Eiendomsskatt: regler, satser, bunnfradrag og klage på takst

Hva er eiendomsskatt, og hvem bestemmer den?

Eiendomsskatt er en kommunal skatt på fast eiendom, og det er kommunestyret i hver kommune som avgjør om den skal skrives ut (eiendomsskatteloven § 2). Satsen skal være mellom 1 og 7 promille av takstverdien, men for boliger og fritidsboliger er taket 4 promille (eiendomsskatteloven § 11). I 2026 har 329 av landets 357 kommuner eiendomsskatt i en eller annen form (SSB).

Kommunestyret velger også hva skatten skal omfatte, og loven gir sju utskrivingsalternativer, fra all fast eiendom i hele kommunen til bare kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg (SSB). Andre alternativer er avgrensede områder som er utbygd på byvis, næringseiendom sammen med energianleggene, kombinasjoner av disse, eller all eiendom i hele kommunen unntatt næringseiendom og energianleggene (eiendomsskatteloven § 3).

Skatten skrives ut på grunnlag av forholdene per 1. januar i skatteåret, og som fast eiendom regnes bygninger med tilhørende tomt, ubebygde grunnstykker som hager og arbeidstomter, og næringseiendom som fabrikker, kontorlokaler, butikker og hoteller (eiendomsskatteloven § 4).

Inntektene går i sin helhet til kommunen, og samlet var kommunenes inntekter fra eiendomsskatten om lag 18 milliarder kroner i 2025, hvorav 8,6 milliarder kom fra bolig- og fritidseiendommer (skatteproposisjonen for 2027).

Hvor mange kommuner har eiendomsskatt?

Av de 329 kommunene med eiendomsskatt i 2026 har 249 skatt på boliger, og de samme kommunene har også skatt på fritidsboliger, bortsett fra Kongsberg og Lørenskog, som har gitt fritak for dem (SSB). Videre har 315 kommuner eiendomsskatt på næringseiendom, kraftanlegg og lignende (SSB).

Bare 28 kommuner har ikke eiendomsskatt i det hele tatt, blant dem Asker, Bærum, Drammen, Larvik, Sandefjord, Tønsberg, Sola og Nordre Follo (SSB). Hå, Sande i Møre og Romsdal og Øvre Eiker innførte eiendomsskatt i 2026, og ingen kommuner sluttet med den. Lørenskog, Sande og Stavanger innførte samtidig eiendomsskatt på boliger, mens Fitjar, Herøy i Nordland og Leka sluttet med den (SSB).

Den gjennomsnittlige eiendomsskatten for boliger var 3 867 kroner i 2025, ifølge SSB. Snittet omfatter alle boliger i kommunene, også dem med en beregnet skatt under 300 kroner, mens fritidsboliger og boliger med fritak ikke er med (SSB). Satsene steg litt fra 2025 til 2026: den gjennomsnittlige generelle satsen fra 5,8 til 5,9 promille, og snittet for boliger og fritidsboliger fra 3,2 til 3,3 promille (SSB).

Satsene: hva loven tillater

Loven regner satsen i kroner per 1 000 kroner av takstverdien, altså i promille (eiendomsskatteloven § 11). Kommunestyret kan ha ulike satser for boligdelen i eiendommer med selvstendige boligdeler, for bebygde og ubebygde tomter, for bygninger og grunn og for avgrensede områder (eiendomsskatteloven § 12). I 2026 har 201 kommuner en egen, differensiert sats for boliger og fritidsboliger (SSB).

Satsen kan ikke settes høyt med en gang: det første året skal den være høyst 1 promille, og senere kan den økes med høyst 1 promille i året (eiendomsskatteloven § 13). For ubebygde tomter kan økningen være 3 promille, og satsen for boligdelen kan økes med 2 promille det året kommunen innfører bunnfradrag, men satsen kan ikke økes det året bunnfradraget faller bort (eiendomsskatteloven § 13). Satsen kan derimot settes ned til minstegrensen fra ett år til det neste. Når en kommune første gang skriver ut skatt på boliger og fritidsboliger fordi den går over til et nytt utskrivingsalternativ, skal satsen være 1 promille (eiendomsskatteloven § 13).

Stavanger og Lørenskog, som innførte eiendomsskatt på boliger i 2026, har begge en boligsats på 1 promille, mens satsen er 1,7 i Oslo, 2,6 i Bergen, 2,65 i Trondheim og 4 promille i Tromsø (SSB). Satsen for næringseiendom kan være høyere, og i Oslo er den 3,7 promille for næringseiendom og ubebygd tomt (Oslo kommune).

Kommunal takst: slik settes verdien

Verdien skal settes til det beløpet eiendommen kan selges for under vanlige salgsforhold ved fritt salg, ut fra innretning, brukseigenskaper og beliggenhet (eiendomsskatteloven § 8 A-2). For boliger og fritidsboliger er skattegrunnlaget denne verdien multiplisert med 0,7 (eiendomsskatteloven § 8 A-2).

Eiendommen skal verdsettes ved takst, og det skal være en alminnelig taksering i kommunen hvert tiende år (eiendomsskatteloven § 8 A-3). Ved særlige forhold kan kommunestyret flytte takseringen, men ikke lenger enn tre år etter at den skulle ha skjedd, og kommunen dekker kostnadene. Kommunestyret kan la en sakkyndig nemnd sette takstene etter forslag fra ansatte besiktigelsesmenn, og både formannskapet og skattyteren kan kreve overtakst.

Mellom de alminnelige takseringene skal eiendommen omtakseres hvis den er delt, hvis bygninger er revet eller ødelagt av brann eller lignende, eller hvis det er oppført nye bygninger eller gjort vesentlige endringer (eiendomsskatteloven § 8 A-3). Har verdien endret seg vesentlig sammenlignet med andre eiendommer, kan også skattyteren kreve særskilt taksering, men må da dekke kostnadene selv, og kravet må være satt fram innen 1. november året før skatteåret (eiendomsskatteloven § 8 A-3).

I stedet for en ny alminnelig taksering kan kommunestyret vedta å øke takstene fra forrige taksering, med høyst 10 prosent av det opprinnelige skattegrunnlaget for hvert år etter tiårsfristen (eiendomsskatteloven § 8 A-4). Oslo kommune presiserer at eiendomsskattetaksten bare skal brukes til å beregne eiendomsskatt: den tar utgangspunkt i verdien fra 2016 og kan ikke brukes til å dokumentere dagens markedsverdi (Oslo kommune).

Skatteetatens boligverdi som grunnlag

I stedet for å taksere boligene selv kan kommunestyret bestemme at eiendomsskatten for boliger skal bygge på verdien som ble satt ved fastsettingen av formues- og inntektsskatt året før skatteåret (eiendomsskatteloven § 8 C-1). Skattegrunnlaget er da boligverdien multiplisert med 0,7, og for både primærbolig og sekundærbolig brukes 100 prosent av boligverdien, ikke den lavere prosentdelen fra formuesskatten (eiendomsskatteloven § 8 C-1). I 2026 bruker 123 kommuner Skatteetatens formuesgrunnlag når de verdsetter boliger (SSB).

Grunnlaget hentes fra skattemeldingen to år tilbake i tid, så eiendomsskatten for 2026 bygger på skattemeldingen for 2024 (Skatteetaten). Den beregnede markedsverdien regnes ut fra boligens areal, byggeår, boligtype, beliggenhet og opplysninger om solgte boliger i kommunen (Oslo kommune).

Dette er ikke det samme som formuesverdien: for en primærbolig er formuesverdien 25 prosent av markedsverdien opp til en grense og 70 prosent av det som overstiger den, og fra inntektsåret 2026 er grensen 14 millioner kroner (Skatteetaten). Eiendomsskatten påvirkes derimot ikke av om boligen er primærbolig eller sekundærbolig (Oslo kommune). Hvordan formuesverdien brukes i formuesskatten, er forklart i guiden om formuesskatt.

I Oslo har fritidsboliger og boliger uten beregnet markedsverdi fra Skatteetaten takst fra kommunen, og grunnlaget for dem er 70 prosent av den taksten (Oslo kommune). I Bergen bygger eiendomsskatten for boliger på Skatteetatens boligverdi, mens næringseiendom, fritidseiendom, naust og tomter har takst fra kommunen (Bergen kommune).

Bunnfradrag: et fast fradrag i grunnlaget

Kommunestyret kan vedta et bunnfradrag for alle selvstendige boligdeler i fast eiendom som ikke brukes i næringsvirksomhet (eiendomsskatteloven § 11). Bunnfradraget er et kronebeløp som kommunen velger, og det trekkes fra eiendomsskattetaksten etter at den er redusert med 30 prosent (SSB). Kommunen kan innføre, øke, senke eller fjerne bunnfradraget fra ett år til det neste, og i 2026 har 79 kommuner bunnfradrag (SSB).

I Oslo er bunnfradraget inntil 4,9 millioner kroner i 2026, og skatten beregnes av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget (Oslo kommune). I kommunens eget regneeksempel får en bolig med beregnet markedsverdi på 7 250 000 kroner et grunnlag på 5 075 000 kroner, og etter bunnfradraget blir skatten 298 kroner (Oslo kommune). Det skrives ikke ut eiendomsskatt når skatten for en eiendom blir under 300 kroner (eiendomsskatteloven § 14). En bolig med beregnet markedsverdi på 11 000 000 kroner får 4 760 kroner i eiendomsskatt i det samme eksempelet (Oslo kommune).

I 2026 har Bergen et bunnfradrag på 750 000 kroner og Trondheim 700 000 kroner, opplyser SSB. Har boligen flere selvstendige boenheter, kan hver av dem få bunnfradrag, og i Oslo må enheten være fysisk adskilt, godkjent for varig opphold, ha egen inngang og alle hovedfunksjoner som stue, kjøkken, soveplass og bad (Oslo kommune). I Oslo er fristen for å melde inn flere boenheter som ikke er registrert i matrikkelen, 11. april (Oslo kommune).

Fritak: lovbestemte og valgfrie

Noen eiendommer er fritatt etter loven selv, blant annet kirker, eiendommer som kommunen eier, eiendom som drives som gårdsbruk eller skogbruk, og nasjonalparker og naturreservater, men ikke bygninger med tomt i verneområdene (eiendomsskatteloven § 5). Statens eiendom er bare fritatt i bestemte tilfeller, for eksempel når den brukes av Kongehuset, Stortinget, regjeringen eller Forsvaret, eller har historiske bygninger.

I 2026 har 240 kommuner fritak for historiske bygninger, mens 100 kommuner gir fritak for nye boliger og to kommuner fritar fritidsboliger (SSB). Hvor lenge fritaket for nye boliger varer, varierer: i SSBs oversikt står det for eksempel to år i Kongsberg og Ålesund og ti år i Alstahaug (SSB).

De valgfrie fritakene vedtas av kommunestyret, og formannskapet eller et utvalg kan få fullmakt til å avgjøre enkeltsaker om skattefritak for nye boliger (eiendomsskatteloven § 7). Kommunestyret kan frita disse eiendommene helt eller delvis (eiendomsskatteloven § 7):

• Eiendom som tilhører stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne en kommune, et fylke eller staten
• Bygninger som har historisk verdi
• Bygninger som helt eller delvis brukes til bolig, i opptil 20 år fra de ble ferdige (eiendomsskatteloven § 7)
• Bygninger og grunn i bestemte deler av kommunen
• Fritidsboliger

Slik finner du hva din kommune krever

SSB publiserer hvert år en oversikt over kommunene med eiendomsskatt, med sats for boliger, sats for næringseiendom, bunnfradrag, antall år med fritak for nye boliger og om kommunen bruker formuesgrunnlag for boliger (SSB). Tallene kommer fra KOSTRA-tabell 14674, der foreløpige tall publiseres 15. mars og reviderte tall 15. juni (SSB).

Det som gjelder for din eiendom, står likevel i kommunens eget vedtak, fordi kommunestyret hvert år fastsetter satser og regler for det kommende skatteåret sammen med budsjettet (eiendomsskatteloven § 10). Eiendomsskattelisten, med alle skattlagte eiendommer, verdiene, satsene og skatten for hver eiendom, skal ligge ute til offentlig ettersyn i minst tre uker etter at det er kunngjort (eiendomsskatteloven § 15).

Skatten skal så langt det er mulig være skrevet ut før 1. mars i skatteåret (eiendomsskatteloven § 14). Eieren skal få en skatteseddel samtidig med at listen legges ut. I Oslo kommer eiendomsskatteseddelen i den digitale postkassen før 1. mars, og den viser hvor mye du skal betale og hvordan skatten er beregnet (Oslo kommune).

Bor du i borettslag, får borettslaget eiendomsskatt for hele laget, så du får ikke egen skatteseddel fra Oslo kommune, og spørsmål om din andel må rettes til styret (Oslo kommune). Hva felleskostnadene i borettslag og sameie dekker, er forklart i guiden om felleskostnader.

Betaling: terminer, renter og betalingsproblemer

Eiendomsskatten betales i terminer som kommunestyret fastsetter, og kommunen kan i særlige tilfeller gi utsettelse (eiendomsskatteloven § 25). I Oslo betales kommunale avgifter og eiendomsskatt fire ganger i året, med forfall 25. mars, 25. mai, 25. august og 26. oktober i 2026 (Oslo kommune). Eiendomsskatteseddelen er ikke en faktura, og i Oslo kommer eiendomsskatten og de kommunale avgiftene på samme faktura (Oslo kommune).

Skatten skal betales til fastsatt tid og med det beløpet som først ble fastsatt, selv om du har klaget, eller saken er til behandling hos klageorganet eller domstolene (eiendomsskatteloven § 25). Får du medhold i klagen, får du tilbake det du har betalt for mye (Oslo kommune). Det samme gjelder når du har endret skattemeldingen: eiendomsskatten må betales innen forfall (Skatteetaten).

Betaler du for sent, skal det betales renter etter regler som departementet gir (eiendomsskatteloven § 26). Forfalt eiendomsskatt er sikret med lovpant i eiendommen, og kravet er tvangsgrunnlag for utlegg (eiendomsskatteloven § 27). Gjør særlige grunner at det vil være svært urimelig å kreve inn hele skatten, kan formannskapet sette den ned eller ettergi den (eiendomsskatteloven § 28).

Selger du eiendommen, må selger og kjøper selv avtale hvordan fakturaen skal betales, fordi Oslo kommune sender den til den som står som eier på faktureringstidspunktet (Oslo kommune).

Klage når kommunen har satt taksten

Skattyteren kan klage skriftlig til eiendomsskattekontoret innen seks uker fra det seneste av to tidspunkter: dagen det ble kunngjort at eiendomsskattelisten var lagt ut, eller dagen skatteseddelen ble sendt (eiendomsskatteloven § 19). Klage over verdien kan fremmes hvert år ved den årlige utskrivingen, så lenge du ikke har klaget på samme grunnlag tidligere. Er eiendommen leid ut og leieren skal betale eiendomsskatten, kan også leieren klage over verdien. Tar ikke kommunen klagen til følge, avgjøres den av en nemnd som kommunestyret velger (eiendomsskatteloven § 20).

Fristen blir derfor ulik fra kommune til kommune: i Oslo kan du klage på den årlige utskrivingen innen 11. april, og i Bergen er den ordinære fristen 12. april (Oslo kommune, Bergen kommune). Får du en ny beregning av eiendomsskatten i løpet av året, er klagefristen i Bergen seks uker fra du får skatteseddelen (Bergen kommune).

Bergen kommune lister opp hva du kan klage på: at taksten er høyere enn markedsverdien, feil grunnlagsopplysninger som areal, bruken av skjønn, feil rettsanvendelse, saksbehandlingsfeil, brudd på likhetsprinsippet og tildeling av fritak (Bergen kommune). Det generelle vedtaket om å skrive ut eiendomsskatt og valget av utskrivingsalternativ kan du derimot ikke klage på.

I klagen bør du oppgi eiendommens gårds- og bruksnummer, hvilken endring du ønsker, og hva som er feil og hvorfor (Oslo kommune). Klager du etter fristen, må du begrunne hvorfor, og klagen kan bli avvist.

Feil boligverdi fra Skatteetaten: endre skattemeldingen

Bygger eiendomsskatten på Skatteetatens boligverdi, kan klagen til kommunen ikke gjelde verdien som er satt ved formuesfastsettingen (eiendomsskatteloven § 19). Feil areal, byggeår eller boligtype retter du i stedet selv i den skattemeldingen grunnlaget er hentet fra, og så leverer du den på nytt (Bergen kommune). Er det flere eiere, må alle endre sin skattemelding og oppgi de samme opplysningene før Skatteetaten sender et nytt grunnlag til kommunen (Skatteetaten).

Er opplysningene riktige, men verdien likevel for høy, kan du kreve at boligen verdsettes etter dokumentert markedsverdi (Skatteetaten). Dokumentasjonen kan være en takst fra en kvalifisert takstperson, en verdivurdering fra en eiendomsmegler som kjenner området, eller salgsprisen for boligen eller en lignende bolig i samme område, og den som vurderer boligen, må ha sett den både innvendig og utvendig (Skatteetaten). Dokumentasjonen må være datert etter 1. januar i inntektsåret du krever nedsettelse for, men for inntektsåret 2024 og tidligere må den være datert etter 1. juli i inntektsåret (Skatteetaten). Dokumentasjon til skattemeldingen for 2024 må altså være datert etter 1. juli 2024 (Skatteetaten).

Har du kjøpt boligen etter 31.12.2024, må du sende en klage til Skatteetaten for å endre grunnlaget for eiendomsskatten for 2026 (Oslo kommune). Den dokumenterte verdien gjelder for det året du krever nedsettelse, og de fem neste årene får du automatisk den samme prosentvise reduksjonen av den beregnede markedsverdien (Skatteetaten).

Når Skatteetaten har endret verdien, får kommunen den nye verdien automatisk og retter eiendomsskatten, og for mye innbetalt skatt blir betalt tilbake (Bergen kommune). Slik endrer du en skattemelding som allerede er levert, står i guiden om feil i skattemeldingen.

Endringer fra 2026 og statsbudsjettet for 2027

Kommunestyret kan vedta en lokal reduksjonsfaktor med likt prosentvis fradrag for alle typer eiendom, og den vedtas ved alminnelig taksering og ligger fast i hele takstperioden (eiendomsskatteloven § 8 A-2). Fra skatteåret 2026 skal den lokale reduksjonsfaktoren for boliger og fritidsboliger bare brukes når den er høyere enn det obligatoriske fradraget, og ikke i tillegg til det (eiendomsskatteloven § 8 A-2). Finansdepartementet sendte forslaget om å lovfeste at bare den høyeste av reduksjonsfaktorene skal gi fradrag, på høring 4. mars 2025 (Finansdepartementet). Den samme regelen gjelder i kommuner som bruker Skatteetatens boligverdi (eiendomsskatteloven § 8 C-1).

Taket for bolig og fritidsbolig er satt ned to ganger: fra 7 til 5 promille fra 2020, og deretter fra 5 til 4 promille (innstillingen fra Stortingets finanskomité om eiendomsskatt for 2021). Endringen til 4 promille fikk virkning fra eiendomsskatteåret 2021 (eiendomsskatteloven § 11).

Skatteproposisjonen for statsbudsjettet 2027 er datert 2. oktober 2026, og den omtaler eiendomsskatten i oversikten over skattesystemet og gjentar at maksimal sats for bolig og fritidsbolig er 4 promille i 2026 (skatteproposisjonen for 2027). Forslagene i statsbudsjettet blir ikke gjeldende før Stortinget har vedtatt dem, og satsene for 2027 vedtar hver kommune selv.