektiv (Husbankens veileder).

Du skal i utgangspunktet legge ved dokumentasjon fra en vanlig bank, for eksempel et avslag, men det trengs ikke når det er klart usannsynlig at banken vil gi deg lån (Husbankens veileder). Har du nok inntekt og egenkapital til å få lån i privat bank, skal du ikke ha startlån, og det er ingen øvre aldersgrense (Husbankens veileder).

Du trenger ikke norsk statsborgerskap, men du må ha oppholdstillatelse, og kommunen vurderer om du har tenkt å bo i Norge over lang tid (Husbankens veileder). Kommunen kan i egne retningslinjer kreve inntil ett års folkeregistrert botid i kommunen, men må åpne for unntak, for eksempel når det haster å sikre en stabil bosituasjon for barn (Husbankens veileder). Unge med liten egenkapital som over tid ikke kan spare opp nok selv, oppfyller også vilkårene (Husbankens veileder).

Husbanken nevner blant annet at du kan søke om ordinært startlån hvis du (Husbanken):

• er i en familie med barn og trenger en stabil og trygg bolig
• ikke får lån i vanlig bank og ikke kan spare penger til egenkapital
• mottar trygd eller andre offentlige ytelser
• kan miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjeld
• har særlige sosiale eller helsemessige utfordringer
• er eldre og bor i en uegnet bolig, eller har nedsatt funksjonsevne og må tilpasse boligen

Unntakene: barn, tvangssalg, jobb og kommunale boliger

Selv om kravene om langvarige finansieringsproblemer og sparing ikke er oppfylt, kan kommunen gi startlån når husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer og hensynet til en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det (forskrift om lån fra Husbanken § 5-4). Barnefamilier som ikke bor i en egnet bolig eller trenger å stabilisere bosituasjonen, kan da få startlån umiddelbart, selv om saksbehandleren mener de ikke har utnyttet sparepotensialet sitt, så lenge familien ikke får lån i vanlig bank (Husbankens veileder). Det gjelder for eksempel familier som har fått oppsigelse av leiekontrakten, eller som har flyttet mange ganger (Husbankens veileder).

Unntaket gjelder også når husstanden har problemer med å dekke boutgiftene og refinansiering med startlån kan gjøre at den blir boende (forskrift om lån fra Husbanken § 5-4). Refinansieringen kan omfatte alle typer gjeld, for eksempel skattegjeld eller bidragsgjeld, men samlet lånebeløp kan ikke overstige boligens verdi, og eier du ikke bolig, kan du ikke få startlån til refinansiering (Husbankens veileder).

De to siste unntakene gjelder når boligsituasjonen hindrer deg i å holde på et arbeidsforhold eller hindrer utviklingen av det lokale næringslivet, og når lånet gir bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger (forskrift om lån fra Husbanken § 5-4). Barnefamilier og personer med utviklingshemming er prioritert i ordningen (Husbankens veileder).

Hva startlånet kan brukes til

Kommunen kan gi startlån til kjøp av bolig, utbedring og tilpasning av bolig, oppføring av ny bolig og refinansiering av dyre lån når det gjør at husstanden kan bli boende (forskrift om lån fra Husbanken § 5-3). Boligen skal være egnet for husstanden og nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet (forskrift om lån fra Husbanken § 5-3). Det betyr at boutgiftene skal være rimelige sammenliknet med alternative leieboliger og tilsvarende eierboliger i området, og ved refinansiering for å unngå tvangssalg er kravet mindre strengt enn ved kjøp (Husbankens veileder).

Lånet kan finansiere utbedringer og tilpasninger som er nødvendige for at husstanden skal kunne bo i boligen, men ikke generell oppussing (Husbankens veileder). Eksempler er å skifte gamle vinduer og ytterdører, etterisolere, utbedre det elektriske anlegget, utvide døråpninger, fjerne terskler og gjøre badet mer tilgjengelig (Husbankens veileder). Kommunen kan også gi startlån til eldre som trenger en mer tilpasset bolig for å kunne bo hjemme lenger, forutsatt at de ikke får finansiering i privat bank (Husbankens veileder). Startlån kan ikke finansiere boliger på vann, mens mikrohus kan finansieres hvis de står fast på grunnen og ikke kan flyttes (Husbankens veileder).

Egenkapital, lånebeløp og betjeningsevne

Til ordinært startlån trenger du ikke egenkapital, og lånet kan dekke hele kjøpesummen, men du må ha nok inntekt til å dekke utgiftene på lånet og andre nødvendige utgifter (Husbanken). Startlånet kan finansiere inntil 100 prosent av kjøpesum, tilpasnings- og utbedringskostnader og omkostninger (Husbankens veileder). Kommunen kan også gi startlånet som topplån der en bank eller Husbanken gir grunnfinansiering, og den skal vurdere om slik samfinansiering er mulig (forskrift om lån fra Husbanken § 5-3).

Bankene skal ikke gi lån hvis du ikke har nok til normale levekostnader ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld, og de må uansett regne med minst 7 prosent rente (utlånsforskriften § 5). Lån med pant i boligen kan heller ikke overstige 90 prosent av boligens verdi når lånet innvilges (utlånsforskriften § 7). Husbanken påpeker at stresstesten og egenkapitalkravet i utlånsforskriften ikke gjelder for startlån, og at startlån og eventuelt kommunalt tilskudd derfor normalt er eneste mulighet for husstander med lav inntekt uten egenkapital (Husbankens veileder).

Du må likevel kunne betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold (forskrift om lån fra Husbanken § 5-2). Kommunen tar utgangspunkt i inntekt etter skatt minus et beløp til livsopphold, som minst skal tilsvare veiledende sats for økonomisk sosialhjelp, og trekker fra andre faste utgifter som forbruksgjeld, studielån og barnehage (Husbankens veileder). Har du egenkapital, kan kommunen kreve at en del av den brukes i kjøpet, men ikke alt, og Husbanken anbefaler at du kan holde et beløp tilsvarende minst to netto månedslønner utenfor (Husbankens veileder).

Startlån til førstegangsetablerere

Startlån til førstegangsetablerere er en forsøksordning for dem som hovedsakelig skal kjøpe bolig for første gang, og som er noe bedre økonomisk stilt enn dem som får ordinært startlån (Husbanken). Du må ha minst 5 prosent egenkapital av kjøpesummen, inkludert eventuell andel fellesgjeld, og kravet har ingen unntak (Husbankens veileder). Som hovedregel kan du ikke ha eid bolig før, men det kan gjøres unntak etter en livskrise som samlivsbrudd, dødsfall eller tap av arbeidsevne (Husbankens veileder). Du må også ha fått avslag eller et for lite lånetilbud i en vanlig bank (Husbankens veileder).

Lånet gis for ti år, med samme terminbeløp som et startlån med 30 års løpetid, og uten avdragsfrihet når det innvilges (Husbankens veileder). Etter ti år må restlånet refinansieres i en vanlig bank, og får du ikke lån der, har du rett til å bli vurdert for ordinært startlån (Husbankens veileder). Hvordan boligsparing for ungdom fungerer, er forklart i guiden om BSU.

Husbanken har 2 milliarder kroner til ordningen i 2026, og kommunene kan søke om midler til rammen er brukt opp, senest 1. juni (Husbanken). Du kan søke i en kommune som er med, selv om du ikke bor der, og listen omfatter blant andre Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Tromsø (Husbanken). I 2025 utbetalte kommunene 235 slike lån på til sammen 653 millioner kroner (Husbankens årsrapport for 2025).

Renten på startlån

Kommunene tar utgangspunkt i Husbankens rente og kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng for å dekke administrative kostnader, men de står også fritt til å tilby gunstigere rentevilkår (forskrift om lån fra Husbanken § 8-2). Alle kommuner kan tilby fastrente, men ikke alle gjør det (Husbanken).

Husbankens flytende rente er 4,025 prosent fram til 30. oktober og 4,131 prosent fra 1. november 2026, med månedlig terminforfall (Husbanken). For november 2026 er fastrentene 4,774 prosent for tre år, 4,650 prosent for fem år, 4,535 prosent for ti år og 4,822 prosent for 20 år, også med månedlig terminforfall (Husbanken). Effektiv rente blir mellom 0,1 og 0,2 prosentpoeng høyere, avhengig av lånets størrelse og nedbetalingsvilkår (Husbanken).

Rentene beregnes fra basisrenter som bygger på de beste boliglånstilbudene i markedet, og Husbanken trekker fra 0,75 prosentpoeng (forskrift om lån fra Husbanken § 8-2). Fastrentene endres hver måned og den flytende renten annenhver måned, og en renteendring i markedet slår først ut etter to til tre måneder (Husbanken). Innfrir du et fastrentelån før tiden eller går over til flytende rente i bindingsperioden, beregnes over- eller underkurs (forskrift om lån fra Husbanken § 8-4).

Nedbetalingstid, avdragsfrihet og betalingsproblemer

Startlån kan gis med inntil 50 års nedbetalingstid, men hvis økonomien din tilsier at lånet kan betales ned på 30 år, skal det ikke ha lengre løpetid (Husbankens veileder). Lengre tid enn 30 år krever blant annet dokumentert varig lav inntekt og at boligen dekker husstandens behov over lang tid, men kravet om varig lav inntekt kan fravikes hvis du har barn eller står i fare for å miste boligen og kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt (forskrift om lån fra Husbanken § 8-5). Lånet kan også ha inntil åtte års avdragsfrihet (forskrift om lån fra Husbanken § 8-5). En avdragsfri periode i starten kan passe når faste utgifter som annen gjeld eller barnepass snart faller bort, eller når du har gode utsikter til høyere inntekt (Husbankens veileder).

Får du problemer med å betale, kan kommunen avtale andre nedbetalingsvilkår, betalingsutsettelse, avdragsfri periode eller lengre nedbetalingstid (Husbankens veileder). Ved midlertidige betalingsvansker kan renter for inntil 2,5 år gjøres om til et tilleggslån (forskrift om lån fra Husbanken § 8-8). De fleste kommuner bruker en låneforvalter, for eksempel Intrum, som tar seg av utbetaling, endringer i lånevilkår, saldo og innbetalinger, og det er dit du henvender deg for å endre lånet (Husbanken). Har du lav inntekt og høye boutgifter etter kjøpet, kan bostøtte også være aktuelt (Husbankens årsrapport for 2025).

Slik søker du om startlån

Du søker digitalt på husbanken.no, og for å søke selv må du ha elektronisk ID som BankID, Buypass eller Commfides (Husbanken). Husbankens lånevelger stiller noen spørsmål og anbefaler om du bør søke ordinært startlån eller startlån til førstegangsetablerere (Husbanken). Du kan sende søknad til alle kommuner, men mange gir bare lån til dem som bor i kommunen (Husbanken). I søknaden skal du dokumentere alle inntekter og utgifter, og mange opplysninger hentes automatisk, men du må kanskje laste opp noen vedlegg selv (Husbanken).

Oslo kommune ber blant annet om vedtak om trygd, dokumentasjon på annen inntekt og oppsparte midler, leieavtale og eventuell oppsigelse, og bekreftelse på annen finansiering eller egenkapital (Oslo kommune). Kan du ikke få elektronisk ID, kan en verge eller medhjelper få tilgang til å søke for deg etter avtale med kommunen, og søknaden må da sendes inn innen 30 dager (Husbanken).

Kommunen skal gi individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet, og det kan blant annet være hjelp til å søke låne- og tilskuddsordninger (boligsosialloven § 6).

Fra søknad til boligkjøp

Saksbehandlingstiden varierer fra kommune til kommune, og mens søknaden behandles, kan du logge inn for å sende melding til saksbehandleren eller ettersende vedlegg (Husbanken). I Oslo får du skriftlig beskjed hvis saken ikke kan avgjøres innen én måned (Oslo kommune). Kommunen skal vurdere kredittevnen din grundig og hente opplysninger fra blant annet gjeldsregisteret og kredittsjekk, og har du barn, skal vurderingen av barnets beste komme fram skriftlig i vedtaket (Husbankens veileder).

Før vedtak skal kommunen forklare deg muntlig, på telefon eller i et møte, hva det innebærer å ta opp lånet (Husbankens veileder). Samtalen skal blant annet dekke fast eller flytende rente, nedbetalingstiden, månedlige utgifter sammenliknet med dagens husleie, ansvaret for eventuell restgjeld etter salg og at manglende betaling kan føre til tvangssalg (Husbankens veileder). Kommunen kan ikke lenger fraråde et lån: siden den nye finansavtaleloven kom 1. januar 2023, er alternativene å gi lån når kredittvurderingen tilsier det, eller å gi avslag (Husbankens veileder).

Med forhåndsgodkjenning eller lånetilsagn kan du begynne å lete etter bolig, og i Oslo gir du bud til megleren, som kontakter bydelen for å få godkjent finansieringen og boligen (Oslo kommune).

Avslag og klage

Vanlige årsaker til avslag er at du ikke regnes som økonomisk vanskeligstilt, at inntekten er for lav eller usikker, at risikoen for at du ikke klarer lånet er stor, eller at kommunen ikke har mer startlånsmidler i år, og da kan du søke igjen neste år (Husbanken). Et avslag er et enkeltvedtak som skal begrunnes med reglene og de faktiske forholdene det bygger på, og det bør si hva du kan gjøre for å oppfylle kravene senere, der det er aktuelt (Husbankens veileder).

Du kan klage på tildelingen, på størrelsen på lånet og på avvisning og avslag, og klagen sendes til kommunen (Husbanken). Klagefristen er tre uker fra underretningen om vedtaket kom fram til deg (forvaltningsloven § 29). Opprettholder kommunen vedtaket, behandles klagen av kommunestyret eller, etter kommunestyrets bestemmelse, formannskapet eller en særskilt klagenemnd (forvaltningsloven § 28). Statsforvalteren har ingen rolle i klager på startlån, men du kan gå videre til Sivilombudet, som likevel ikke selv kan endre vedtaket (Husbankens veileder).

I en uttalelse fra 2022 kom Sivilombudet til at en klagenemnd som avslo startlån til en barnefamilie, skulle ha vurdert unntaket for barnefamilier i § 5-4, fordi barnas situasjon var et hovedpunkt i klagen (Sivilombudet). Ombudet ba nemnda behandle klagen på nytt og påpekte at slike vurderinger må gå fram av selve vedtaket (Sivilombudet).

Tilskudd fra kommunen

Kommunen kan etter søknad gi tilskudd til å finansiere bolig for vanskeligstilte, blant annet personer med lav inntekt som ikke klarer å etablere seg i egen bolig, og personer med langvarige økonomiske problemer skal prioriteres (bustøttelova § 14). Etter bustøttelova § 15 kan kommunen også gi tilskudd til nødvendig tilpasning av boligen for personer som trenger det, også for eldre som må tilpasse boligen for å kunne fortsette å bo hjemme.

Ikke alle kommuner tilbyr tilskudd, og du søker gjennom søknadsløsningen for startlån, der kommunen vurderer om du kan få tilskudd i tillegg (Husbanken). Startlån vurderes alltid før tilskudd, og størrelsen avhenger av en helhetsvurdering av behov (Husbanken). I Oslo kan personer med svært lav inntekt som er varig vanskeligstilt, bli vurdert for tilskudd til etablering, som er rente- og avdragsfritt og tilbakeføres til kommunen når boligen selges, arves eller gis bort (Oslo kommune).

Må du bygge om boligen på grunn av nedsatt funksjonsevne og fyller vilkårene for rampe, løfteplattform eller trappeheis, kan Nav hjelpemiddelsentral gi tilskudd til ombygging i stedet, og tilskuddet kan inngå i en felles finansieringsplan med Husbanken, kommunen eller privat bank (Nav). Når kommunen vurderer økonomien din, skal tilskuddet fra Nav ikke regnes med, men samlet tilskudd kan ikke overstige totalkostnaden (Nav).