Depositum ved leie av bolig: regler, konto og tilbakebetaling

Hvor stort depositum kan utleier kreve?

Et depositum ved leie av bolig kan være på høyst seks måneders leie, og pengene skal stå på en særskilt konto i leietakers navn, ikke hos utleier (husleieloven § 3-5). Det kan også avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien (husleieloven § 3-5). Depositumet er en sikkerhet for utleiers krav etter leieavtalen, for eksempel hvis leietaker ikke betaler husleien, og utleier har bare rett på en slik sikkerhet når partene har avtalt det (Husleietvistutvalget).

Forbrukerrådet skriver at avtalen om depositum må inngås samtidig med selve leieavtalen, og at utleier ikke kan forlange at leietaker betaler inn depositum etter at leieavtalen er inngått (Forbrukerrådet). Utleier kan heller ikke avtale at leietaker skal betale andre eller større pengebeløp enn det husleieloven tillater for leie, strøm og brensel, depositum og garanti (husleieloven § 3-7).

Stiller leietaker både garanti og depositum, kan de to beløpene til sammen ikke overstige seks måneders leie (husleieloven § 3-6). Reglene her gjelder leie av bolig, mens studentboliger og næringslokaler har egne regler som er omtalt lenger ned. Andre sider av leieforholdet, som oppsigelse, husleieøkning og vedlikehold, er forklart i guiden om husleieloven og leietakers rettigheter.

Depositumskontoen: i leietakers navn, og utleier betaler

Pengene skal settes inn på en særskilt konto i leietakers navn med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge (husleieloven § 3-5). Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd, men leietaker kan kreve de opptjente rentene utbetalt fra banken (husleieloven § 3-5).

Utleier dekker kostnadene med å opprette depositumskontoen (husleieloven § 3-5), og Forbrukerrådet presiserer at gebyret til banken for opprettelsen skal betales av utleier. Utleier kan også bestemme hvilken bank kontoen skal opprettes i, så sant det ikke er til vesentlig ulempe for leietaker, men leietaker har ingen plikt til å opprette depositumskonto i utlandet (husleieloven § 3-5).

Forbrukertilsynet ga 10. februar 2026 bankene veiledning om depositumskontoer, blant annet etter medieoppslag, saker i Finansklagenemnda og tips fra Forbrukerrådet og Leieboerforeningen (Forbrukertilsynet). Tilsynet mener at «vanlige rentevilkår» betyr at renten minst må tilsvare renten på den vanligste sparekontoen banken tilbyr (Forbrukertilsynet). Bankene må også vurdere om en henvendelse fra leietaker eller utleier er et krav om utbetaling som gir plikt til å varsle den andre parten, og de skal bare hindre utbetaling når lovens vilkår er oppfylt (Forbrukertilsynet).

Pengene på kontoen er i utgangspunktet leietakers eiendom til de eventuelt blir utbetalt til utleier, og Justis- og beredskapsdepartementets lovavdeling har i en tolkningsuttalelse lagt til grunn at leietakers kreditorer derfor kan ta beslag i depositumet. Utleiers rett til å søke dekning i depositumet går likevel foran andre kreditorers beslagsrett.

Kontant eller på utleiers konto: et ulovlig depositum

Er depositumet betalt kontant til utleier eller satt inn på utleiers egen konto, er det et ulovlig, såkalt irregulært depositum (Husleietvistutvalget). Leietaker kan da når som helst kreve pengene tilbake (Husleietvistutvalget).

Etter husleieloven kan den som har betalt et beløp i strid med forbudet mot andre ytelser, alltid kreve det tilbakebetalt eller erstattet av utleier, med forsinkelsesrente fra den dagen beløpet ble betalt (husleieloven § 3-7). Renten faller bort bare hvis den som betalte, må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen, og resten av leieavtalen er bindende selv om pengene kreves tilbake.

Betaler ikke utleier tilbake et ulovlig depositum, kan leietaker klage saken inn for Husleietvistutvalget (Husleietvistutvalget). Også en innbetaling til en konto i en finansinstitusjon som ikke har rett til å tilby tjenesten i Norge, vil i utgangspunktet være ulovlig, slik at leietaker kan kreve beløpet tilbake med tillegg av forsinkelsesrenter (Kommunal- og distriktsdepartementet).

Garanti i stedet for depositum

I stedet for å sette penger på konto kan leietaker stille garanti, som er et løfte fra en annen enn leietaker, for eksempel et forsikringsselskap eller Nav, om å dekke utleiers krav etter leiekontrakten (Husleietvistutvalget). En slik garanti kalles også «depositumsgaranti» eller «garanti for depositum», og som for et depositum må partene ha avtalt den.

Garantien kan sikre de samme kravene som et depositum: skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som følger av leieavtalen (husleieloven § 3-6). Loven setter også en grense for vilkårene: det kan ikke avtales, med virkning for leietakers regressansvar, at garantisten skal ha rett til å betale ut garantien uten hensyn til leietakers innsigelser mot utleiers krav.

Kjøper leietaker en garanti fra et forsikringsselskap, er det vanlig at leietaker betaler et beløp for den, og det beløpet får leietaker ikke tilbake (Husleietvistutvalget). Et depositum er derimot leietakers egne penger på en sperret konto i leietakers navn (Husleietvistutvalget). Valget står derfor mellom å binde opp et beløp på konto, med rente, og å betale for en garanti som ikke binder opp pengene, men som heller ikke betales tilbake.

Hjelp fra Nav til depositum eller garanti

Har du ikke mulighet til å skaffe penger til depositum når du skal inngå en leiekontrakt, kan du søke Nav om støtte til depositum gjennom økonomisk sosialhjelp (Nav). Nav gir vanligvis hjelp gjennom en garanti for depositum, men kan også gi økonomisk støtte til depositum på en sperret depositumskonto (Nav). Kan du ikke søke digitalt, bør du kontakte Nav-kontoret i kommunen der du bor eller oppholder deg.

Etter Navs eget rundskriv er utgifter til depositum ved inngåelse av leiekontrakt en del av livsoppholdet, og stønad i form av lån til depositum eller garanti overfor utleier må vurderes hvis du ikke har egne midler (Navs rundskriv til sosialtjenesteloven). Nav-kontoret skal være bevisst på at en garanti røper overfor utleier at du har et forhold til Nav, og vurdere om du heller skal få lån til depositumskonto hvis du motsetter deg garanti.

Vedtaket skal inneholde vilkårene for lånet eller garantien, som rentesats, forfallsdato for avdrag og hva som skjer hvis garantien blir innfridd (Navs rundskriv). Nav må følge husleieloven § 3-6, som hindrer at utleier og garantisten avtaler garantivilkår som er særlig ugunstige for leietaker. Krever utleier penger fra garantien, bør Nav-kontoret søke å sikre enighet mellom leietaker og utleier og innhente samtykke fra leietaker før garantien innfris.

Er du uenig i vedtaket om sosialhjelp, kan du klage til Nav-kontoret som behandlet søknaden, og klagefristen er 3 uker fra du mottar svaret (Nav). Får du ikke medhold hos Nav-kontoret, sendes klagen videre til statsforvalteren.

Dokumenter boligen ved innflytting og utflytting

Husleietvistutvalget anbefaler at partene tar bilder ved både innflytting og utflytting og gjerne skriver en protokoll eller tilstandsrapport sammen, fordi det er nyttig hvis det oppstår uenighet om en skade (Husleietvistutvalget). En overtakelsesprotokoll bør beskrive boligen med tekst og bilder og være datert og signert av både leietaker og utleier, og punkter partene ikke blir enige om, kan skrives inn i protokollen (Husleietvistutvalget).

Var boligen dårlig rengjort da du flyttet inn, bør du reklamere til utleier innen rimelig tid, og du må uansett vaske når du flytter ut (Husleietvistutvalget). Oppdager leietaker en skade som må utbedres uten opphold, skal utleier varsles straks, og andre skader skal meldes innen rimelig tid (husleieloven § 5-5). Husleietvistutvalget peker på at slike meldinger gjør at skadene ikke kommer som en overraskelse på utleier når leieforholdet er slutt (Husleietvistutvalget).

Ved utflytting er det lurt å gå gjennom boligen sammen, bruke en utflyttingsprotokoll og skrive ned hva partene er enige og uenige om, og bildene er særlig viktige hvis det er uenighet om skader eller utvask (Husleietvistutvalget). Leietaker har ansvar for at boligen er vasket og i avtalt stand, og boligen og alle nøkler skal leveres tilbake til utleier (Husleietvistutvalget).

En skriftlig husleiekontrakt bør blant annet si om det skal være depositum, og i et kollektiv bør alle som bor der, skrive under kontrakten med utleier (Forbrukerrådets sjekkliste). Står det bare ett navn på kontrakten, er den personen ansvarlig alene overfor utleier.

Hva utleier kan kreve dekket av depositumet

Depositumet kan sikre skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking, altså utkastelse, og andre krav som følger av leieavtalen (husleieloven § 3-5). Er ikke annet avtalt, skal boligen ved utflytting være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og mangler som utleier selv plikter å utbedre (husleieloven § 10-2).

Er boligen i dårligere stand enn dette, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring, men kravet må settes fram innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen (husleieloven § 10-3). Den fristen gjelder ikke hvis leietaker har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Blir ikke boligen stilt til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet opphører, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leietakers bruk opphører.

Krever utleier erstatning, er det utleier som må bevise at leietaker er ansvarlig for skaden eller mangelen (Husleietvistutvalget). Hva som er vanlig slitasje, må vurderes konkret, blant annet ut fra boligens alder, hvor lenge leieforholdet har vart, tilstanden før innflytting og hvor mange som har bodd der. Selv når leietaker er ansvarlig, skal det ofte gjøres fradrag for standardheving, for eksempel når et eldre gulv må byttes ut eller en gammel sofa erstattes med en helt ny.

Boligen skal være så ren at neste leietaker kan flytte rett inn uten mer vasking, og leietaker må blant annet rense sluk, skifte batteri i røykvarslere, bytte lyspærer og reparere skader som store skruehull og skraper (Husleietvistutvalget). Etter at nøklene er levert, har leietaker ikke lenger adgang til boligen og heller ikke rett til å komme tilbake for å vaske eller utbedre skader (Husleietvistutvalget).

Slik får du depositumet tilbake

Hver av partene kan kreve depositumet utbetalt i samsvar med den andre partens skriftlige samtykke, en rettskraftig dom eller en annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom (husleieloven § 3-5). Er leieforholdet avsluttet, all husleie betalt og partene enige om at boligen er ryddet og rengjort, gir begge samtykke til at pengene utbetales, og Forbrukerrådet har et eget tilbakeleveringsskjema som kan brukes til dette (Forbrukerrådet).

Vil ikke utleier samtykke, kan leietaker ta direkte kontakt med banken og be om at beløpet utbetales, og banken skal da uten ugrunnet opphold sende et skriftlig varsel til utleier (Husleietvistutvalget). Varselet skal opplyse om at beløpet blir utbetalt til leietaker hvis utleier ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav om skyldig leie etter lovens regler eller dokumenterer å ha reist søksmål (husleieloven § 3-5). Mottar ikke banken slikt krav eller slik dokumentasjon innen fristen, og leietaker ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leietaker (husleieloven § 3-5).

Fristen begynner først å løpe når banken har sendt det skriftlige varselet, og Husleietvistutvalget skriver at det kan være lurt å be banken om en kopi av varselet når du krever pengene (Husleietvistutvalget). Da kan du følge med på at varselet faktisk er sendt, og på hva som skjer når fristen løper ut. Banken kan ikke holde tilbake beløpet i en lengre periode eller på andre grunnlag enn dem loven angir (Husleietvistutvalget).

Fem uker: dette kan stoppe utbetalingen

Utleier kan bare stoppe utbetalingen ved å dokumentere innen fristen at leietaker skylder leie til en husleiekonto i samme bank, at leietaker samtykker til utbetaling til utleier, eller at utleier har reist søksmål (Husleietvistutvalget). Søksmål betyr her at utleier har klaget saken inn for Husleietvistutvalget eller en domstol, og for alle andre krav enn skyldig leie er det utleier som må ta ut søksmål for å få depositumet. En klage til Husleietvistutvalget avbryter fristen for å reise søksmål etter husleielovene (forskriften om Husleietvistutvalget § 14).

For skyldig leie er rollene snudd (husleieloven § 3-5). Etter at leieforholdet er over, skal banken på krav fra utleier betale ut skyldig leie fra depositumskontoen dersom partene skriftlig har avtalt at leien skal betales til en annen konto i den samme banken, utleier har dokumentert den skyldige leien, og leietaker ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at bankens varsel er sendt.

Utleier må dokumentere start- og sluttdato for leietakers plikt til å betale husleie, og en kopi av leiekontrakten og oppsigelsen er gyldig dokumentasjon (Forbrukerrådet). Mener leietaker for eksempel å ha krav på avslag i husleien, og er det grunnen til at leien ikke er betalt, må leietaker selv dokumentere å ha reist søksmål innen fristen for å hindre utbetalingen.

Tvist om depositumet: Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget behandler konflikter om leie av bolig over hele Norge, inkludert på Svalbard, og både leietakere og utleiere kan klage (Husleietvistutvalget). Ulovlig depositum, manglende utvask og skader og mangler er blant de vanlige konfliktene utvalget behandler.

Tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten, når behandling i forliksrådet ellers ville vært nødvendig, og forliksrådet kan ikke behandle slike tvister (husleieloven § 12-5). Forliksrådet er derfor ikke riktig sted for en depositumstvist om bolig. En klage til Husleietvistutvalget avbryter dessuten foreldelse av kravet (forskriften om Husleietvistutvalget § 14).

Å klage koster 269 kroner for leietaker og 2 071 kroner for utleier, og gebyret må være betalt før saken kan behandles (Husleietvistutvalgets side om gebyrer). Den som klager, kan krysse av i klageskjemaet for at motparten skal betale tilbake saksbehandlingsgebyret og forkynningsomkostninger og betale renter (Husleietvistutvalgets side om gebyrer). Høy saksmengde gir lang ventetid, og den gjennomsnittlige ventetiden er omkring 11 måneder fra en ny klage kommer inn til utvalget kan begynne å behandle den (Husleietvistutvalget). Utvalget oppfordrer partene til å snakke med hverandre mens de venter, og nevner digital postkasse og rask betaling av gebyret som måter å korte ned saksbehandlingstiden på (Husleietvistutvalget).

I saker utvalget mener er egnet, tilbys mekling på video, og takker partene ja og blir enige, skrives det et forlik (Husleietvistutvalget). Ellers avgjøres saken i et skriftlig vedtak (Husleietvistutvalget). Vedtaket kan overprøves ved søksmål for tingretten innen én måned etter forkynning, uten behandling i forliksrådet (forskriften om Husleietvistutvalget § 15). Forlik og vedtak som ikke er brakt inn for domstolene, har samme virkning som en rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer (forskriften om Husleietvistutvalget § 14). Et vedtak som blir stående, kan dermed brukes til å kreve depositumet utbetalt fra banken (husleieloven § 3-5). Partene har selv ansvaret for oppgjøret, og betaler ikke den som skylder penger, kan du kontakte namsmannen (Husleietvistutvalget).

Studentboliger og næringslokaler har egne regler

En studentsamskipnad kan avtale med leietaker at det settes inn et beløp på høyst tre måneders leie på en felles depositumskonto, atskilt fra leietakers og utleiers øvrige midler (forskrift om unntak fra husleieloven § 3-5). Det kan da ikke avtales at leietaker i tillegg skal sette inn tre måneders leie på en særskilt konto i eget navn. Private utleiere omfattes ikke av unntaket for felles depositumskonto, selv om boligen er klausulert til studentbolig (Kommunal- og distriktsdepartementet).

Gjelder leieavtalen en bolig som etter vedtak av stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter, kan det avtales at rentene av depositumskontoen skal godskrives utleier, men bare hvis leietaker har fått skriftlig beskjed om at avtalen gjelder slik bolig og gir færre rettigheter (husleieloven § 11-2).

Ved leie av lokaler kan husleieloven fravikes ved avtale, med unntak av noen få oppramsede bestemmelser, og depositumsreglene er ikke blant dem (husleieloven § 1-2). For et næringslokale kan partene derfor avtale både hvor stor sikkerheten skal være, og om den skal stilles som depositum, garanti eller på annen måte. Husleietvistutvalget behandler ikke konflikter om leie av næringseiendom (Husleietvistutvalget). En pengetvist om et lokale må i utgangspunktet behandles av forliksrådet før den kan tas til behandling i tingretten, med enkelte unntak, blant annet når tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har hatt advokat (tvisteloven § 6-2). Hvordan en slik sak går for seg, er forklart i guiden om forliksrådet.