Felleskostnader i borettslag og sameie: hva de dekker

Hva er felleskostnader?

Felleskostnader er det andelseierne i et borettslag og seksjonseierne i et sameie betaler hver måned for å dekke utgiftene til eiendommen de eier sammen. I et eierseksjonssameie er felleskostnader definert som kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, etter eierseksjonsloven § 29. Det som gjelder din egen leilighet, betaler du selv.

I et borettslag har andelseierne ikke direkte ansvar for lagets gjeld, men de har et indirekte ansvar gjennom felleskostnadene, som blant annet dekker renter og avdrag på borettslagets lån, ifølge Store norske leksikon. Hoveddelen av finansieringen er normalt et lån borettslaget har tatt opp i banken, og denne fellesgjelden nedbetales av andelseierne sammen med de andre felleskostnadene.

Det er en viktig forskjell fra sameier: Der borettslag ofte har fellesfinansiering av byggekostnadene, er byggekostnader særkostnader i et eierseksjonssameie og inngår ikke i felleskostnadene, opplyser Store norske leksikon. Felleskostnadene i et borettslag kan derfor være mye høyere enn i et sameie med tilsvarende leiligheter, uten at boligen er dyrere totalt sett.

Hva dekker felleskostnadene?

I et eierseksjonssameie dekker felleskostnadene blant annet bygningsforsikring, utvendig vedlikehold, vedlikehold av fellesarealer, oppvarming og belysning av fellesarealer, gressklipping, snøbrøyting, vaktmester, forretningsførsel, styrehonorar, kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt som er utlignet på eiendommen under ett, opplyser Store norske leksikon.

I et borettslag kommer i tillegg renter og avdrag på fellesgjelden. Borettslaget kan også drive aktivitet som har sammenheng med boretten, for eksempel drift av lekeplass, innkjøp av felles strøm eller installasjon av kabelanlegg, opplyser Brønnøysundregistrene. Slike fellesavtaler betales også over felleskostnadene.

Alle i borettslaget må være med og betale for installasjon av kabelanlegget som leverer TV-signaler, og flertallet kan normalt bestemme at alle skal betale for en grunnpakke, men ikke tvinge et mindretall til å betale for tilleggsabonnementer, ifølge Forbrukerrådet. Dugnad er frivillig, men må styret leie inn hjelp fordi for få stiller opp, kan det hende felleskostnadene må økes. Stiller du opp, kan borettslaget velge å betale deg med en reduksjon i felleskostnadene.

Fellesgjeld og rente: den største variabelen

I mange borettslag er renter og avdrag den største posten i felleskostnadene. Fordi lånet er lagets, merker andelseierne renteendringer gjennom høyere eller lavere felleskostnader, opplyser Store norske leksikon. Har borettslaget avdragsfrihet, vil felleskostnadene øke når avdragene starter, selv om renten står stille.

Kjøper du en borettslagsandel, er prisen du betaler for andelen bare en del av boligens totalkostnad, fordi din andel av fellesgjelden kommer i tillegg. Les mer om hvordan du regner ut totalkostnaden i artikkelen om fellesgjeld og effektiv rente. Sjekk hvor stor fellesgjelden er, om lånet har flytende eller fast rente, når eventuell avdragsfrihet utløper, og hvor lang løpetid lånet har.

I et eierseksjonssameie er dette annerledes, fordi byggekostnadene er særkostnader. Utad hefter hver seksjonseier for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk, etter eierseksjonsloven § 30. Tar sameiet opp lån, for eksempel til en stor rehabilitering, er det likevel naturlig at felleskostnadene øker for å betjene lånet.

Slik fordeles og fastsettes felleskostnadene i borettslag

Felleskostnadene skal fordeles mellom andelseierne etter forholdet mellom verdiene på boligene eller etter andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen, og fordelingen skal justeres hvis endringer av boligene gir vesentlige endringer i verdiforholdet, etter borettslagsloven § 5-19. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader fordeles etter nytte eller forbruk, og med tilslutning fra de andelseierne det gjelder, kan det fastsettes en annen fordeling.

Det er styret som fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av felleskostnadene, etter samme paragraf. Det er vanlig å bruke boligens areal som fordelingskriterium, eventuelt kombinert med andre kriterier, for eksempel at halvparten fordeles etter areal og resten likt, opplyser Store norske leksikon.

Fordelingsnøkkelen ligger i utgangspunktet fast. Andelseiere uten barn må være med og betale for lekeplassen, og andelseiere uten bil for vedlikehold av garasjene, og bare i særlige tilfeller kan det kreves fordeling etter nytte eller forbruk, ifølge Store norske leksikon. I en sak fra 2013 fikk ikke beboerne i blokker uten heis medhold i at kostnadene til rehabilitering av eksisterende heiser skulle fordeles bare på dem som hadde heis, fordi heisutgiftene i alle år var fordelt som andre felleskostnader, opplyser Store norske leksikon.

Når generalforsamlingen må si ja

Styret kan ikke uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall gjennomføre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket gir borettslaget økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, etter borettslagsloven § 8-9. Det samme gjelder blant annet ombygging og påbygging som går ut over vanlig vedlikehold, og lån med pant med prioritet foran innskuddene.

For fellesavtaler om TV og bredbånd betyr det at styret må ha samtykke fra generalforsamlingen før det inngår en avtale for første gang eller utvider en avtale vesentlig, hvis det koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, opplyser Forbrukerrådet. Styret kan heller ikke inngå fellesavtaler som er svært omfattende og dyrere enn andre tilgjengelige tilbud.

Før en ny TV- eller bredbåndsavtale bør styret kartlegge hva beboerne faktisk trenger, hente tilbud fra flere leverandører og se nøye på bindingstiden, råder Forbrukerrådet. Kabler og utstyr som leverandøren installerer, bør være boligselskapets eiendom, slik at det blir enklere å bytte leverandør senere, og beboerne bør få vite hva som er inkludert i felleskostnadene. En dårlig fellesavtale kan binde laget i mange år og gi høyere felleskostnader for tjenester mange ikke bruker.

Den løpende fastsettingen av felleskostnadene er altså styrets oppgave, mens store, nye forpliktelser krever et kvalifisert flertall. Det gir andelseierne en reell mulighet til å stoppe tiltak som vil gi kraftig økte felleskostnader, men bare hvis de møter opp og stemmer.

Også styrehonoraret betales over felleskostnadene, og et eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsettes av generalforsamlingen, etter borettslagsloven § 8-4. I et eierseksjonssameie kreves det tilsvarende minst to tredjedels flertall på årsmøtet for blant annet ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og for kjøp, salg eller leie av fast eiendom, etter eierseksjonsloven § 49. Vedtektene kan ikke kreve strengere flertall enn loven.

Vedlikehold: hva betaler laget, og hva betaler du?

Mye av felleskostnadene går til vedlikehold. Borettslaget skal holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne, og skal holde ved like felles rør, ledninger, kanaler og andre fellesinstallasjoner som går gjennom boligene, etter borettslagsloven § 5-17. Vedtektene kan fordele vedlikeholdsplikten annerledes, så det er vedtektene i ditt borettslag som avgjør.

Etter lovens utgangspunkt er skifte av vinduer og ytterdører, reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag og bærende vegger og rør som er bygd inn i bærende konstruksjoner, lagets ansvar, mens andelseieren har ansvaret for inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen, opplyser Forbrukerrådet. Det andelseieren selv skal vedlikeholde, betales ikke over felleskostnadene, men av den enkelte.

Fordelingen har stor betydning for hvor høye felleskostnadene blir. Et lag som tar store vedlikeholdsprosjekter på fellesskapets regning, får høyere felleskostnader eller må ta opp lån, mens et lag som har lagt mer ansvar på andelseierne, kan ha lavere felleskostnader, men større utgifter for hver enkelt. Når du sammenligner boliger, bør du derfor se på hva felleskostnadene faktisk dekker, ikke bare beløpet. Les også om vedlikeholdsplan i sameie.

Felleskostnader i eierseksjonssameie

I et sameie skal felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, og bare dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige, kan vedtektene fastsette en annen fordeling, etter eierseksjonsloven § 29. Kravet om at de berørte må være enige, innebærer i praksis at fordelingsnøkkelen ikke kan endres, opplyser Store norske leksikon.

Unntakene er snevre. Kostnader som ikke kommer alle til nytte, kan i særlige tilfeller fordeles mellom dem som har nytten, for eksempel ved installasjon av heis i bare én av to blokker, og forbruksavhengige kostnader som felles varmtvann kan fordeles etter forbruk hvis særlige grunner gjør det rimelig, ifølge Store norske leksikon. Det er ikke nok at en annen fordeling virker mer rettferdig.

Hver seksjonseier betaler et akontobeløp som fastsettes av årsmøtet eller styret, og det kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak hvis årsmøtet har vedtatt det, etter eierseksjonsloven § 29. Har du betalt mer enn din andel, har du krav på å få tilbake det du har betalt for mye.

Hva skjer hvis du ikke betaler?

Borettslaget har panterett i andelen for krav på felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, foran alle andre heftelser, men pantekravet kan ikke være større enn to ganger folketrygdens grunnbeløp, etter borettslagsloven § 5-20. Panteretten faller bort hvis det ikke senest to år etter forfall er begjært tvangsdekning hos namsmyndighetene, så styret kan ikke vente for lenge. Panteretten har vern uten registrering og omfatter også krav som forfaller etter at begjæringen om tvangsdekning er kommet inn. Fordi den går foran bankens pant, er restanser på felleskostnader noe både kjøpere og långivere ser etter ved et salg.

Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig til tross for advarsel, kan laget pålegge vedkommende å selge andelen, med en frist som ikke kan være kortere enn tre måneder, og deretter kreve tvangssalg, etter borettslagsloven § 5-22. I sameier har de andre seksjonseierne tilsvarende panterett begrenset til to ganger grunnbeløpet per bruksenhet, etter eierseksjonsloven § 31, og styret kan pålegge salg med en frist på minst seks måneder, etter eierseksjonsloven § 38.

Borettslaget eller sameiet trenger ikke gå til søksmål, men kan ta saken direkte til namsmyndighetene med begjæring om tvangssalg, og vil du bestride kravet, må du reagere når du får advarsel, opplyser Forbrukerrådet. Leier du ut boligen, er det fortsatt du som må betale felleskostnadene. Sier du opp boretten, svarer du for felleskostnadene frem til boretten har falt bort, med mindre en ny andelseier har overtatt ansvaret før, etter borettslagsloven § 5-21. Får du betalingsproblemer, er det bedre å kontakte styret eller forretningsføreren tidlig enn å la kravene vokse.

Dette bør du sjekke før du kjøper

Før du kjøper, bør du be om årsregnskap, budsjett og vedtekter og lese dem nøye. Se etter hvor stor fellesgjelden er og hvordan den er sammensatt, om det er vedtatt eller planlagt store vedlikeholdsprosjekter, og om felleskostnadene har økt mye de siste årene. Spør styret eller forretningsføreren om kommende tiltak og avtaler som kan påvirke budsjettet.

Sjekk også om det er forkjøpsrett. Det skal gå fram av vedtektene, og fristen for å melde at man vil bruke forkjøpsretten, er som hovedregel 20 dager fra borettslaget har fått skriftlig melding om salget, opplyser Forbrukerrådet. Kontakt boligbyggelaget eller forretningsføreren for å høre hvordan den gjennomføres.

Vurder til slutt om felleskostnadene er realistiske ut fra byggets alder og standard. Et sameie med lave felleskostnader og et stort, udekket vedlikeholdsbehov kan bli dyrere enn et med høyere kostnader og gode avsetninger. Les mer om forskjellene i guiden om borettslag og sameie.

Sjekkliste for felleskostnader

Felleskostnadene er en fast del av boutgiftene, og i borettslag avhenger de i stor grad av fellesgjelden og renten. Styret fastsetter beløpet, men store nye forpliktelser krever et kvalifisert flertall på generalforsamlingen. Som kjøper bør du regne felleskostnadene inn i budsjettet på samme måte som renter på eget lån.

Dette bør du sjekke:

• Hvor stor er fellesgjelden, og er renten fast eller flytende?
• Når utløper eventuell avdragsfrihet på fellesgjelden?
• Er det planlagt store vedlikeholdsprosjekter eller nye fellesavtaler?
• Hvordan fordeles kostnadene, og er det avsatt midler til vedlikehold?
• Er det forkjøpsrett, og hvem har den?