Vedlikehold i sameie: hvem betaler hva?

Vedlikeholdsplikt i sameie: hovedregelen

I et eierseksjonssameie er vedlikeholdsansvaret delt i to: eierseksjonsloven § 32 gir seksjonseieren plikt til å vedlikeholde sin egen bruksenhet, mens eierseksjonsloven § 33 gir sameiet plikt til å holde fellesarealene, selve bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like.

Kommunal- og distriktsdepartementet skriver i en tolkningsuttalelse om §§ 32 og 33 at spørsmålet om hvem som skal vedlikeholde en bestemt bygningsdel, i utgangspunktet avgjøres av om delen hører til bruksenheten eller fellesarealet. Huseierne oppsummerer det slik at seksjonseieren har ansvar for egen leilighet med tilleggsdeler som bod og balkong, mens sameiet har ansvar for det utvendige og felles, som fasade, tak, rør, trapper og gårdsplass.

Vedtektene kan flytte grensen: § 32 åttende ledd åpner for at sameiet helt eller delvis overtar seksjonseierens vedlikeholdsplikt, og etter § 33 tredje ledd kan eierne av bestemte seksjoner få plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealene hvis de selv samtykker. En slik avvikende ordning må stå i vedtektene, og en avtale med de aktuelle seksjonseierne er ikke nok, ifølge departementets uttalelse om §§ 29 og 35. Ellers er loven ufravikelig med mindre noe annet er uttrykkelig sagt eller går fram av sammenhengen, etter eierseksjonsloven § 5.

Hva du faktisk eier i et eierseksjonssameie

En eierseksjon er en eierandel i hele eiendommen med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet, etter eierseksjonsloven § 4, så seksjonseieren eier en andel av helheten og ikke leiligheten som en egen eiendom. Bruksenheten består av en hoveddel, som er en klart avgrenset del av bygningen med egen inngang, og kan også ha tilleggsdeler og utvendige arealer, mens alt som ikke inngår i bruksenhetene, er fellesareal (eierseksjonsloven § 4).

Sameiebrøken er seksjonseierens forholdsmessige eierandel, og hver seksjon må ha en fast brøk for at eiendommen kan seksjoneres (eierseksjonsloven §§ 4 og 7). Gjeldende eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 2018 og avløste loven fra 1997, går det fram av eierseksjonsloven på Lovdata. Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret, etter eierseksjonsloven § 19.

Alle sameier skal ha vedtekter, og vedtektene skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha, etter eierseksjonsloven § 27. Les vedtektene før du konkluderer i en vedlikeholdssak, fordi de kan fordele ansvaret annerledes enn lovens utgangspunkt.

Dette må seksjonseieren vedlikeholde

Etter eierseksjonsloven § 32 skal seksjonseieren vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de andre seksjonseierne slipper ulemper, og plikten gjelder også tilleggsdeler. Seksjonseieren skal dessuten vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås, rense sluk og holde avløpsrørene åpne fram til fellesledningen, også sluk på balkong som hører til bruksenheten (§ 32 tredje og fjerde ledd).

Plikten omfatter nødvendig reparasjon og utskifting, men § 32 femte og sjette ledd unntar utskifting av sluk, vinduer og ytterdører, og reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende vegger og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Tilfeldige skader etter uvær, innbrudd eller hærverk skal seksjonseieren også utbedre, og en ny eier overtar plikten selv om arbeidet egentlig skulle vært gjort av forrige eier, står det i § 32 sjuende og niende ledd.

Uttrykket «slikt som» i loven betyr at listen ikke er uttømmende, og departementet mener at røykvarslere, frittstående sprinkleranlegg og porttelefonapparatet inne i leiligheten også hører til seksjonseierens plikt. Samme uttalelse understreker at plikten ikke rekker lenger enn det som er nødvendig av hensyn til de andre seksjonseierne, og at de ikke kan gripe inn så lenge et beskjedent vedlikehold ikke skader andre bruksenheter eller fellesarealer (departementets svar om vedlikeholdsansvar).

Opplistingen i eierseksjonsloven § 32 andre ledd nevner blant annet:

• inventar og utstyr som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
• apparater, for eksempel brannslukningsapparat
• skap, benker og innvendige dører med karmer
• listverk, skillevegger, tapet og vegg-, gulv- og himlingsplater
• gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
• rør, ledninger og sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
• vinduer og ytterdører

Dette må sameiet vedlikeholde

Eierseksjonsloven § 33 pålegger sameiet å holde utvendige og innvendige fellesarealer forsvarlig ved like, og plikten omfatter alt som ikke faller inn under seksjonseierens plikt, inkludert reparasjon, nødvendig utskifting og utbedring av tilfeldige skader. Fordi § 33 dekker alt som ikke ligger til seksjonseieren, havner utskifting av vinduer, ytterdører og sluk i utgangspunktet hos sameiet, med mindre vedtektene fordeler dette annerledes.

Plikten gjelder også felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom bruksenhetene, og sameiet kan legge nye slike installasjoner gjennom en leilighet hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for eieren (§ 33 andre ledd). Seksjonseieren må gi sameiet adgang for vedlikehold og kontroll, mens sameiet skal varsle i rimelig tid og unngå unødvendig ulempe, heter det i samme ledd. Sameiet kan også kreve en alminnelig inspeksjon av for eksempel røropplegg og vinduer for å kontrollere seksjonseierens vedlikehold, men inspeksjonen må avtales, og gjentatt nektelse kan gi grunnlag for salgspålegg, skriver departementet.

Forsømmer sameiet vedlikeholdet slik at eiendommen står i fare for skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier gjøre arbeidet selv og kreve de nødvendige utgiftene dekket som andre vedlikeholdskostnader, etter § 33 fjerde ledd. Før arbeidet starter, skal de andre seksjonseierne varsles i rimelig tid, med mindre særlige grunner gjør det rimelig å la være (eierseksjonsloven § 33).

Grensetilfeller: sluk, balkong, drenering og brannvarsling

Utskifting av sluk skaper ofte strid fordi badegulvet må rives, og departementet har i en uttalelse om baderomsgulv kommet til at sameiet må sette i stand det som rives når sluket må skiftes og badet ikke uansett skulle totalrenoveres. Departementet mener at det da skal gjøres et standardhevingsfradrag for bygningsdeler seksjonseieren selv har ansvar for, og minner om at det i siste instans er domstolene som trekker grensen (samme uttalelse). Etter en tidligere uttalelse som gjengis der, må sameiet også tilbakeføre en standard markterrasse som må fjernes når dreneringen utbedres (departementets svar om sluk og drenering).

Selve balkongkonstruksjonen er fellesareal, mens innsiden av balkongen hører til bruksenheten, og departementet mener at en lukket innglassing i utgangspunktet blir en del av bygningskroppen og dermed sameiets ansvar (uttalelsen om §§ 29 og 35). Samme uttalelse slår fast at sameiet skal sørge for at det ikke lekker vann inn gjennom vegger og tak, og at sameiet må erstatte tap i leilighetene som skyldes mangelfullt vedlikehold av ytterveggene, med mindre det sannsynliggjør at forsømmelsen skyldes en hindring utenfor dets kontroll (samme uttalelse). Flere regler om bruk av balkongen står i guiden om balkong og uteplass.

For brannvarsling skiller departementet mellom vanlige røykvarslere, som seksjonseieren vedlikeholder, og et sentralt brannalarmanlegg med fastmonterte detektorer koblet til en sentral, som regnes som en felles installasjon sameiet har ansvaret for, også for detektorene inne i leilighetene (svaret om brannvarslingsanlegg).

Vedlikehold eller endring: hvorfor skillet betyr mye

Skillet avgjør hvilket flertall som trengs: beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene, men eierseksjonsloven § 49 krever minst to tredjedeler for ombygging, påbygging eller andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet. I en uttalelse om tilleggsinnskudd gjengir departementet en lagmannsrettsdom om at ethvert vedlikehold kan vedtas med alminnelig flertall uten hensyn til omfang og kostnader, også når det gir en viss forbedring eller en tidsmessig modernisering. Terskelen for hva som er vanlig, ligger ifølge departementet høyere i et sameie som er godt vedlikeholdt over tid, og den varierer også med sameiets størrelse.

Tiltak som har sammenheng med bo- eller bruksinteressene og går ut over vanlig forvaltning, har egne grenser: under fem prosent av de årlige felleskostnadene holder vanlig flertall, mens tiltak over den grensen krever to tredjedeler (§ 50). Gir tiltaket enkelte seksjonseiere en samlet utgift på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, må de uttrykkelig si seg enige.

Tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter, krever at alle seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige, etter § 51. Departementet presiserer i en uttalelse om § 51 at regelen ikke skal hindre nødvendige og fornuftige beslutninger om oppgradering og vedlikehold. Vedtektene kan heller ikke skjerpe flertallskravene, for § 49 første ledd forbyr strengere krav enn loven, og departementet mener at slike krav i eldre vedtekter i utgangspunktet ikke gjelder etter 1. januar 2018.

Endring av fasade i sameie

En yttervegg er en del av bygningskonstruksjonen og dermed fellesareal, skriver departementet, og en endring av balkongkonstruksjonen eller et påbygg som går lenger enn tiltak på innsiden, krever samtykke fra to tredjedeler av årsmøtet. Andre fasadeendringer som går ut over vanlig vedlikehold, følger samme regel, siden § 49 andre ledd bokstav a krever to tredjedels flertall for endringer av bebyggelsen utover vanlig forvaltning og vedlikehold. Hva som regnes som vanlig, beror på karakteren av det enkelte sameiet og praksis der og i lignende sameier (uttalelsen om § 57).

I tillegg kommer byggereglene: plan- og bygningsloven § 20-1 regner fasadeendring som et tiltak etter byggesaksbestemmelsene, og slike tiltak krever søknad og tillatelse fra kommunen med mindre et unntak gjelder. Plan- og bygningsloven § 20-5 unntar fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter, og tilbakeføring av fasaden til tidligere dokumentert utførelse, så lenge tiltaket er i samsvar med plan.

Departementet skriver at mindre fasadeendringer på en del av et rekkehusanlegg eller en flermannsbolig som regel er søknadspliktige, og at innglassing av balkong er et søknadspliktig tiltak (tolkningen fra 2018 om innglassing av balkong). Samme tolkning påpeker at styret ikke har myndighet til å avgjøre søknadspliktige tiltak, men bare om seksjonseieren får lov av sameiet før søknaden sendes, og at kommunen kan pålegge retting av tiltak som ikke er søknadsbehandlet.

Styret, årsmøtet og vedtektene

Eierseksjonsloven § 57 sier at styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers forvalte sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger. Etter § 58 kan styret ta de beslutningene et vanlig flertall på årsmøtet kan ta, og departementet skriver at styret derfor har samme kompetanse som et vanlig flertall. Saker som krever to tredjedels flertall eller enighet fra alle, kan styret ikke avgjøre, går det fram av samme uttalelse.

Med eierseksjonsloven som tok til å gjelde i 2018, ble sameiermøtet til årsmøtet, og fristen for ordinært årsmøte ble flyttet fra april til utgangen av juni, skriver NBBL. Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet etter § 40, og i sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme, etter eierseksjonsloven § 52.

Vil du ha en vedlikeholdssak opp, skal den nevnes i innkallingen til ordinært årsmøte når styret har fått kravet før fristen styret har satt (§ 43). Ekstraordinært årsmøte skal holdes når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og oppgir sakene, etter eierseksjonsloven § 42. Vedtektene kan bare endres på årsmøtet med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, om ikke loven stiller strengere krav (§ 27), mens reglene om ordensregler og dyrehold er omtalt i guiden om husordensregler.

Vedlikeholdsplan: lovkrav eller god praksis?

Eierseksjonsloven bruker ikke ordet vedlikeholdsplan, og § 57 sier bare at styret skal sørge for vedlikehold og drift, uten å si hvordan arbeidet skal planlegges. Det nærmeste loven kommer, er økonomireglene: § 29 tredje ledd åpner for at akontobeløpet også dekker avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Årsmøtet kan dermed sette akontobeløpet så høyt at det bygges opp et vedlikeholdsfond, påpeker departementet.

Brannsikkerhet er et område der regelverket krever faste rutiner: forskrift om brannforebygging § 5 pålegger eieren å sørge for at bygningsdeler, installasjoner og utstyr som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene, blir kontrollert og vedlikeholdt slik at de fungerer som forutsatt. I et eierseksjonssameie er det sameiet, representert ved styret, som regnes som eier i denne sammenhengen, ifølge vurderingen fra DSB som departementet gjengir i svaret om brannalarmanlegg. Bergen kommune skriver at styret skal ivareta brann- og elsikkerheten gjennom internkontroll, med rutiner for kontroll og vedlikehold av blant annet røykvarslere, brannalarmanlegg, rømningsveier, branndører og slokkeutstyr.

Huseierne, som selger en slik tjeneste til medlemmer, beskriver i omtalen av tjenesten en plan med befaring, tilstandsvurdering, prioriterte oppgaver for styret og forslag til økonomiplan. Departementet påpeker at den som kjøper i et sameie med svært lav fellesgjeld og lave felleskostnader, der det ikke er gjort vedlikehold på lenge, må regne med økte vedlikeholdsutgifter (departementets svar om tilleggsinnskudd). En plan som viser behovet år for år, gjør slike kostnader synlige for årsmøtet før regningen kommer.

Slik fordeles vedlikeholdskostnadene

Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, er felleskostnader og fordeles etter sameiebrøken, men dersom særlige grunner taler for det, kan de fordeles etter nytte eller forbruk (eierseksjonsloven § 29). En annen fordeling kan bare fastsettes i vedtektene når de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, står det i § 29 andre ledd. Verken styret eller årsmøtet kan gyldig vedta at en felleskostnad skal være en særkostnad, og den enkelte kan få klassifiseringen prøvd for domstolene, skriver departementet i en uttalelse om § 29 fra 2025.

Unntaket for nytte er ment for særlige tilfeller, og forarbeidene som departementet siterer, bruker installasjon av heis i bare én av flere bygninger som eksempel, mens driften av heisen likevel kan fordeles etter sameiebrøken (uttalelsen om kostnadsfordeling). Utad hefter hver seksjonseier for sameiets felles forpliktelser etter sin sameiebrøk (§ 30), og de andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet (eierseksjonsloven § 31).

For vanlig vedlikehold kan styret kreve inn hele beløpet på én gang, og domstolene har ikke lagt til grunn noen beløpsgrense for slike kapitalinnkallinger (departementets uttalelse om § 29 tredje ledd). Departementet mener likevel at mindretallsvernet i § 40 kan kreve en finansieringsmodell uten engangsforfall dersom flere seksjonseiere ellers ikke vil klare beløpet, selv med lån i seksjonen (samme uttalelse).

Når vedlikeholdet forsømmes: erstatning og salgspålegg

En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tapet dette påfører andre seksjonseiere, og ansvaret gjelder også skade på bygningen og fellesarealer sameiet skal vedlikeholde (eierseksjonsloven § 34). Seksjonseieren slipper bare hvis han eller hun sannsynliggjør at forsømmelsen skyldes en hindring utenfor egen kontroll som ikke kunne forventes eller overvinnes, og indirekte tap må bare dekkes ved uaktsomhet, står det i samme paragraf.

Sameiet har tilsvarende ansvar for skader på bruksenhetene etter § 35, og kravet rettes mot styret, men kostnaden blir en felleskostnad som også den skadelidte må betale sin andel av, påpeker departementet. Det skal svært mye til før et styremedlem holdes personlig ansvarlig, og handlemåten må være markert avvikende fra det man kan forvente av et ikke-profesjonelt styremedlem. Etter eierseksjonsloven § 36 omfatter det ordinære ansvaret etter §§ 34 og 35 ikke indirekte tap, som tapte leieinntekter, men utgifter til erstatningsbolig for brukerne av en boligseksjon regnes ikke som indirekte tap.

Ved vesentlig mislighold av pliktene, til tross for skriftlig advarsel, kan styret pålegge seksjonseieren å selge seksjonen, og fristen for å etterkomme pålegget kan ikke settes kortere enn seks måneder (§ 38). Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, kan styret også kreve fravikelse av bruksenheten, etter eierseksjonsloven § 39. Hvem som betaler egenandelen når bygningsforsikringen brukes, er tema i guiden om vannlekkasje.

Slik går du fram ved uenighet om vedlikehold

Start med vedtektene og protokollene, for protokollen fra årsmøtet skal til enhver tid være tilgjengelig for seksjonseierne, etter eierseksjonsloven § 53. Skriv deretter til styret, beskriv skaden eller mangelen og vis til bestemmelsen du mener gjelder, for eksempel § 33 om sameiets plikt. Fører ikke det fram, kan du fremme saken for årsmøtet eller kreve ekstraordinært årsmøte sammen med andre seksjonseiere. Blir det ikke innkalt til et årsmøte som skal holdes, skal tingretten innkalle når en seksjonseier krever det, og kostnadene dekkes som felleskostnader (§ 43 andre ledd).

Eierseksjonsloven er først og fremst en privatrettslig lov, og uenighet må i ytterste konsekvens løses ved søksmål for domstolene, skriver departementet. Sivile tvister skal som hovedregel behandles i forliksrådet før de kan bringes inn for tingretten, og før du klager dit, må du varsle motparten skriftlig om kravet og grunnlaget for det, opplyser regjeringens side om forliksrådet. Partene kan hoppe over forliksrådet blant annet når tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge har hatt advokat, går det fram av samme side.

Husleietvistutvalget er ikke stedet for slike saker, for HTU gir veiledning og løser konflikter i leieforhold mellom leietaker og utleier av bolig. Haster det fordi mangelfullt vedlikehold av fellesarealene truer med skade på eiendommen, kan selvhjelpsregelen omtalt lenger opp være et alternativ, men varsle de andre seksjonseierne først og ta vare på kvitteringene for utgiftene.

Sameieloven: vedlikehold i tingsrettslige sameier

Mange som søker på «sameieloven», mener eierseksjonsloven, men sameigelova av 1965 er en egen lov for sameier der to eller flere eier noe sammen i brøkdeler (sameigelova § 1). Store norske leksikon beskriver sameigelova som deklaratorisk og forklarer at eierseksjoner faller utenfor lovens definisjon, fordi bygget er i felleseie og hver eier har eksklusiv bruksrett til sin seksjon. Eierseksjonsloven gjelder på sin side i hovedsak for seksjonerte eiendommer, etter eierseksjonsloven § 2.

Vedlikeholdsregelen står i sameigelova § 8: hver sameier har krav på at tingen holdes forsvarlig ved like, og kan selv gjøre det som trengs for å berge den fra skade eller ødeleggelse, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan skje uten forsinkelse og særlig kostnad. Den som gjør slikt arbeid, kan kreve rimelig lønn og få dekket nødvendige utlegg (sameigelova § 8). Faste og nødvendige utgifter som eiendomsskatt, avgifter og forsikring fordeles etter eierandel, mens kostnader utover vanlige utgifter fordeles etter nytte, etter sameigelova § 9.

Flertallsvedtak om styring og bruk regnes etter eierandeler, og flertall betyr mer enn halvparten av sameiet, etter sameigelova §§ 4 og 7. Sameierne kan velge et styre, men da må det først være fastsatt skrivne vedtekter, etter sameigelova § 6. Loven viker for avtale og særlige rettsforhold (sameigelova § 1), så en skriftlig sameieavtale som fordeler vedlikeholdet, forebygger mange konflikter. For borettslag gjelder en tredje lov, og forskjellene er forklart i guiden om borettslag og sameie.