Hybel i egen bolig: skattefritt utleie
Mange nordmenn leier ut en del av sin egen bolig uten å vite om de skattefrie reglene. Her er alt du trenger å vite om skattefri hybel-utleie fra 2024.
Leier du ut en del av boligen du bor i selv, kan du tjene opp til 20 000 kroner skattefritt per år fra 2024.
Guide til skattefri hybelutleie i Norge: 20 000 kr-grensen fra 2024, krav til at du bor i boligen, skatt over grensen og tips for å holde seg under.
Regelen: skattefri utleie i egen bolig
Dersom du leier ut en del av boligen du selv bor i — typisk en hybel, et rom, en kjellerleilighet eller en anneks — er leieinntekten skattefri opptil 20 000 kroner per kalenderår fra og med inntektsåret 2024. Frem til og med 2023 var grensen 10 000 kroner.
Regelen gjelder utleie av del av bolig, ikke utleie av hel bolig. Det er et krav at du faktisk bor i resten av boligen mens du leier ut. Hybelen skal være en del av din boligeiendom — det kan ikke være en separat bygning eller leilighet på en annen adresse.
Inntekten trenger ikke oppgis i skattemeldingen dersom den er under 20 000 kroner. Det er ingen søknad eller registrering som er nødvendig — regelen gjelder automatisk.
Krav: du må bo i boligen
Det sentrale kravet er at du bor i boligen som din primærbolig. Det betyr at du er folkeregistrert der og faktisk bruker den som ditt hjem. Du kan ikke leie ut huset ditt mens du er på hytta i tre måneder og kalle det "hybel-utleie". Utleieren må bruke boligen som sin ordinære bolig.
Det stilles ikke krav til størrelsen på den utleide delen vs. den du beholder. Selv om du leier ut det meste og bor på et lite rom, kan regelen gjelde — men Skatteetaten kan i slike tilfeller vurdere om dette reelt sett er utleie av hel bolig forkledd som hybel-utleie.
Regelen gjelder for enebolig, rekkehus, tomannsbolig, og leilighet med hybel. Dersom hybelen er en separat seksjon i et sameie (altså en egen bruksenhet med eget seksjonsnummer), gjelder ikke den skattefrie hybelregelen — da er det utleie av hel bolig.
Over 20 000 kroner: slik beskattes du
Dersom de samlede leieinntektene fra hybelen overstiger 20 000 kroner i løpet av kalenderåret, er 85 % av det overskytende beløpet skattepliktig kapitalinntekt. De første 20 000 kronene er alltid skattefrie — kun beløpet over grensen beskattes.
Eksempel: Leieinntekt på 30 000 kroner. Overskytende beløp = 10 000 kr. 85 % av 10 000 kr = 8 500 kr er skattepliktig. Skatt = 8 500 kr × 22 % = 1 870 kr. Du betaler altså ikke skatt av hele inntekten, bare av den andelen som faller over grensen.
Det er ikke adgang til å trekke fra kostnader (som strøm, internett, vedlikehold) fra inntekten for å komme under grensen. Fradragsregelen gjelder kun for den del av inntekten som er skattepliktig. Vær nøye med å oppgi skattepliktig inntekt korrekt i skattemeldingen dersom du er over grensen.
Tips for å holde utleien lønnsom og enkel
Sett husleien slik at den holder deg under 20 000 kroner per år dersom du ønsker å slippe all skatterapportering. Det tilsvarer om lag 1 667 kroner per måned gjennom hele året. For mange hybeler i Oslo og andre byer er dette under markedspris — vurder om en noe høyere leie med litt skatt er mer lønnsomt.
Sett opp en skriftlig leiekontrakt selv for korte utleieperioder. Kontrakten bør inkludere leieperiode, husleie, depositum, og regler for felles bruk av fasiliteter. Husleieloven gjelder for utleie av hybel i egen bolig, herunder reglene om depositumsbruk og oppsigelse.
Husk å informere forsikringsselskapet ditt om utleien. Mange innboforsikringer krever at du varsler om fast utleie i boligen — unnlater du dette, kan erstatningen bli avkortet ved skade. Leietaker bør tegne egen innboforsikring for sine eiendeler.
Hybel i din bolig vs. sekundærbolig
Det er viktig å skille mellom utleie av hybel i din primærbolig (der du bor) og utleie av sekundærbolig (en ekstra bolig du ikke bor i selv). For sekundærbolig gjelder full skatteplikt fra første krone — det er ingen skattefri grense.
Dersom du eier en tomannsbolig og bor i den ene delen, regnes utleie av den andre delen som utleie av hybel i primærbolig — og den skattefrie grensen på 20 000 kr gjelder. Dette er gunstig for mange tomannsboleigeiere.
Dersom du kjøper en leilighet for å leie ut og aldri bor der selv, er hele leieinntekten skattepliktig kapitalinntekt. Du kan da kreve fradrag for direkte kostnader (vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter). BSU-midler kan ikke brukes på sekundærbolig.
Ofte stilte spørsmål
Hva handler «Hybel i egen bolig: skattefritt utleie» om?
Guide til skattefri hybelutleie i Norge: 20 000 kr-grensen fra 2024, krav til at du bor i boligen, skatt over grensen og tips for å holde seg under.
Hva bør du vite om regelen: skattefri utleie i egen bolig?
Dersom du leier ut en del av boligen du selv bor i — typisk en hybel, et rom, en kjellerleilighet eller en anneks — er leieinntekten skattefri opptil 20 000 kroner per kalenderår fra og med inntektsåret 2024. Frem til og med 2023 var grensen 10 000 kroner.
Hva bør du vite om krav: du må bo i boligen?
Det sentrale kravet er at du bor i boligen som din primærbolig. Det betyr at du er folkeregistrert der og faktisk bruker den som ditt hjem. Du kan ikke leie ut huset ditt mens du er på hytta i tre måneder og kalle det "hybel-utleie". Utleieren må bruke boligen som sin ordinære bolig.
Hva bør du vite om over 20 000 kroner: slik beskattes du?
Dersom de samlede leieinntektene fra hybelen overstiger 20 000 kroner i løpet av kalenderåret, er 85 % av det overskytende beløpet skattepliktig kapitalinntekt. De første 20 000 kronene er alltid skattefrie — kun beløpet over grensen beskattes.
Hva bør du vite om tips for å holde utleien lønnsom og enkel?
Sett husleien slik at den holder deg under 20 000 kroner per år dersom du ønsker å slippe all skatterapportering. Det tilsvarer om lag 1 667 kroner per måned gjennom hele året. For mange hybeler i Oslo og andre byer er dette under markedspris — vurder om en noe høyere leie med litt skatt er mer lønnsomt.
Hva bør du vite om hybel i din bolig vs. sekundærbolig?
Det er viktig å skille mellom utleie av hybel i din primærbolig (der du bor) og utleie av sekundærbolig (en ekstra bolig du ikke bor i selv). For sekundærbolig gjelder full skatteplikt fra første krone — det er ingen skattefri grense.
Redaksjonell merknad: Dette innholdet er utarbeidet av Norsk Næring med hjelp av kunstig intelligens og kvalitetssikret av redaksjonen. Informasjonen er ment som generell veiledning og erstatter ikke profesjonell rådgivning. Feil eller unøyaktigheter? Kontakt oss på help@norsknæring.no.
