Korttidsutleie og Airbnb: reglene i borettslag, sameie og skatt

Eierseksjonsloven og korttidsutleie: det korte svaret

Eier du en selveierleilighet i et eierseksjonssameie, er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt, etter eierseksjonsloven § 24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, går det fram av den samme paragrafen i eierseksjonsloven. Regelen står i paragrafens sjuende ledd, slik Kommunal- og distriktsdepartementets veileder om korttidsutleie omtaler den.

I et borettslag kan en andelseier som bor i boligen selv, leie den ut i inntil 30 døgn i året uten å spørre styret, etter burettslagslova § 5-4. Utenfor sameier og borettslag finnes det ingen tilsvarende døgngrense, og i august 2026 omtalte TV 2 en maksgrense for utleiedøgn som noe som i dag bare gjelder boliger i sameie eller borettslag.

To regelsett gjelder uansett eierform: skattereglene for utleieinntekt i skatteloven § 7-2, og reglene om søknadspliktig bruksendring i plan- og bygningsloven § 20-1. Resten av guiden går gjennom sameie, borettslag og enebolig hver for seg, deretter kommunens regler, skatten, merverdiavgiften og plattformenes rapportering til Skatteetaten.

Sameie: slik virker 90-døgnsgrensen

Utgangspunktet i et eierseksjonssameie er at seksjonseieren fritt kan selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon, etter eierseksjonsloven § 24. Paragrafen fikk sin nåværende form ved en lovendring som trådte i kraft 1. januar 2020, ifølge endringsnoten til eierseksjonsloven § 24.

Grensen gjelder bare korttidsutleie av hele boligseksjonen, og da forslaget ble sendt på høring, het det at regelen ikke skulle gjelde når eieren bare leier ut deler av boligen, for eksempel ett rom, eller låner den bort uten betaling, i departementets pressemelding fra 2018. Departementet regnet samtidig med at et tak på 90 dager gjør det mulig å leie ut egen bolig i 45 av årets 52 helger, går det fram av den samme pressemeldingen om korttidsutleie.

Regelen gjelder ikke i sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger, etter eierseksjonsloven § 24. Selv innenfor grensen må bruksenheten og fellesarealene ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, etter eierseksjonsloven § 25. Hvordan gjestene oppfører seg, kan derfor få betydning for deg som seksjonseier, også når du holder deg godt under 90 døgn.

Hva vedtektene i sameiet kan og ikke kan endre

Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn, og en slik beslutning krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, etter eierseksjonsloven § 24. Eierseksjonsloven er ufravikelig med mindre noe annet er uttrykkelig sagt eller går fram av sammenhengen, etter eierseksjonsloven § 5. Årsmøtet kan altså ikke med flertall forby korttidsutleie helt eller oppheve grensen, siden eierseksjonsloven § 24 bare åpner for et spenn fra 60 til 120 døgn.

Andre begrensninger må ha samtykke: seksjonseiernes rettslige disposisjonsrett kan bare begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker, etter eierseksjonsloven § 24. Er det fastsatt i vedtektene at styret skal godkjenne en leier, kan styret bare nekte når det foreligger saklig grunn, går det fram av den samme paragrafen om disposisjonsretten. Årsmøtet kan også fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, etter eierseksjonsloven § 28, så sjekk dem før du skriver husregler for gjestene.

Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet, og en endring av bruksformålet krever reseksjonering, etter eierseksjonsloven § 25. Samtykke fra årsmøtet til at formålet for en bruksenhet endres fra boligformål til annet formål, krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, etter eierseksjonsloven § 49.

Misligholder en seksjonseier pliktene sine vesentlig til tross for skriftlig advarsel, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, og fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder, etter eierseksjonsloven § 38. Er oppførselen til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse, også overfor en bruker som ikke er seksjonseier, etter eierseksjonsloven § 39.

Borettslag: 30 døgn uten styrets samtykke

Borettslag bygger på brukereieprinsippet, som innebærer at eieren i utgangspunktet selv skal bo i boligen, forklarte departementet i pressemeldingen fra 2018. Hovedregelen er at andelseieren ikke kan overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret, utover unntakene i §§ 5-4 til 5-6, etter burettslagslova § 5-3.

Bor du selv i boligen, kan du overlate bruken av deler av den til andre, og i tillegg overlate bruken av hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året, etter burettslagslova § 5-4. Bestemmelsen kom inn i loven fra 1. januar 2020 og utvidet adgangen til korttidsutleie i borettslag, skriver Kommunal- og distriktsdepartementet i en tolkningsuttalelse om burettslagslova § 5-4.

I den samme uttalelsen fra 1. november 2024 la departementet til grunn at kravene til botid og styresamtykke i § 5-5 ikke gjelder for korttidsutleie etter § 5-4, men at det er et vilkår at eieren selv bor i boligen (tolkningsuttalelsen fra departementet). Lovforarbeidene som departementet siterer, sier at vilkåret ikke betyr at andelseieren må være til stede hele tiden, så lenge fraværet ikke går ut over det som er naturlig i en bosituasjon (burettslagslova § 5-4 og forarbeidene).

Formålet med vilkåret er å sikre at borettslagsleiligheter ikke blir utleieobjekter, ifølge departementets uttalelse om korttidsutleie. Å leie ut mens du selv er på ferie, passer med dette, mens en andel du har kjøpt for å leie ut og ikke bor i, faller utenfor regelen om 30 døgn.

Mer enn 30 døgn i borettslag: samtykke, ansvar og sanksjoner

Utover de 30 døgnene er det styret som avgjør om du kan leie ut hele boligen, med mindre du har krav på godkjenning etter reglene om lengre utleie (burettslagslova § 5-3). Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate bruken av hele boligen i opptil tre år hvis eieren selv eller ektefellen, en slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller et fosterbarn har bodd der i minst ett av de to siste årene, og godkjenning kan bare nektes når brukerens forhold gir saklig grunn eller brukeren ikke kunne blitt andelseier, etter burettslagslova § 5-5. Departementet omtaler denne regelen som langtidsutleie, i tolkningsuttalelsen fra november 2024.

Uten slik botid kan styret godkjenne utleie blant annet når andelseieren skal være midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom, etter burettslagslova § 5-6. Har laget ikke svart på en skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden kom fram, skal brukeren regnes som godkjent, etter burettslagslova § 5-7.

Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor laget, og den som har overlatt boligen til andre, skal holde styret orientert om hvor han eller hun kan nås, etter burettslagslova § 5-8. Boligen og fellesarealene må ikke brukes slik at det på urimelig eller unødvendig vis er til skade eller ulempe for andre andelseiere, og boligen kan ikke brukes til annet enn boligformål uten samtykke fra styret, etter burettslagslova § 5-11.

Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig til tross for skriftlig advarsel, kan laget pålegge salg av andelen med en frist på minst tre måneder og deretter kreve tvangssalg, etter burettslagslova § 5-22. Er oppførselen til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan laget i tillegg kreve fravikelse fra boligen, etter burettslagslova § 5-23.

Borettslag og sameie: forskjellen når du vil leie ut

Burettslagslova har et helt annet utgangspunkt enn eierseksjonsloven når det gjelder retten til å leie ut, skrev departementet i pressemeldingen om høringen i 2018. Som seksjonseier eier du selv en del av eiendommen, mens du i et borettslag eier en andel i laget som eier huset.

Eierformene skiller seg også på kjøpskostnader, fellesgjeld, forkjøpsrett og styregodkjenning av nye eiere, og de forskjellene er forklart i guiden om borettslag og sameie. Her er de viktigste forskjellene for deg som vil leie ut på korttidsbasis:

• Sameie: korttidsutleie av hele seksjonen er tillatt i inntil 90 døgn i året, eller mellom 60 og 120 døgn hvis vedtektene sier det (eierseksjonsloven § 24).
• Borettslag: hele boligen kan leies ut i opptil 30 døgn i året uten samtykke, men bare når du selv bor der (burettslagslova § 5-4).
• Sameie: vesentlig mislighold kan gi pålegg om salg med minst seks måneders frist, mens minstefristen i borettslag er tre måneder (eierseksjonsloven § 38, burettslagslova § 5-22).
• Begge: skattereglene for egen bolig gjelder både for selveierleiligheter og for boenheter i borettslag og andre boligselskap (Skatte-ABC om boligtyper).

Enebolig utenfor sameie og borettslag: ingen døgngrense, men andre regler

Eier du en enebolig som verken er en eierseksjon eller en andel i et borettslag, gjelder ingen av døgngrensene over, men kommunens regler om bruksendring, naboretten og skattereglene setter fortsatt rammer.

Utleie av egen bolig mens du selv er på ferie ligger innenfor arealformålet boligbebyggelse og utløser ikke søknad om bruksendring, skriver departementet i et brev til Vågan kommune fra desember 2025. En bolig som systematisk brukes til døgn- og ukesutleie, innebærer derimot en annen bruk i intensitet og omfang enn ordinær boligbruk, går det fram av det samme brevet om korttidsutleie av bolig.

Naboene er beskyttet uansett: ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendom, etter grannelova § 2. Ved vurderingen legges det blant annet vekt på om ulempen er verre enn det som pleier å følge av vanlige bruksmåter på slike steder, går det fram av den samme paragrafen i grannelova.

Husleieloven gjelder ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, og heller ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og lignende overnattingssteder og gjestene deres, etter husleieloven § 1-1. En turist som leier boligen din en ferieuke, får derfor ikke det vernet en vanlig leietaker har, mens langtidsutleie følger egne regler som er forklart i guiden om utleie etter husleieloven.

Bruksendring: når utleien krever søknad til kommunen

Bruksendring er et tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1, og slike tiltak kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse fra kommunen, med mindre et unntak gjelder, etter plan- og bygningsloven § 20-2. En bruksendring er søknadspliktig blant annet når et byggverk tas i bruk til noe annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, eller når den endrede bruken kan påvirke hensynene loven skal ivareta, etter byggesaksforskriften § 2-1.

Det finnes ingen fast grense for når en bolig går over til næringsvirksomhet, og det avgjørende er helheten, skrev departementet da det lanserte veilederen om korttidsutleie i mars 2026. Formålene loven skal ivareta, tilsier at terskelen for å kreve søknad om bruksendring skal være lav, står det i veilederen om søknadsplikt ved korttidsutleie. Å holde seg innenfor grensen på 90 døgn i et sameie er av underordnet betydning for denne vurderingen, og utleie som ligger innenfor eierseksjonsloven, kan likevel være en søknadspliktig bruksendring, opplyser veilederen fra departementet.

Bruken kan også endre brannkravene, fordi byggteknisk forskrift plasserer bolig i risikoklasse 4 og overnattingssted og hotell i risikoklasse 6, opplyser departementet i brevet til Vågan kommune. Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning, etter plan- og bygningsloven § 32-1. Ved ulovlig bruk kan kommunen gi pålegg om opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, og samtidig fastsette tvangsmulkt, etter plan- og bygningsloven § 32-3.

Kommunene kan særlig se etter disse momentene når de vurderer om en bolig er blitt et overnattingssted, ifølge pressemeldingen om veilederen:

• Formålet og karakteren på bruken: om boligen fremstår som et hjem eller som et kommersielt overnattingstilbud.
• Intensiteten: hvor ofte og hvor lenge boligen leies ut, og om utleien skjer løpende og systematisk.
• Profesjonaliseringen: markedsføring, bookingsystemer og tilleggstjenester som renhold, nøkkelutlevering og kundestøtte.
• Virkningene: trafikk, støy og ulemper som går ut over det som er forventet i et boligområde.
• Tilretteleggingen: fysiske endringer eller annen tilpasning som legger til rette for flere gjester og hyppigere utskifting.

Nye regler for korttidsutleie er på vei

I desember 2025 varslet Kommunal- og distriktsdepartementet at det vil utrede endringer i plan- og bygningsloven som gir kommunene flere muligheter til å regulere korttidsutleie og følge opp mistanke om ulovlig utleie, i en pressemelding om ulovlig korttidsutleie. Blant tiltakene departementet ser på, er å la kommunene kreve opplysninger fra utleieplattformer og utleiere om antall utleieforhold og utleiedøgn ved mistanke om ulovlig korttidsutleie, går det fram av den samme pressemeldingen fra departementet.

Departementet har samtidig kommet til at plan- og bygningsloven § 12-7 nummer 2 ikke gir tilstrekkelig hjemmel til å fastsette planbestemmelser med restriksjoner eller forbud mot korttidsutleie, ifølge svaret til Vågan kommune.

I september 2026 sa kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran til NRK at et nytt regelverk skal sendes på høring i løpet av høsten, og at Husbanken har fått i oppdrag å utrede et eget register for korttidsutleie. EU-kommisjonen la samme måned fram forslag til en ny boliglov, Affordable Housing Act, som skal gjøre det lettere å hindre korttidsutleie i pressområder, og loven vil trolig også gjelde i EØS hvis den går gjennom, skrev NRK om forslaget. Inntil nye regler er vedtatt, er det reglene i denne guiden som gjelder.

Skatt på Airbnb-inntekt fra egen bolig

Leier du ut egen bolig i leieforhold som er kortere enn 30 dager, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner som inntekt, etter skatteloven § 7-2. De første 15 000 kronene i året er altså skattefrie, og beløpet gjelder årlig brutto utleieinntekt, opplyser Skatte-ABC om utleie av egen bolig. Paragrafen ble sist endret ved en lov av 20. desember 2024 med virkning fra inntektsåret 2025, så eldre veiledninger kan oppgi et annet beløp (skatteloven § 7-2).

Den skattepliktige delen skattlegges normalt som kapitalinntekt med 22 prosent, opplyste Skatteetaten i en pressemelding om utleie i februar 2025. For personer bosatt i tiltakssonen i Troms og Finnmark er satsen for alminnelig inntekt 18,5 prosent, ifølge Skatteetatens satser for alminnelig inntekt.

Med utleieinntekt menes vederlaget for utleien, og avtalt betaling for enkle tilleggstjenester som utvask og strøm regnes med, mens alle kostnader knyttet til korttidsutleien inngår i sjablongen, skriver Skattedirektoratet i Skatte-ABC. Leier du ut gjennom et bookingfirma som trekker provisjon fra utleieren, er det bruttobeløpet før provisjonen som er grunnlaget, mens gebyrer gjesten betaler til formidleren, ikke regnes med, går det fram av den samme håndboken om fritaksbehandling.

Bunnfradraget på 15 000 kroner gjelder per bolig for hele inntektsåret, så sameiere må som hovedregel fordele det seg imellom etter sameiebrøken (Skatte-ABC om korttidsutleie). Regelen gjelder bare egen bolig, det vil si boligen som er din faste bopel og anses som hjemmet ditt, og leier du samtidig ut deler av boligen for lengre tid, skal inntekten fra korttidsutleien fortsatt skattlegges etter sjablongregelen med mindre utleien regnes som virksomhet (Skatte-ABC om egen bolig).

Sekundærbolig, hytte og langtidsutleie: andre skatteregler

Bare egen bolig og fritidseiendom kan fritaksbehandles, og en bolig som ikke oppfyller vilkårene, skal regnskapsbehandles, slik at leieinntektene er skattepliktige i sin helhet og kostnadene knyttet til utleien gir fradrag (Skatte-ABC om fritaksbehandling, Skatte-ABC om regnskapsbehandling). Fradragsretten omfatter blant annet kommunale avgifter, eiendomsskatt og forsikring, ifølge den samme håndboken om regnskapsbehandling av bolig.

Sjablongregelen gjelder heller ikke når utleien av egen bolig regnes som virksomhet, etter skatteloven § 7-2. Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut, og omfattende korttidsutleie av to leiligheter er i en sak klart ansett som virksomhet (Skatte-ABC om virksomhet).

For fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året, gjelder den samme grensen på 15 000 kroner og 85-prosentregelen, etter skatteloven § 7-2, og hytteutleie er forklart nærmere i guiden om hytteutleie og Airbnb. Leieforhold på 30 dager eller mer følger andre regler: inntekten er skattefri når eieren selv bruker minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdien, eller når hele eller en større del leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret, etter skatteloven § 7-2 første ledd.

Næringsvirksomhet og merverdiavgift

Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra merverdiavgiftsloven, etter merverdiavgiftsloven § 3-11. Utleie av rom i hotellvirksomhet og lignende virksomhet og utleie av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom skal likevel ha merverdiavgift med redusert sats, etter merverdiavgiftsloven § 5-5. Skattedirektoratets håndbok skiller slik avgiftspliktig romutleie fra ordinær utleie til boligformål, som ikke er omfattet av avgiftsplikten, og opplyser at den reduserte satsen har vært 12 prosent siden 1. januar 2018 (Merverdiavgiftshåndboken kapittel 5).

Fra 1. januar 2008 ble all næringsmessig utleie av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom avgiftspliktig, ifølge den samme merverdiavgiftshåndboken. Næringsdrivende skal registreres i Merverdiavgiftsregisteret når avgiftspliktig omsetning og uttak til sammen har oversteget 50 000 kroner i en periode på tolv måneder, etter merverdiavgiftsloven § 2-1. Er du usikker på om utleien har blitt næringsvirksomhet eller hotellignende drift, bør du avklare det med Skatteetaten før omsetningen nærmer seg grensen.

Plattformene rapporterer inntekten til Skatteetaten

Utleiefirmaer har siden 1. januar 2020 hatt plikt til å rapportere opplysninger om utleieforholdet til Skatteetaten, slik at inntekter fra et formidlingsbyrå kan komme ferdig utfylt i skattemeldingen, opplyste Skatteetaten i februar 2025. Plikten gjelder virksomheter som formidler utleie av fast eiendom og samtidig har oversikt over betalingen, uansett om formidlingen skjer digitalt eller gjennom andre kanaler, opplyser Skatteetatens side om formidlingsselskaper.

Fra 1. januar 2026 gjelder nye regler om digital plattforminformasjon (DPI), som blant annet omfatter utleie av fast eiendom, og den første rapporteringen etter reglene skal skje i januar 2027 for inntektsåret 2026, skriver Skatteetaten om utleie fra formidlingsselskap. Fra og med inntektsåret 2027 skal all formidling av utleie av fast eiendom rapporteres etter DPI-reglene, går det fram av den samme siden om formidling av eiendomsutleie. Plattformene skal levere opplysninger om inntektene selgerne har hatt, og leveringsfristen for ordinære oppgaver er 31. januar, opplyser Skatteetaten om DPI.

Ferdig utfylte beløp fritar deg ikke for ansvar: du må selv sjekke at beløpene har kommet med og er riktige, og den som ikke følger regelverket, risikerer kontroll og tilleggsskatt, understreket Skatteetaten i pressemeldingen om utleie.

Sjekkliste før du leier ut på Airbnb

Før du legger ut boligen, bør du ha forsikringen i orden, og Gjensidige anbefaler å sette seg inn i vilkårene på forhånd, fordi det kan være store forskjeller mellom forsikringer og forsikringsselskaper. Bor du i leilighet, er det typisk sameiet eller borettslaget som har boligforsikringen, og skader den dekker, må da meldes til styret, påpeker Gjensidige i sin huskeliste for utleie. Airbnb skriver selv at AirCover for verter ikke er en erstatning for egen forsikring, og at du bør snakke med forsikringsselskapet ditt om hvordan dekningene overlapper (Airbnb om AirCover).

Gå gjennom disse punktene før første gjest kommer:

• Finn ut om boligen er en eierseksjon eller en andel i et borettslag, og les vedtektene og ordensreglene.
• Før en oversikt over hvert utleiedøgn, slik at du kan dokumentere at du holder deg innenfor grensen i sameiet eller borettslaget.
• Gi styret i borettslaget beskjed om hvor du kan nås mens boligen er utleid, slik burettslagslova § 5-8 krever.
• Lag husregler for gjestene om støy, søppel og bruk av fellesarealer, og gi naboene et telefonnummer de kan ringe.
• Kontroller den forhåndsutfylte skattemeldingen, og legg selv til utleieinntekt som mangler.
• Ta kontakt med kommunen før du leier ut store deler av året, tilbyr tjenester som renhold og nøkkelutlevering eller leier ut flere enheter.