Slik blir kontormarkedet i 2027

Transformasjonen av kontormarkedet

Etter pandemien har fleksibelt kontorbruk blitt normalen for mange norske virksomheter. I 2024 hadde 45 prosent av sysselsatte i Norge mulighet til å jobbe hjemmefra, og 7 prosent jobbet hjemmefra halvparten av arbeidstiden eller mer, ifølge SSBs arbeidskraftundersøkelse.

Endringen merkes i næringseiendomsmarkedet. Akershus Eiendom og Entras konsensusrapport peker begge på at etterspørselen dreier seg mot moderne, sentrale kontorer med færre faste plasser og mer fleksibel arealbruk, mens eldre og mindre sentrale bygg opplever lengre ledighetsperioder.

Coworking og fleksible løsninger

Etterspørselen etter coworking-lokaler og delte kontorfellesskap har økt i flere norske byer, drevet av selskaper som ønsker å unngå lange leiekontrakter og kunne skalere raskt. For små og mellomstore bedrifter gir dette mulighet til å teste nye markeder uten langsiktig binding. Malling peker på at markedet samtidig deler seg: sentrale kontorer med høy standard holder verdien best, mens sekundære «melk og brød»-bygg utenfor sentrum får tøffere tider.

Tall og trender

Kontorledigheten i Oslo-området var 6,8 prosent ved starten av 2026, opp fra 6,0 prosent to år tidligere, ifølge Akershus Eiendom. Entras konsensusrapport for andre kvartal 2026 anslår at ledigheten i Oslo, inkludert Lysaker og Fornebu, vil ligge på rundt 7,8 prosent ved utgangen av 2026, med en snittleie i Oslo sentrum på rundt 4 745 kroner per kvadratmeter og en prime yield i underkant av 4,8 prosent. DNB Næringsmegling anslår at det kan bygges opptil 230 000 kvadratmeter nytt kontorareal i Oslo-området i 2027, to til tre ganger volumet fra de siste årene, drevet av utløpende leiekontrakter og strengere klimarapporteringskrav. Malling venter fallende ledighet og god leieprisvekst for de beste, mest sentrale kontorene fra 2027, forutsatt en myk økonomisk landing.

Grønnere og smartere kontorer

Klimakrav gjør at kontoreiendom må bli mer bærekraftig. Bygg som ikke kan dokumentere lavt energiforbruk risikerer dårligere finansieringsvilkår og lavere markedsverdi — i bransjen omtalt som «brown discount», ifølge Malling. Eldre bygninger renoveres med fokus på energieffektivitet og inneklima, mens nye bygg planlegges med høyere miljøstandard. For eiere av eldre næringsbygg er oppgradering i økende grad en forutsetning for å holde tritt med prime-segmentet.

Kontoret som attraksjonsmagnet for talenter

Selv om hjemmekontor er kommet for å bli, blir det fysiske kontoret viktigere for kollegaskap og bedriftskultur. Flere bedrifter satser på gode møterom, kafeer og sosiale soner for å gjøre kontoret attraktivt å oppsøke. Dette bidrar til en dreining mot færre, men bedre kontorer med høyere standard, i tråd med det Akershus Eiendom beskriver som økt etterspørsel etter moderne, oppgraderte bygg.

Hva betyr dette for din bedrift

Bedrifter som ennå leier store, tradisjonelle kontorer, bør vurdere om arealbruken samsvarer med faktisk behov. Reduksjon av kontorplass kan frigjøre kapital, og fleksible leieavtaler gjør det lettere å tilpasse seg endrede behov over tid.

For mange er løsningen en kombinasjon: mindre kjernekontorer med god kultur og høy standard, supplert med fleksible plasser for ansatte som bare bruker kontoret deler av uken.