Kjøpe eller leie bolig: slik regner du selv

Bolig som investering og som bosted

En bolig er to ting samtidig: et sted å bo og en økonomisk posisjon. Når du leier, betaler du for å bo. Når du eier, betaler du også for å bo, men i form av renter, avgifter og vedlikehold, og du har samtidig penger bundet i en eiendel som kan stige eller falle i verdi.

Derfor finnes det ikke ett svar som gjelder alle. Det avhenger av hvor lenge du skal bo på stedet, hvor mye egenkapital du har, hvor stabil inntekten er og hvor mye renterisiko du tåler. Å eie gir også en frihet til å innrette boligen etter eget behov, mens leie gir fleksibilitet til å flytte uten å selge. Begge sider har en verdi som er vanskelig å sette tall på, og som bør veies mot det rene regnestykket.

Les gjerne også om å være førstegangsboligkjøper hvis du står foran det første kjøpet, og om investering i bolig hvis målet er utleie.

Hva SSB-tallene sier om boligprisene

Statistisk sentralbyrå publiserer boligprisindekser som måler verdiutviklingen på brukte boliger. Fra 2. til 3. kvartal i år steg prisene på brukte boliger med 0,5 prosent når man ser bort fra sesongvariasjoner, melder SSB. Kvartalstall som dette svinger, og de sier lite om hva som skjer over mange år.

For lengre perspektiv skriver SSB at boligprisene i Norge med få unntak har økt siden midten av 1990-tallet. Det betyr ikke at prisene stiger hvert år, og historiske tall garanterer ingenting om perioden du selv eier. Den som kjøper rett før en nedgang og må selge raskt, kan komme dårligere ut enn en som leier.

Fra 2. kvartal 2025 til 2. kvartal 2026 var prisveksten for nye boliger 6,0 prosent, viser tall fra SSB. Nye og brukte boliger måles i hver sin statistikk, så tallene kan ikke settes rett ved siden av hverandre. Se også etter tall for din egen region og boligtype før du bruker en nasjonal prisvekst i regnestykket.

Egenkapital og lånekrav i utlånsforskriften

Bankenes utlånspraksis reguleres av utlånsforskriften, som ifølge Store norske leksikon tok over for den tidligere boliglånsforskriften. Forskriften startet 1. januar 2021 og var først gjeldende ut 2024, men Lovdata forteller at den ble videreført med enkelte endringer fra 31. desember 2024. Kontroller alltid gjeldende versjon, siden kravene kan endres.

Etter forskriften skal banken ikke gi lån hvis samlet gjeld overstiger fem ganger årsinntekt. Banken skal også teste om du har penger til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng, og skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent, opplyser Lovdata. Forskriften gjelder for lån til forbrukere, og den er ment å gjøre husholdningenes gjeldsbelastning mer bærekraftig.

Kravet til egenkapital følger av belåningsgraden. Store norske leksikon skriver at et nedbetalingslån med pant i bolig ikke kan overstige 90 prosent av en forsvarlig verdivurdering, og at fellesgjeld i borettslag og sameier må regnes med. Du trenger derfor egenkapital til resten, og i tillegg til kostnadene ved selve kjøpet.

Er belåningsgraden over 60 prosent, skal banken kreve årlig nedbetaling som minst tilsvarer det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og avdraget på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid, ifølge Lovdata. Lån uten avdragsplikt, såkalte rammekreditter, skal ikke overstige 60 prosent av boligens verdi. Banken kan avvike fra kravene for inntil 10 prosent av innvilgede lån hvert kvartal, og for Oslo gjelder inntil 8 prosent eller inntil 15 millioner kroner, opplyser samme forskrift.

Kostnader ved selve kjøpet

Ved kjøp av selveierbolig kommer dokumentavgift i tillegg til kjøpesummen. Skatteetaten oppgir at avgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet, og at Kartverket krever den inn.

Det er normalt kjøper som betaler avgiften, opplyser Store norske leksikon. Avgiften kommer i tillegg til lånet, så den må dekkes av egenkapitalen din. Regn den derfor inn før du fastsetter budsjettet.

Dokumentavgift gjelder overføring av hjemmel til fast eiendom, og Skatteetaten nevner blant annet at overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd er fritatt. Om andelsleiligheter i borettslag er omfattet, må du sjekke hos Kartverket eller megler, siden kildene her ikke sier noe om det. I tillegg kommer tinglysingsgebyr og andre omkostninger, som du må be megler eller Kartverket om oppdaterte satser på.

Avgiften dekker ikke selve registreringen, som har eget tinglysingsgebyr ifølge Store norske leksikon.

Løpende kostnader ved å eie

Som eier betaler du renter og avdrag på lånet, og ofte fellesutgifter i borettslag eller sameie. I tillegg kommer forsikring, strøm, vedlikehold og eventuelt kommunale avgifter. Vedlikehold kommer ofte i store enkeltsummer, som nytt tak eller rehabilitert bad.

Lag et årsbudsjett der du setter av et fast beløp hver måned til vedlikehold, selv om du ikke har regninger akkurat nå. Spør om styrets planer for større oppgraderinger hvis du kjøper i borettslag eller sameie, siden de kan slå ut i høyere fellesutgifter.

Husk at fellesgjeld i borettslag regnes med i belåningsgraden, opplyser Lovdata. En lav kjøpesum kan altså skjule en betydelig månedlig kostnad, og det er månedsbeløpet inkludert fellesutgifter som bør sammenlignes med husleie.

Be om å få se årsregnskap, vedtekter og protokoller fra styret før du byr. De viser hvor mye gjeld foreningen har, om det er planlagt store arbeider, og hvordan fellesutgiftene har utviklet seg.

Rentekostnad og renterisiko

Regn selv ut hva en økning gjør: ett prosentpoeng høyere rente betyr at rentekostnaden stiger med én prosent av restgjelden hvert år, før eventuelt skattefradrag. Jo større lånet er i forhold til inntekten, desto hardere rammer en renteøkning.

Norges Bank vurderer sårbarhet og risiko i det finansielle systemet i den årlige rapporten Finansiell stabilitet.

Den samme tankegangen ligger bak bankenes rentestress. Store norske leksikon forklarer at kravet ble endret fra en renteøkning på fem til tre prosentpoeng fra 1. januar 2023. Bruk gjerne en like streng test selv, og vurder om økonomien tåler det over tid.

Ved fast rente skal evnen til å tåle en renteøkning ifølge samme leksikon beregnes ut fra restgjelden og forventede inntekter og utgifter ved utløpet av fastrenteperioden. Det er en nyttig påminnelse om at fast rente utsetter renterisikoen, men ikke fjerner den.

Skatt: formuesskatt, eiendomsskatt og gevinst

Bolig i formuesskatten verdsettes lavere enn markedsverdi, og SSB opplyser at Skatteetaten har brukt en ny modell for boligverdier fra og med 2026. Formuesverdien av egen bolig er 25 prosent av markedsverdien opp til 10 millioner kroner og 70 prosent av den delen som overstiger 10 millioner kroner, ifølge Store norske leksikon. Satsene og grensene kan endres, så sjekk gjeldende regler hos Skatteetaten.

Gevinst ved salg er skattefri hvis du har eid boligen i minst ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene, opplyser Store norske leksikon. Er ett av de to vilkårene ikke oppfylt, regnes gevinsten som skattepliktig kapitalinntekt med en sats på 22 prosent, opplyser Store norske leksikon. Les mer i guiden om skattefri boliggevinst.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som varierer fra kommune til kommune, og reguleres av eigedomsskattelova, opplyser Store norske leksikon. Bor du i en kommune som bruker Skatteetatens beregnede markedsverdi, hentes grunnlaget fra skattemeldingen. Sjekk om kommunen din har eiendomsskatt før du regner på budsjettet.

Kostnader og vilkår ved å leie

Leieforholdet reguleres av husleieloven. Etter husleieloven § 3-5 kan det avtales depositum på inntil seks måneders leie, og beløpet skal settes på særskilt konto i leierens navn. Utleieren dekker kostnadene ved å opprette kontoen.

Husleien kan reguleres. Etter husleieloven § 4-2 kan leien endres med høyst konsumprisindeksens endring, tidligst ett år etter siste leiefastsetting, og med minst én måneds skriftlig varsel. Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder, kan hver part kreve gjengs leie.

Tidsbestemte avtaler kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år, ifølge husleieloven § 9-3, med unntak blant annet når utleieren selv skal bruke boligen. Leieprisene varierer mye: SSB skriver at Oslo har landets høyeste husleienivå. Se også leieboers rettigheter.

Unntak og detaljer som kan påvirke lånet og kjøpet

Utlånsforskriften har flere detaljer som kan bety noe for den enkelte. Alle lån med pant i boligen skal tas med når belåningsgraden beregnes, og det gjelder også fellesgjeld i borettslag og boligsameier, slik det står i utlånsforskriften. Kjøper du andel i et borettslag med stor fellesgjeld, kan belåningsgraden derfor bli høyere enn kjøpesummen alene tilsier. Spør banken om hvordan fellesgjelden regnes inn før du legger inn bud.

Bankene har et visst handlingsrom. Etter utlånsforskriften kan et finansforetak hvert kvartal innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene, for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån med pant i bolig. For Oslo kommune er grensen inntil 8 prosent av verdien av innvilgede lån, eller inntil 15 millioner kroner. Det betyr ikke at du har krav på unntak. Det er bankens eget valg, og avslag fra én bank utelukker ikke at en annen vurderer saken annerledes.

Gjeldsgraden regnes av årsinntekt, og forskriften definerer hva som teller med. Ifølge utlånsforskriften menes personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan likevel regnes med hvis den er dokumenterbar og stabil over tid. Har du inntekt utenom lønn, bør du derfor samle dokumentasjon på at den er stabil før du går til banken.

Utlånsforskriften har også regler om fast rente. Ved fast rente beregner banken hvor godt du tåler høyere rente ut fra restgjelden og de inntektene og utgiftene du ventes å ha når fastrenteperioden er over, forklarer Store norske leksikon. Gir du lånet som rammekreditt, skal full utnyttelse av rammen brukes i vurderingen. Fast rente fjerner altså ikke bankens stresstest, og en stor ubenyttet kredittramme kan redusere hvor mye du får låne.

Husk også at dokumentavgiften ikke gjelder alle overdragelser, for Skatteetaten lister opp fritak, blant annet ved overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd. Skatteetaten opplyser at overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd er fritatt, og at det er Kartverket som krever inn avgiften. Skal du kjøpe ut en tidligere samboer, lønner det seg å sjekke fritaket før kostnadene regnes inn i budsjettet.

Leiemarkedet og hvor trygt leieforholdet er

Prisen på å leie varierer mye med hvor i landet du bor. Leiemarkedsundersøkelsen for 2025 viser ifølge Statistisk sentralbyrå at Oslo fortsetter å ha landets høyeste husleienivå, og at forskjellene er betydelige både mellom Oslo og resten av landet og innad i byen. De mest sentrale områdene ligger på toppen av prisstatistikken, mens de laveste leienivåene finnes i mindre urbane og spredtbygde strøk. Et regnestykke bør derfor bygge på leiepriser for akkurat den bydelen og den boligtypen du vurderer, ikke på landsgjennomsnitt.

Leie gir også en annen type trygghet enn eie. Etter husleieloven § 9-3 er det ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan settes til ett år hvis avtalen gjelder en loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Unntak gjelder dersom utleieren selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller utleieren har en annen saklig grunn, men da må leieren senest ved avtaleinngåelsen skriftlig ha fått vite grunnen.

Paragrafen har en viktig følge for deg som leier. Er en tidsbestemt avtale inngått i strid med reglene, skal den ifølge lovteksten anses som tidsubestemt. Det betyr at en kontrakt på bare ett år ikke uten videre gir utleieren rett til å kreve at du flytter ut etter ett år. For et regnestykke er dette relevant: leie med forutsigbar varighet kan være et reelt alternativ for deg som vil vente med å kjøpe til livssituasjonen er avklart.

Leieprisen kan dessuten ikke økes fritt underveis, for husleieloven § 4-2 setter grenser for hvor mye og hvor ofte leien kan endres. Etter husleieloven § 4-2 kan endringen ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen, den kan tidligst settes i verk ett år etter forrige leiefastsetting, og motparten må få skriftlig varsel med minst én måneds frist. Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder, kan begge parter etter § 4-3 kreve at leien settes til gjengs leie, men tilpasningen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at skriftlig krav er fremsatt. Husk at slik tilpasning også kan føre til høyere leie hvis du betaler under markedsnivå.

Slik setter du opp ditt eget regnestykke

Sammenlign total månedlig kostnad for begge alternativer over samme periode. For eieren: renter, fellesutgifter, avgifter, forsikring, vedlikehold og engangskostnader som dokumentavgift. Avdrag er sparing og ikke kostnad, men de binder penger. For leieren: husleie og eventuell renteinntekt på depositum.

Husk alternativkostnaden. Egenkapitalen du binder i bolig kunne stått på konto eller i andre sparemidler, og avkastningen du går glipp av er en reell kostnad ved å eie. Legg også til dokumentavgiften på 2,5 prosent, som Skatteetaten oppgir, som en engangskostnad fordelt over årene du tror du blir boende.

Tidshorisont betyr mye, siden engangskostnader fordeles på færre år hvis du flytter tidlig. Test tre scenarioer: rente opp og ned, og prisvekst på null, moderat og negativ. Hvis kjøp bare lønner seg i det optimistiske scenarioet, er risikoen høy.

Bruk samme boligstandard i begge alternativene. Å sammenligne en liten leid leilighet med en større eid bolig gir et misvisende bilde av hva det koster å bo.

Sjekk først hva banken faktisk gir deg i lånetilsagn, og hold deg under den grensen du selv er komfortabel med. Ha en buffer til uforutsette utgifter, og ikke bruk hele egenkapitalen på kjøpet.

• Skriv ned kjøpesum, egenkapital og lånebeløp.
• Regn ut dokumentavgift og andre omkostninger.
• Beregn månedlig rente og avdrag, og test med høyere rente.
• Legg til fellesutgifter, forsikring og vedlikehold.
• Beregn alternativkostnaden av egenkapitalen.
• Sammenlign med husleie for tilsvarende bolig.
• Gjenta med ulike tidshorisonter og prisvekst.