Slik forhandler du meklerprovisjonen

Hva er vanlig meglerprovisjon?

Det finnes ingen fast eller lovbestemt meglerprovisjon i Norge: Prisen avtales fritt mellom deg som selger og megleren, og den kan være en prosent av salgssummen, en fast pris uavhengig av salgssummen eller en timesats, opplyser Forbrukerrådet.

Det nyeste landsgjennomsnittet Finanstilsynet har publisert i tekst, gjelder første halvår 2022: Da utgjorde meglernes vederlag omtrent 1,51 prosent av kjøpesummen, og vederlaget per formidling var i snitt 63 153 kroner, ifølge Finanstilsynets årsrapport for 2022. I første halvår 2021 lå andelen på omtrent 1,47 prosent, mot omtrent 1,65 prosent i første halvår 2020, viser Finanstilsynets årsrapport for 2021. Tilsynet publiserer halvårlige tall for meglervederlag, antall formidlinger og formidlet verdi på statistikksiden for eiendomsmegling.

Meglerforetakenes egne prislister viser et bredt spenn. Krogsveen oppgir i sin prisliste for boligsalg en provisjon på 1–3 prosent av salgssummen inkludert eventuell fellesgjeld, med en minimumsprovisjon på 50 000–75 000 kroner. Nordvik oppgir 1–3,6 prosent av salgssummen inkludert andel fellesgjeld i en prisliste oppdatert i januar 2026. Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner oppgir fra 1,25 til 3,1 prosent av salgssummen, med minimum 39 900 kroner, i en prisliste gjeldende fra september 2025.

Prosentsatsen alene sier derfor lite om hva salget koster, fordi faste gebyrer og utlegg kommer i tillegg, slik prislistene gjennomgått lenger ned viser.

Provisjon, fastpris eller timepris

Provisjon betyr at vederlaget er en prosent av salgssummen, men eiendomsmeglingsloven § 7-2 første ledd forbyr en provisjonsmodell der prosentsatsen øker med kjøpesummens størrelse. Du står fritt til å velge timepris eller en annen vederlagsform megleren tilbyr, for eksempel provisjon, fastpris eller en kombinasjon, skriver Finanstilsynet.

Megleren skal uansett utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris til potensielle oppdragsgivere, med et anslag over tiden oppdraget antas å kreve, etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd. Tilbudet skal minst vise pris per time inkludert merverdiavgift, anslått tidsbruk til blant annet befaring og salgsforberedelse, visninger, budrunde, kontraktsmøte og gjennomføring av handelen, samlet vederlag og et overslag over utleggene (forskrift om eiendomsmegling § 7-1). Velger du timepris, må megleren varsle deg hvis medgått tid ventes å bli vesentlig høyere enn overslaget (eiendomsmeglingsloven § 7-2).

Lovutvalget bak NOU 2021: 7 skrev at de fleste oppdrag inngås med enten fastpris eller provisjonsbasert vederlag, og foreslo å fjerne plikten til å gi timepristilbud, går det fram av lovproposisjonen om endringer i eiendomsmeglingsloven. Finansdepartementet valgte likevel å beholde plikten, med den begrunnelsen at timeprisen kan gjøre forbrukeren bevisst på kostnadene ved oppdraget selv om provisjonstilbud prises lavere (lovproposisjonen). Lovendringene, som blant annet forbyr hemmelige bud, trådte i kraft 1. juli 2025, opplyser regjeringen.

Fastpris er et fast beløp uavhengig av salgssummen (Forbrukerrådet). Når en megler markedsfører «fastpris», kan du forvente at ingen andre kostnader kommer i tillegg, med mindre det klart går fram hva som ikke er med, opplyser Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglingstjenester. Veiledningen omtaler en sak der en tilbyder markedsførte fast pris på 25 000 kroner med alt inkludert, uten at verken tilstandsrapport eller visning var med, noe Forbrukertilsynet vurderte som villedende (Forbrukertilsynet).

Meglerhonorar: dette kommer i tillegg til provisjonen

I prislistene er tilrettelegging, oppgjør, visninger og markedsføring egne poster ved siden av provisjonen. Krogsveen oppgir tilrettelegging fra 19 900 kroner, oppgjør til 8 900 kroner, visning fra 4 500 kroner per visning og markedsføringspakke fra 26 900 kroner, alle inkludert merverdiavgift.

Nordvik oppgir tilrettelegging til 16 900–21 900 kroner, grunnpakke til 7 900–14 900 kroner, markedspakke med salgsoppgave til 23 500–33 900 kroner, oppgjørshonorar til 8 500 kroner og 3 900 kroner per visning eller overtakelse, inkludert merverdiavgift. I samme prisliste dekker tilretteleggingen igangsettelse, registrering og tilrettelegging av oppdraget, mens grunnpakken blant annet dekker innhenting av informasjon fra kommunen og grunnboken, e-signeringer og lovpålagt eiendomsmeglerforsikring (Nordvik). Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner oppgir tilrettelegging fra 24 900 kroner, visning fra 4 490 kroner per stykk, oppgjørshonorar på 7 990 kroner og markedsføringspakke til 19 990 kroner, inkludert merverdiavgift.

Utlegg er kostnader megleren legger ut for deg, og etter eiendomsmeglingsloven § 7-5 kan megleren kreve dekket de utleggene som er spesifisert i oppdragsavtalen. Kartverket tar et tinglysingsgebyr på 545 kroner for blant annet skjøte og pantedokument. Krogsveen fører opp det samme beløpet for tinglysing av sikring, i tillegg til 3 900 kroner for kontroll av hjemmel og heftelser og 1 500–7 000 kroner for innhenting av offentlige opplysninger (Krogsveens prisliste).

Meglerens vederlag og utlegg kan ikke avtales betalt av andre enn oppdragsgiveren, slår eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd fast. Dokumentavgiften på 2,5 prosent av markedsverdien kommer i tillegg til tinglysingsgebyret når hjemmelen til fast eiendom overføres, opplyser Kartverket, og artikkelen om hva tinglysing koster forklarer hvem som betaler hva.

Tilstandsrapporten leveres av andre enn megleren og er ikke en del av meglerens vederlag: Nordvik oppgir tilstandsrapport fra ekstern leverandør til 7 900–19 700 kroner (Nordvik), mens Aktiv skriver at takstmannen fakturerer rapporten direkte (Aktiv). Meglerforetaket kan ikke drive formidling av eierskifteforsikring mot vederlag (forskrift om eiendomsmegling § 5-1). Hva rapporten og forsikringen dekker, står i artikkelen om eierskifteforsikring og tilstandsrapport, og guiden til tilstandsrapporten forklarer hvordan den leses.

Prisen for annonsering på FINN avhenger av hvor boligen ligger og av prisantydningen, og ifølge FINNs prisoversikt for 2026 velger meglerkontorene én annonsepakke for alle annonsene sine. Spør derfor hva som ligger i meglerens markedspakke, i stedet for å forvente å velge FINN-pakke selv.

Dette skal stå i oppdragsavtalen

Prisen du forhandler fram, blir bindende gjennom oppdragsavtalen, som skal være skriftlig og undertegnes av deg og av den ansvarlige megleren for oppdraget, etter eiendomsmeglingsloven § 6-4. Les alle punktene nøye før du signerer, og husk å få med hvor mye som skal betales dersom salget ikke gjennomføres, råder Forbrukerrådet.

Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom på høyst seks måneder, og det kan fornyes skriftlig for inntil seks måneder om gangen (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Reglene om oppdragsavtalen, varigheten, prisinformasjonen og vederlagsformen kan bare fravikes utenfor forbrukerforhold, slik at de gjelder fullt ut når du selger din egen bolig som privatperson (eiendomsmeglingsloven § 1-3).

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd skal oppdragsavtalen minst inneholde dette om pris og vilkår:

• hva som er avtalt om vederlaget, også hva megleren kan kreve hvis handel ikke kommer i stand
• hva som er avtalt om dekning av utlegg, med et overslag over hvor store utleggene blir
• et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utleggene
• hvor lenge oppdraget varer og hva som gjelder ved oppsigelse
• om megleren har krav på vederlag hvis handelen sluttes gjennom andre eller uten mellommann, og på hvilke vilkår
• om andre meglere har arbeidet med det samme oppdraget de siste tre månedene
• adgangen til utenrettslig tvisteløsning, og hvem som er ansvarlig megler

Hva koster det hvis boligen ikke blir solgt?

Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand i oppdragstiden, også når handelen ikke skyldes meglerens innsats, og handel regnes som kommet i stand når partene er endelig bundet (eiendomsmeglingsloven § 7-3). Kravet gjelder også hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute, med noen megleren forhandlet med i oppdragstiden eller som etter forespørsel fikk opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden (eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd). Bestemmelsen kan fravikes ved avtale, så det er oppdragsavtalen som avgjør hva du faktisk skylder (eiendomsmeglingsloven § 7-3 fjerde ledd).

Begge parter kan si opp oppdraget uten varsel, og sier du opp, har megleren krav på et rimelig vederlag for utført arbeid, mens utlegg kan kreves dekket etter avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Nordvik konkretiserer dette i sin prisliste: Ved oppsigelse eller utløp uten handel krever foretaket rimelig vederlag for medgått tid og avtalte utgifter som tilrettelegging, markedsføring og avholdte visninger, med timeprisen som utgangspunkt (Nordvik).

Ved fastpris eller provisjon avtales det som regel «no cure no pay», altså at meglerens rett til vederlag faller bort hvis det ikke blir noen handel, men megleren forutsetter normalt å få dekket utlegg til blant annet annonsering, skriver Finanstilsynet. Bytter du megler, kan den første megleren ha krav på vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 hvis du innen tre måneder selger til en interessent vedkommende forhandlet med. Den nye oppdragsavtalen skal derfor opplyse om andre meglere har arbeidet med samme oppdrag de siste tre månedene (eiendomsmeglingsloven § 6-4).

Vederlaget forfaller til betaling når handel er kommet i stand, og megleren kan bare dekke kravet sitt i klientmidler som tilhører deg hvis du samtykker etter at handelen er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4).

Signerer du oppdragsavtalen mens megleren er på befaring hjemme hos deg, kan angrerettloven gjelde, ifølge Forbrukertilsynets veiledning, og megleren kan da ikke starte oppdraget før angrefristen er ute uten at du uttrykkelig har bedt om det. Etter angrerettloven § 21 utløper angrefristen 14 dager fra den dagen avtalen om tjenesten ble inngått.

Meglerens plikter overfor deg og kjøperen

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og skal gi både kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Megleren er altså ikke bare din forhandler, selv om det bare er du som oppdragsgiver som kan betale vederlaget (eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd). Det kan heller ikke settes som vilkår at du inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3 fjerde ledd).

Hvert oppdrag skal ha en ansvarlig megler som selv utfører de vesentligste elementene i meglingen (eiendomsmeglingsloven § 6-2). Bare den ansvarlige megleren kan inngå oppdragsavtalen, besiktige eiendommen, gi råd av betydning for handelen, holde budrunden og holde kontraktsmøtet, mens medhjelpere blant annet kan forberede salgsoppgaven og holde visninger, etter forskrift om eiendomsmegling § 6-1.

Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren sørge for at skjøtet blir utferdiget og tinglyst, og for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Før handel sluttes, skal kjøperen få en skriftlig oppgave som blant annet viser hva som er avtalt om meglerens vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-7).

Meglerforetaket må stille sikkerhet på minst 45 millioner kroner for ansvar det kan pådra seg, og ansvaret per formidling per skadelidt kan ikke begrenses til mindre enn 15 millioner kroner (forskrift om eiendomsmegling § 2-2).

Slik henter du inn og sammenligner tilbud

Forbrukerrådet råder deg til å be om tilbud fra flere eiendomsmeglere, sjekke totalprisen og hva som er inkludert, og spørre om megleren selv vil være til stede på visningen.

Meglerforetakene skal informere om prisene på tjenestene sine slik at kundene lett kan se dem (eiendomsmeglingsloven § 7-1), og har foretaket en hjemmeside, skal en oppdatert prisliste alltid ligge der, ifølge Forbrukertilsynet. Markedsføres en pris, skal det oppgis en summert totalpris som omfatter blant annet forberedelse til salg, markedsføring, visning, oppgjør, utlegg og meglers vederlag, og provisjonsprosenten bør stå i umiddelbar nærhet av totalprisen, sammen med en eventuell minimumsprovisjon (Forbrukertilsynet).

Det mest sammenlignbare tallet i hvert tilbud er det samlede, spesifiserte kostnadsoverslaget som oppdragsavtalen skal inneholde (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Be hver megler regne ut overslaget med samme forventede salgssum, samme antall visninger og en markedspakke med samme innhold, slik at du sammenligner like tilbud. Ta også med timepristilbudet i sammenligningen, siden det skal vise anslått tidsbruk for hver fase av oppdraget (forskrift om eiendomsmegling § 7-1).

La ikke den høyeste verdivurderingen avgjøre valget. En kunstig høy verdivurdering for å få oppdraget er i strid med både markedsføringsloven og god meglerskikk, skriver Forbrukertilsynet.

Hva kan du forhandle, og hvordan?

Alle deler av vederlaget kan forhandles, fordi prisen avtales fritt mellom deg og megleren (Forbrukerrådet). Prislistene er dessuten veiledende: Nordvik skriver at konkret fastsettelse av tilbud skjer etter en nærmere vurdering av eiendommen (Nordvik), og Aktiv skriver det samme om sine tilbud (Aktiv).

Provisjonssatsen og minimumsprovisjonen er bare en del av prisen, og tilrettelegging, oppgjør, visninger og markedsføring er egne poster som også kan diskuteres hver for seg. Hos Krogsveen avtales antall visninger med megleren, og prisen på markedsføringspakken varierer med område og innhold (Krogsveens prisliste). Du kan også gjøre deler av jobben selv, for eksempel dekke annonsene fortløpende, ta visningen selv eller finne kjøper selv og be om et rent oppgjørsoppdrag, opplyser Forbrukerrådet.

Forhandle om vilkårene, ikke bare om prisen. Hvor lenge oppdraget skal løpe og hva du skal betale hvis boligen ikke blir solgt, er punkter Forbrukerrådet ber deg avklare skriftlig. Et forslag om høyere provisjonsprosent jo høyere salgssummen blir, kan ikke avtales, fordi eiendomsmeglingsloven § 7-2 forbyr provisjon der prosentsatsen øker med kjøpesummens størrelse.

Ha tilbudene skriftlig når du forhandler, og vis til konkrete poster i et konkurrerende overslag i stedet for bare en lavere prosent. Vurderer du å selge helt uten megler, tar du selv over oppgavene megleren ellers har, og artikkelen om selgers ansvar ved privat salg forklarer hva det innebærer.

Klage på honoraret: nedsettelse og Reklamasjonsnemnda

Har megleren forsømt pliktene sine på en måte som ikke er ubetydelig, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Du har også rett til å holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer kravene du har som følge av meglerens mislighold (eiendomsmeglingsloven § 7-4).

Uansett vederlagsform skal megleren skrive en regning som gjør det mulig å bedømme arten og omfanget av arbeidet (eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd). Regningen skal vise tiden som er brukt i hver fase av oppdraget og en spesifisert oversikt over alle utlegg (forskrift om eiendomsmegling § 7-2).

Alle foretak og advokater som driver eiendomsmegling, skal være tilsluttet en godkjent utenrettslig tvisteløsningsordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet etter avtale mellom Forbrukerrådet, Eiendom Norge, Den Norske Advokatforening og Norges Eiendomsmeglerforbund. Du kan klage på alle sider ved meglerens utøvelse av virksomheten, men nemnda tar ikke stilling til forholdet mellom kjøper og selger eller til om takstmannen har gjort en feil (Reklamasjonsnemnda).

Før du klager, må du ha forsøkt å løse saken med meglerforetaket selv, ellers kan klagen bli avvist (Reklamasjonsnemnda om avvisning). Det koster ingenting å klage, uansett resultat (Reklamasjonsnemnda). Saksbehandlingen er skriftlig, og nemnda anbefaler å legge ved blant annet signert oppdragsavtale, salgsoppgave, kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling (krav til klagen). Den innklagede får normalt tre uker til å svare, og du får deretter normalt 14 dager til å kommentere svaret (gangen i saken).

Avgjørelsen er rådgivende, og partene skal få den innen 90 dager etter at sekretariatet har mottatt nødvendige opplysninger (nemndas avgjørelse). Får du helt eller delvis medhold og megleren ikke følger avgjørelsen, må foretaket begrunne det, og uten en tilfredsstillende begrunnelse innen tre uker blir foretaket rapportert til Finanstilsynet (nemndas avgjørelse). Når du bringer kravet inn for nemnda, avbrytes foreldelsesfristen (Reklamasjonsnemnda om foreldelse).

Velg megler på mer enn pris

Bare personer med eiendomsmeglerbrev utstedt av Finanstilsynet kan kalle seg eiendomsmegler, og Finanstilsynets virksomhetsregister viser hvilke selskaper som har tillatelse til å drive eiendomsmegling (Finanstilsynet). Sjekk foretaket der før du signerer.

Påstår et meglerforetak i markedsføringen at det har god lokalkunnskap, må påstanden kunne dokumenteres, normalt med antall omsetninger eller salgsoppdrag foretaket eller megleren har hatt i området, opplyser Forbrukertilsynet. Be derfor om tallene bak slike påstander, og spør hvem som blir ansvarlig megler og hvem som skal holde visningene.

Hør gjerne med venner og kjente om de kjenner en eiendomsmegler de har vært fornøyd med, foreslår Forbrukerrådet. Et lavt honorar er bare et godt kjøp hvis tilbudet inneholder det salget trenger, og det ser du først når overslagene er satt opp med samme innhold.