Korttidsutleie og Airbnb: reglene i borettslag, sameie og skatt

Hva er korttidsutleie?

Korttidsutleie er utleie av bolig for korte perioder – typisk fra én natt til noen uker – ofte gjennom plattformer som Airbnb, Booking.com eller Finn.no. Kommunal- og distriktsdepartementet definerer det i sin veileder om korttidsutleie som utleie der leieforholdet består av korte tidsperioder, typisk fra én natt til noen uker, til forskjell fra tradisjonell, langtidsbasert boligbruk.

Juridisk finnes det også en presis grense. Eierseksjonsloven § 24 definerer korttidsutleie som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Den samme 30-døgnsgrensen går igjen i skatteloven, der leieforhold kortere enn 30 dager behandles etter egne regler. Det er derfor 30 døgn er tallet som avgjør hvilket regelsett som gjelder for deg.

Tre regelsett kan slå inn samtidig, og de er uavhengige av hverandre: boligens eierform (sameie eller borettslag), skattereglene, og plan- og bygningsloven dersom utleien får et omfang som gjør boligen til næringsvirksomhet. Du må forholde deg til alle tre.

Eierseksjon: 90 døgn i året

Eier du en eierseksjon – en selveierleilighet i et sameie – gjelder en lovfestet grense. Eierseksjonsloven § 24 slår fast at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Grensen er satt i loven selv, ikke av det enkelte sameiet, og den gjelder over hele landet. Ett unntak finnes: bestemmelsen gjelder ikke for sameier der alle bruksenhetene er fritidsboliger.

Sameiet kan justere grensen, men bare innenfor et bestemt spenn: grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Et slikt vedtak krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Sameiet kan altså verken forby korttidsutleie helt eller åpne for fri utleie.

Merk at bestemmelsen gjelder utleie av hele boligseksjonen. Leier du ut et rom mens du selv bor der, er det ikke omfattet av 90-døgnsgrensen.

Borettslag: 30 døgn i året uten godkjenning

I borettslag er hovedregelen strengere. Etter burettslagslova § 5-3 kan en andelseier ikke overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret. Burettslagslova § 5-4 gjør likevel to unntak for den som selv bor i boligen: du kan overlate bruken av deler av boligen til andre, og du kan overlate bruken av hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året – begge deler uten å spørre styret.

Vil du leie ut mer enn 30 døgn i året, må du ha styrets samtykke etter de vanlige reglene om bruksoverlating. Styret kan ikke nekte deg de 30 døgnene loven gir deg, men det kan si nei til alt utover dem.

Vedtektene i et borettslag kan endres med to tredjedeler av de avgitte stemmene på generalforsamlingen, jf. burettslagslova § 7-11. Overlater du bruken i strid med reglene, kan laget etter burettslagslova § 5-22 gi skriftlig pålegg om salg, med en frist på minst tre måneder, og deretter kreve andelen solgt ved tvangssalg. Det er en ytterste konsekvens, men den er reell.

Kommunale regler: ingen registreringsordning, men bruksendring kan kreve søknad

Det finnes i dag ingen nasjonal registreringsplikt for korttidsutleie i Norge, og ingen norsk kommune har en egen tillatelsesordning for Airbnb-utleie. Regjeringen har varslet at den utreder endringer i plan- og bygningsloven som skal gi kommunene bedre verktøy – blant annet mulighet til å kreve opplysninger fra utleieplattformer og utleiere ved mistanke om ulovlig korttidsutleie. Dette er foreløpig ikke vedtatt.

Det som derimot gjelder allerede, er reglene om bruksendring. Kommunal- og distriktsdepartementets veileder om når boligen går fra å være et hjem til å bli næringsvirksomhet forklarer at en bolig bare kan brukes til det formålet den har tillatelse til. Går bruken over til noe som i praksis ligner hotelldrift, kreves søknad om bruksendring, og eventuelt dispensasjon fra arealplanen. Departementet understreker at terskelen for å kunne kreve søknad om bruksendring skal være lav.

Veilederen lister fem momenter kommunen legger vekt på: formålet med virksomheten (hjem eller overnatting), omfanget og varigheten av oppholdene, hvordan utleien er organisert og hvilke tilleggstjenester som tilbys, virkningene for naboer og bomiljø, og eventuelle bygningsmessige endringer som oppdeling i mindre boenheter. Sporadisk utleie av egen bolig mens du selv er på ferie reiser normalt ingen slike spørsmål – veilederen omtaler uttrykkelig ikke den typen bruk som en problemstilling.

Skatteregler for korttidsutleie

Skattereglene står i skatteloven § 7-2. For korttidsutleie av egen bolig – altså der leieforholdet er kortere enn 30 dager – gjelder andre ledd: 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner regnes som skattepliktig inntekt. De første 15 000 kronene i året er dermed skattefrie, og bare 85 prosent av det overskytende beskattes. Det skattepliktige beløpet regnes som alminnelig inntekt og skattlegges med 22 prosent i 2025 og 2026 – noe lavere, 18,5 prosent, for personer bosatt i tiltakssonen i Troms og Finnmark.

Grensen ble hevet fra 10 000 til 15 000 kroner med virkning fra inntektsåret 2025, jf. endringsloven av 20. desember 2024. Eldre veiledninger som fortsatt oppgir 10 000 kroner er utdaterte – deriblant Skatteetatens egen pressemelding fra 2021, som fremdeles ligger ute med det gamle beløpet.

Den samme regelen gjelder for fritidseiendom som eieren delvis bruker selv: 15 000 kroner skattefritt, 85 prosent av det overskytende er skattepliktig. Rene utleiehytter og flermannsboliger faller derimot utenfor bestemmelsen, og det gjør også utleie som har et omfang som gjør at den regnes som virksomhet.

Leier du ut lengre enn 30 dager sammenhengende, gjelder første ledd i stedet: leieinntekten er skattefri hvis du selv bruker minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi, eller hvis du leier ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Sekundærbolig du ikke selv bor i, faller utenfor § 7-2. Da er leieinntekten skattepliktig fra første krone, med fradrag for faktiske kostnader. 85-prosentregelen gjelder ikke her.

Airbnb og andre utleieformidlere har siden 2020 hatt opplysningsplikt overfor Skatteetaten og rapporterer inn utleiebeløp, antall utleiedøgn og utleierens identitet. Inntekten er altså kjent for skattemyndighetene uavhengig av hva du selv fører opp. Nøyaktig skattesats og fradragsrett for din situasjon bør du sjekke mot Skatteetatens egne sider eller med en regnskapsfører – denne artikkelen gjengir lovteksten, ikke en individuell vurdering.

Sjekklisten før du leier ut

Finn ut hvilken eierform boligen din har. Er det en eierseksjon, gjelder 90-døgnsgrensen; er det en andel i et borettslag, gjelder 30-døgnsgrensen. Les deretter vedtektene, siden sameiet kan ha flyttet grensen til mellom 60 og 120 døgn. Er noe uklart, be styret om en skriftlig avklaring.

Før logg over utleiedøgnene. Både 90- og 30-døgnsgrensene regnes per år, og det er du som må kunne dokumentere at du holder deg innenfor.

Kontroller at forsikringen dekker korttidsutleie, og meld fra til forsikringsselskapet at boligen leies ut – ifølge Gjensidige gjelder dette også dekningen ved brann- og vannskader. Airbnbs egen AirCover for verter er et supplement, ikke en erstatning for egen forsikring – les vilkårene før du regner med den.

Skal du i stedet leie ut langsiktig, gjelder andre regler: les guiden til fremleie og tillatelse, hvordan reglene for husdyr i leiebolig fungerer, og hva som gjelder for parkering i borettslag. Har du hytte med campingvogn på tomten, kan også reglene for campingvogn være relevante.