Guide til skattefri hybelutleie i Norge: halvdelsregelen uten kronegrense, kravet om at du bor i boligen selv, og når 20 000 kr-grensen og korttidsutleiereglene gjelder i stedet.
Innhold i artikkelen (5)
Regelen: skattefri utleie i egen bolig
Leier du ut en del av boligen du selv bor i — typisk en hybel, et rom, en kjellerleilighet eller en anneks som er del av samme boligeiendom — er leieinntekten skattefri uten noen kronegrense, så lenge du bruker minst halvparten av boligen til eget bruk. Halvdelsregelen i skatteloven § 7-2 måler etter utleieverdi, ikke areal: delen du selv bor i må kunne vært utleid for minst like mye som den delen du faktisk leier ut, ifølge Skatteetaten.
Regelen gjelder utleie av del av bolig, ikke utleie av hele boligen. Leieforholdet må vare minst 30 sammenhengende dager for at halvdelsregelen skal gjelde — leier du ut kortere enn det, for eksempel via Airbnb, gjelder andre grenser (se avsnittet om korttidsutleie nedenfor). Hybelen må være en del av din boligeiendom, ikke en separat bygning eller en egen seksjon med eget seksjonsnummer.
Er halvdelsregelen oppfylt, er det ingen kronegrense, og inntekten trenger ikke oppgis i skattemeldingen. Den kjente 20 000 kr-grensen gjelder et annet tilfelle: når du leier ut hele boligen eller mer enn halvparten av den (se lenger ned).
Krav: du må bo i boligen
Det avgjørende kravet er at du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien — ikke etter areal. Du kan ikke leie ut boligen din mens du bor på hytta i lengre perioder og kalle det hybel-utleie; boligen må faktisk være din bolig i den perioden utleien varer, jf. skatteloven § 7-2.
Regelen gjelder for enebolig, rekkehus, tomannsbolig og leilighet med hybel. Dersom hybelen er en selvstendig hybelleilighet — med egen inngang og eget bad eller WC — vil boligen normalt regnes som en flermannsbolig, og da gjelder ikke halvdelsregelen: utleieinntektene er skattepliktige uansett hvor stor del du selv bruker, ifølge en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten.
Er hybelen i stedet en egen seksjon i et sameie, med eget seksjonsnummer, regnes den som en egen boenhet — og den skattefrie hybelregelen gjelder heller ikke da.
Når kronegrensene gjelder: hele boligen og korttidsutleie
20 000 kr-grensen gjelder et annet tilfelle enn hybelutleien over: når du leier ut hele boligen, eller mer enn halvparten av den, for minst 30 sammenhengende dager — altså når du selv bruker mindre enn halvparten. Er den samlede leieinntekten høyst 20 000 kroner i inntektsåret, er den skattefri. Overstiger du grensen, blir hele leieinntekten skattepliktig fra første krone, ikke bare det overskytende beløpet, ifølge Skatteetaten og skatteloven § 7-2.
Korttidsutleie — leieforhold kortere enn 30 dager, som ved utleie via Airbnb — følger en tredje regel: de første 15 000 kronene i inntektsåret er skattefrie, og 85 % av beløpet over grensen regnes som skattepliktig kapitalinntekt, jf. skatteloven § 7-2 andre ledd. Leier du for eksempel ut korttids for 25 000 kroner i året, er 85 % av de 10 000 kronene over grensen — 8 500 kroner — skattepliktig inntekt.
Praktiske tips til hybel-utleie
Sett opp en skriftlig leiekontrakt selv ved korte utleieperioder. Kontrakten bør beskrive leieperiode, husleie, depositum og regler for felles bruk av kjøkken, bad og andre fasiliteter. Husleieloven gjelder også for utleie av hybel i egen bolig, blant annet reglene om depositum: et depositum kan ikke overstige seks måneders leie, og pengene skal stå på en sperret konto i leietakers navn, ifølge husleieloven § 3-5.
Fordi leieinntekten er skattefri under halvdelsregelen, får du heller ikke fradrag for kostnader knyttet til utleiedelen, som strøm, internett eller vedlikehold. Fradragsrett for slike kostnader gjelder bare når leieinntekten faktisk er skattepliktig.
Hybel i din bolig vs. sekundærbolig
Det er viktig å skille mellom hybel i din egen bolig (der du bruker minst halvparten selv) og sekundærbolig — en bolig du eier, men ikke bor i. For sekundærbolig er all leieinntekt skattepliktig kapitalinntekt fra første krone, uten noen skattefri grense, og skattesatsen på kapitalinntekt er 22 %. Fra leieinntekten kan du trekke fra faktiske kostnader knyttet til utleien, som forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold, ifølge Skatteetaten.
Bor du i den ene delen av en tomannsbolig og leier ut den andre, regnes det som utleie av del av egen bolig, og halvdelsregelen gjelder på samme måte som for en hybel, forutsatt at du bruker minst halvparten av bygningen — etter utleieverdi — selv.
Halvdelsregelen gjelder ikke bare skatt på leieinntekt, men også gevinstbeskatning ved salg: har du brukt minst halvparten av boligen (etter utleieverdi) som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget, kan hele gevinsten være skattefri etter skatteloven § 9-3, selv om resten har vært utleid. Eier du derimot en sekundærbolig du aldri har bodd i selv, er gevinsten ved salg skattepliktig kapitalinntekt.
Emner
