Dokumentavgift ved boligkjøp: sats, grunnlag og fritak

Hva er dokumentavgift, og hvor mye er den?

Dokumentavgift er en avgift til staten på 2,5 prosent av eiendommens verdi, som betales når et skjøte eller et annet dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, blir tinglyst, og den er aldri lavere enn 250 kroner (Stortingets vedtak om dokumentavgift for 2026 § 1). Kjøper du en enebolig, en selveierleilighet eller en tomt, er det altså tinglysingen av skjøtet som utløser avgiften, mens en andel i et borettslag er fritatt fordi den ikke regnes som fast eiendom (Kartverket).

Reglene i dokumentavgiftsloven § 1 gjelder bare når Stortinget vedtar at det skal betales dokumentavgift, og vedtaket som gjelder nå, er fastsatt for budsjettåret 2026 (vedtaket om dokumentavgift § 1). Finansdepartementet kaller dokumentavgiften en ren fiskal avgift, og i 2025 ga den staten om lag 14,7 milliarder kroner (Finansdepartementets skatteproposisjon for 2027). I samme proposisjon foreslår departementet ingen endringer i dokumentavgiften for 2027, og avgiften utgjør som hovedregel 2,5 prosent av salgssummen (skatteproposisjonen for 2027).

Det er Kartverket som er registerfører, avgjør spørsmål om avgiftsplikt og avgiftsgrunnlag i første instans og krever inn avgiften i forbindelse med tinglysingen (skatteproposisjonen for 2027). Dokumentavgiften kommer i tillegg til tinglysingsgebyret, som betales for hvert dokument som sendes til tinglysing (Kartverkets gebyrliste).

Grunnlaget: markedsverdien når skjøtet tinglyses

Avgiften beregnes av salgsverdien av eiendommen, medregnet bygninger og faste anlegg som følger med (dokumentavgiftsloven § 7). Kartverket forklarer salgsverdien som det selgeren kunne fått for eiendommen på det åpne markedet uten noe interessefellesskap med kjøperen, altså markedsverdien (Kartverket). Det er verdien på tinglysingstidspunktet som teller, noe Høyesterett slo fast i en kjennelse fra 2008, og stemmer ikke kjøpesummen med dagens markedsverdi, er det markedsverdien som skal oppgis som grunnlag (Kartverket).

Verdien av løsøre skal ikke tas med i grunnlaget (forskrift om dokumentavgift § 2-2). Kartverket nevner innbo og bil som eksempler på løsøre som ikke skal regnes inn i kjøpesummen (Kartverket). Overføres bare en del av eiendommen, blir grunnlaget redusert tilsvarende, og overføres halvparten, skal halvparten av den totale salgsverdien føres opp (Kartverket).

Grunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kroner, og selve avgiften rundes ned til nærmeste 10 kroner (forskrift om dokumentavgift § 2-3).

Når prisen er lavere enn markedsverdien

Selger du boligen billig til et barn eller et annet familiemedlem, er det markedsverdien som er grunnlaget, og får du eiendommen som gave, betaler du dokumentavgift av hele markedsverdien (Kartverket). Det samme gjelder når kjøpesummen er lavere fordi du overtar gjeld som en del av betalingen, eller fordi du overtar en del av fellesgjelden. Forskudd på arv regnes som gave etter dokumentavgiftsreglene, så du kan ikke kreve arvefritak når du får fast eiendom fra en som lever (Kartverket).

Den som ber om tinglysing, skal gi alle nødvendige opplysninger og sette grunnlaget etter beste skjønn, slik at det svarer til salgsverdien på tinglysingstidspunktet (forskrift om dokumentavgift § 2-2). Kan verdien ikke fastsettes på en tilfredsstillende måte, brukes likningstaksten eller skattetaksten med et tillegg som fastsettes i samråd med skattekontoret. Registerføreren legger grunnlaget i dokumentet til grunn, men fastsetter verdien selv hvis grunnlaget åpenbart er for lavt, og den fastsettelsen kan påklages (dokumentavgiftsloven § 7).

Har eiendommen lav verdi, anbefaler Kartverket å legge ved et følgebrev som forklarer hvorfor, gjerne med dokumentasjon, og Kartverket krever ikke takst eller verdivurdering (Kartverket). Du kan også se på hva nærliggende og forholdsvis like eiendommer er solgt for, og for en tomt kan kommunen ha oversikt over kvadratmeterpriser i området.

Gir noen med forsett eller grov uaktsomhet uriktige eller ufullstendige opplysninger som kan føre til at for lite avgift blir betalt, kan det ilegges tilleggsavgift på inntil det dobbelte av avgiften, og ved gjentakelse inntil det firedobbelte (dokumentavgiftsloven § 4). Det er Skattedirektoratet som avgjør slike saker, og grunnlaget i skjøtet må ligge klart under den reelle markedsverdien før tilleggsavgift kan ilegges (Kartverket). Kravene til aktsomhet er strengere for næringsdrivende enn for privatpersoner, særlig for eiendomsmeglere, utbyggere og advokater.

Hvem betaler dokumentavgiften?

Avgiftsplikten oppstår når dokumentet tinglyses, og det er den som får grunnbokshjemmelen, altså kjøperen, som er ansvarlig for at riktig avgift blir betalt (dokumentavgiftsloven § 6). Meglerforetak som hjelper til med tinglysingen eller oppgjøret, og andre som ber om tinglysing på vegne av kjøperen, har det samme ansvaret, mens ansatte hos kjøperen eller hos foretaket ikke har det.

Det er tinglysingen av den formelle grunnbokshjemmelen som utløser avgiften, så det spiller ingen rolle hvem som er den reelle eieren av eiendommen (Kartverket). Plikten gjelder i utgangspunktet alle typer overføringer, for eksempel salg, gave og forskudd på arv, med unntak for de overføringene som er fritatt.

Avgiftskravet sendes først til den av de ansvarlige som har begjært dokumentet tinglyst (dokumentavgiftsloven § 6). I praksis er det innsenderen som står på skjemaet, som får fakturaen, og Kartverket kan ikke sende den til noen andre, selv om innsenderen ber om det (Kartverket). Selgeren er ikke nevnt blant dem loven gjør ansvarlige, og det er erververen av grunnbokshjemmelen som har krav på en eventuell refusjon hvis det er betalt for mye (dokumentavgiftsloven § 6).

Slik betales avgiften: gjennom megler eller direkte til Kartverket

Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren sørge for at skjøtet blir utferdiget og tinglyst, og for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Megleren er etter samme paragraf ansvarlig for at avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysingen blir betalt, og skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Sender megleren dokumentene til tinglysing, er det megleren som står som innsender og får fakturaen (Kartverket). Hvordan budrunden og kjøpsprosessen foregår, er beskrevet i guiden om å kjøpe leilighet i Oslo.

Ved en privat overføring, for eksempel innad i familien, fyller dere ut et skjøte selv og sender det i to eksemplarer til Kartverket (Kartverket). Skjøtet skal signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmelen, og signaturen skal bevitnes av to myndige personer som er fast bosatt i Norge og ikke er nær familie av mottakeren.

Avgiften forfaller til betaling 14 dager etter at kravet er sendt ut (forskrift om dokumentavgift § 2-6). Kartverket sender fakturaen for dokumentavgift og tinglysingsgebyr samme dag som det ferdig tinglyste dokumentet (Kartverket), og du skal ikke betale noe på forhånd (Kartverket). Kartverket kan ikke endre forfallsdatoen, gi betalingsutsettelse eller dele opp fakturaen, og et ubetalt krav går videre til Statens innkrevingssentral.

Ved siden av dokumentavgiften koster tinglysing av et skjøte 545 kroner i gebyr i 2026 (Kartverkets gebyrliste). Alle kostnadene ved tinglysing er samlet i artikkelen om hva tinglysing koster.

Borettslag, aksjeleilighet og eierseksjon

Kjøper du en andel i et borettslag, betaler du ingen dokumentavgift, fordi borettslagsandeler ikke regnes som fast eiendom og dermed faller utenfor hovedregelen i Stortingets vedtak (Kartverket). Det gjelder alle overføringer av andeler, også når samboere overfører en andel seg imellom (Kartverket).

Eierskiftet blir likevel tinglyst: du fyller ut skjemaet «Overføring av hjemmel til andel i borettslag», og tinglysingen koster et gebyr, men ingen dokumentavgift (Kartverket). Gebyret for å tinglyse overføringen av en andel er 545 kroner i 2026 (Kartverkets gebyrliste).

Blir et borettslag eller et boligaksjeselskap oppløst, betales en fast avgift på 1 000 kroner per hjemmelsoverføring når hjemmelen til en eierseksjon eller en fysisk del av eiendommen overføres for første gang (Stortingets vedtak om dokumentavgift for 2026 § 1).

En aksjeleilighet kan ikke tinglyses i grunnboken, fordi det er aksjeselskapet som eier den faste eiendommen (Kartverket). Stortingets vedtak gjelder dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom (vedtaket om dokumentavgift § 1), og dokumentavgiftsloven fritar dessuten sluttsedler ved overføring av aksjer i boligselskaper der aksjene gir rett til å leie bolig (dokumentavgiftsloven § 12).

En selveierleilighet i et eierseksjonssameie overføres derimot med skjøte, og da gjelder hovedregelen om 2,5 prosent av markedsverdien (Kartverket). Forskjellen på eierformene er forklart i guiden om borettslag og sameie.

Nybygg og tomt: avgift bare av tomteverdien

Ved første overføring av en selvstendig og helt nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, og ved overføring av bygg under arbeid, betales avgift bare av salgsverdien av tomta (Stortingets vedtak om dokumentavgift for 2026 § 3). Bygningen må være nyoppført, og ombygging og påbygg godtas ikke (Kartverket). Finansdepartementet nevner også rehabilitering og tilbygg blant det som faller utenfor, og da beregnes avgiften av full salgsverdi for tomt og bygg (skatteproposisjonen for 2027).

For bygg under arbeid gjelder regelen uansett hvor mange ganger bygget overføres mens det er under oppføring (Kartverket). Er bygningen oppført på festet tomt, skal det ikke betales dokumentavgift ved første overføring, fordi du da eier bygget og leier tomta. For vilkårene og særlige regler om bruk i inntil tre år viser Kartverket til Skattedirektoratets årlige rundskriv om dokumentavgift.

Særregelen skal sikre at den som kjøper en tomt og bygger selv, behandles likt med den som kjøper en ferdig nyoppført bygning, fordi begge i dag bare betaler avgift av tomteverdien (skatteproposisjonen for 2027). I 2025 ble det tinglyst i underkant av 12 000 salg av nyoppførte bygninger, om lag 5 prosent av alle tinglyste overdragelser, og tomteverdien utgjorde i gjennomsnitt i underkant av en femtedel av salgsvederlaget (skatteproposisjonen for 2027).

Skattekommisjonen og en ekspertgruppe for sirkulær økonomi har pekt på at regelen kan gjøre det gunstigere å rive og bygge nytt enn å rehabilitere, men departementet mener at begge alternativene, å avvikle eller utvide særregelen, vil skape nye vridninger, og vil beholde regelen slik den er (skatteproposisjonen for 2027).

Ektefeller og samboere

Overføring av hjemmel til fast eiendom mellom ektefeller er fritatt (Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 bokstav e). Kartverket presiserer at fritaket gjelder alle eiendommer under ekteskapet, både felleseie og særeie (Kartverket). Overtar en gjenlevende ektefelle eiendom ved den andre ektefellens død, er også det fritatt (dokumentavgiftsloven § 8).

Ved separasjon eller skilsmisse er overføringer ved skifte av felleseie fritatt, men ikke overføring av eiendom som er særeie (Kartverket).

Samboere har ikke et tilsvarende generelt fritak: overfører dere fast eiendom mellom dere mens dere bor sammen, må det betales dokumentavgift av markedsverdien av den delen som overføres (Kartverket). Ved samlivsbrudd er overføring av felles bolig fritatt for samboere som har levd sammen i et ekteskapslignende forhold og hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller som venter, har eller har hatt felles barn (dokumentavgiftsloven § 8).

Kartverket tolker kravet til felles adresse strengt: adressen må ha vært registrert i Folkeregisteret i hele toårsperioden, og en leiekontrakt eller adresseendring hos Posten er ikke nok (Kartverket). Dere kan likevel ha flyttet fra én bolig til en annen i løpet av perioden. Venter dere barn, må dere legge ved legeattest, og fritaket gjelder ikke fritidsbolig eller annen eiendom som ikke var felles bolig. Dør den ene samboeren, er det nok at dere hadde felles folkeregistrert adresse da dødsfallet skjedde.

Arv, skifte og testament

Den ideelle arveandelen en arving har krav på etter loven, er fritatt når eiendommen overtas på skifte eller fra uskiftet bo (Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 bokstav f). Fritaket gjelder ikke forskudd på arv, og heller ikke testamentsarv i den grad den overstiger arveandelen etter loven.

Arv som følger av avkall eller avslag på arv, regnes ikke som arv etter loven og gir ikke fritak (Kartverket). Blir arvingene enige om at én av dem skal overta hele eiendommen, må det fylles ut et skjøte, og den som overtar, betaler dokumentavgift for de andelene som kommer fra de andre arvingene (Kartverket). Ved privat skifte bruker arvingene skjemaet «Hjemmelserklæring om arv, skifte og uskifte» med skifteattesten vedlagt, mens bobestyreren ved offentlig skifte skriver et skjøte direkte til den som skal ha eiendommen.

En gjenlevende ektefelle får fritak i egenskap av å være ektefelle og trenger ikke være arving til hele eiendommen, og kan derfor overta huset eller hytta fra medarvingene uten dokumentavgift (Kartverket). For samboere er bare den felles boligen fritatt, og en hytte som den gjenlevende samboeren overtar, utløser full dokumentavgift fordi samboerens arverett er satt til en bestemt kronesum og ikke regnes som en ideell arveandel.

Den som arver fast eiendom etter testament, må i utgangspunktet betale full dokumentavgift, men det kan gjøres fradrag for den delen som er arv etter loven (Kartverket). Selger eller gir testamentsarvingen eiendommen videre, og hjemmelserklæringen og skjøtet tinglyses samme dag, beregnes avgiften bare én gang (Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 bokstav j).

Sameie, gaver, tvangssalg og andre fritak

Oppløses et sameie i fast eiendom, er egen sameieandel fritatt (Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 bokstav d). Avgiften beregnes da bare av verdien av det en sameier får hjemmel til ut over den ideelle andelen hun eller han hadde i sameiet (dokumentavgiftsloven § 7). Den som går ut av sameiet, må bli eneeier av en fysisk bestemt del av eiendommen, og eier de samme personene flere eiendommer sammen, behandles hver eiendom som hovedregel som et eget sameie (Kartverket). Høyesterett kom i 2016 til at det ved oppløsning av et sameie i en hytteeiendom som fremsto som én eiendom, men besto av flere matrikkelenheter, skal gjøres fradrag for verdien av erververens andel i hele sameiet (Høyesteretts kjennelse HR-2016-606-A).

Vedtaket fritar også blant annet gaver til det offentlige og til stiftelser og foreninger med allmennyttige formål, overføring tilbake til forrige hjemmelshaver eller dennes ektefelle ved tvangssalg, og omorganiseringer som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet (Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2). Overføring av rene bruksretter, for eksempel leierett eller festerett til ubebygd eiendom, utløser ikke dokumentavgift, og det gjør heller ikke overføring av eiendom på Svalbard (Kartverket). Innløser du en festetomt til en pris som er fastsatt etter tomtefesteloven, skal avgiften beregnes etter den prisen (dokumentavgiftsloven § 7).

Finnes det ingen fritaksregel som passer, kan departementet i enkelttilfeller frita for eller sette ned avgiften når særlige forhold taler for det (dokumentavgiftsloven § 3). Søknader om slik dispensasjon behandles av skattekontoret i første instans, med Skattedirektoratet som klageinstans (skatteproposisjonen for 2027).

Slik krever du fritak og klager på avgiften

Mener du at du har rett på fritak, må du skrive lovparagrafen som gir fritaket i punkt 3 i skjøtet, sammen med noen ord om hvilket fritak det gjelder (Kartverket). I noen tilfeller må du legge ved dokumentasjon, og Kartverket kan ikke svare på konkrete avgiftsspørsmål før dokumentene er sendt inn til tinglysing. Tinglysingsgebyret blir fakturert selv om overføringen er fritatt for dokumentavgift. Har du ført opp eiendommens verdi i stedet for fritaksgrunnen, får du en faktura på dokumentavgift som må betales, men du kan klage og be om å få avgiften refundert.

En klage på beregningen sendes til Kartverket med fakturanummeret, kontonummeret for en eventuell refusjon og en begrunnelse, og fakturaen må betales innen forfall selv om du klager (Kartverket). Tilbakebetaling gis bare til den som fikk den opprinnelige fakturaen. Gir ikke Kartverket deg medhold, sendes klagen videre til Skattedirektoratet, som er klageinstans for vedtak i dokumentavgiftssaker (forskrift om dokumentavgift § 1-5). Viser nye opplysninger at avgiften er beregnet av feil grunnlag eller med feil beløp, skal registerføreren sørge for etterbetaling eller tilbakebetaling (forskrift om dokumentavgift § 2-5).

Ny særavgiftslov fra 2027

Stortinget har vedtatt at dokumentavgiftsloven skal oppheves ved lov 19. juni 2026 nr. 41, den nye loven om særavgifter. Den nye særavgiftsloven og forskriften til den skal etter planen tre i kraft 1. januar 2027 (skatteproposisjonen for 2027).

Finansdepartementet beskriver loven som en teknisk revisjon, i all hovedsak uten materielle endringer, der fritakene flyttes fra Stortingets årlige vedtak og inn i selve loven (Finansdepartementet). Særavgiftene, også dokumentavgiften, blir fortsatt vedtatt av Stortinget for ett år av gangen (skatteproposisjonen for 2027).

I lovvedtaket står dokumentavgiften i kapittel 21, der avgiften skal betales av den eiendommen overføres til (Stortingets lovvedtak om særavgifter). Fritakene for ektefeller, for felles bolig til samboer ved samlivsbrudd, for arv etter arveloven og for oppløsning av sameie står også i dette kapitlet. Satsen og fritakene som er beskrevet ovenfor, gjelder for tinglysinger i 2026.