Husordensregler: hva kan styret egentlig bestemme?

Hva er husordensregler?

Husordensregler — loven kaller dem «vanlege ordensreglar» og «vanlige ordensregler» — er interne regler for beboernes atferd i borettslaget eller sameiet. De regulerer typisk ro og orden, bruk av fellesarealer, avfallshåndtering, parkering og bruk av uteområder.

I borettslag gjelder burettslagslova, i eierseksjonssameier gjelder eierseksjonsloven. Begge lovene gir adgang til å fastsette ordensregler, men de legger myndigheten til ulike organer. Det er den viktigste forskjellen å kjenne før du klager, og hvilken lov som gjelder avhenger av om du bor i borettslag eller sameie.

Ordensreglene binder alle som bruker en bolig i laget eller sameiet, også leietakere og nye eiere. Kjøper du bolig, overtar du de reglene som allerede gjelder.

Hvem fastsetter reglene — styret eller årsmøtet?

I borettslag er svaret styret. Burettslagslova § 5-11 sier at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Styret trenger altså ikke innkalle til generalforsamling for å vedta eller endre slike regler.

I sameier er svaret et annet. Eierseksjonsloven § 28 første ledd lyder: «Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.» Har styret i et sameie innført ordensregler på egen hånd, er det i utgangspunktet årsmøtet som skulle ha gjort det.

Ordet «vanlige» setter grensen. Det er ro og orden, bruk av fellesarealer og alminnelig atferd som kan reguleres på denne måten. Regler som griper inn i den enkeltes rettslige rådighet over egen bolig, eller som strider mot loven eller vedtektene, kan ikke innføres som ordensregler.

Dyrehold: forbud kan innføres, men ikke uten unntak

Dette er punktet flest tar feil. Eierseksjonsloven § 28 andre ledd slår fast at «dyrehold er tillatt», men at «sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene».

Selv der et forbud er innført, gjelder et lovfestet unntak. Bestemmelsen fortsetter: «Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.»

Burettslagslova § 5-11 har den samme unntaksregelen for borettslag: selv om det er forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Førerhund og andre tjenestehunder er skoleeksempelet på «gode grunner». Loven sier ikke uttømmende hva som ellers regnes som gode grunner — det må vurderes konkret, og en tvist om det hører i siste instans hjemme i domstolene.

Hva må avgjøres av årsmøtet eller generalforsamlingen?

Vedtektsendringer er ikke ordensregler, og styret kan ikke gjøre dem alene.

I sameier krever en rekke tyngre beslutninger dessuten kvalifisert flertall. Eierseksjonsloven § 49 krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene blant annet for ombygging og påbygging ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, for å gjøre fellesarealer om til nye bruksenheter eller utvide eksisterende, for kjøp, salg og utleie av fast eiendom, og for å endre formålet med en bruksenhet fra bolig til noe annet. Vedtektene kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven.

Er du usikker på om et styrevedtak skulle vært behandlet av årsmøtet eller generalforsamlingen, be styret skriftlig om å oppgi hjemmelen. Et styre som ikke kan vise til en bestemmelse i loven eller i vedtektene, har som regel ikke myndigheten.

Slik går du fram hvis du mener vedtaket mangler hjemmel

Første steg er å ta saken opp skriftlig med styret. Be om en begrunnelse og om hjemmelen for vedtaket. Mange saker stopper her, fordi styret selv oppdager at regelen mangler grunnlag.

Neste steg er å kreve saken behandlet av eierne. I borettslag gir burettslagslova § 7-5 én eller flere andelseiere som til sammen eier minst en tidel av andelene rett til å kreve ekstraordinær generalforsamling, og styret må da innkalle til møtet innen to uker. I sameier krever eierseksjonsloven § 42 at minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene krever det, og at de samtidig oppgir hvilke saker de vil ha behandlet.

Fører heller ikke det fram, er domstolene siste utvei. Verken burettslagslova eller eierseksjonsloven setter en egen søksmålsfrist for å få prøvd gyldigheten av et slikt vedtak, men det er ingen grunn til å vente: bevis blekner, og et vedtak som har fått virke lenge er tyngre å få omgjort. Rådfør deg med advokat før du går til sak, og sjekk om innboforsikringen din dekker rettshjelp.

Hva kan skje ved gjentatte brudd?

Burettslagslova § 5-22 lar laget pålegge en andelseier å selge andelen dersom vedkommende «trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg». § 5-23 gir adgang til å kreve fravikelse — utkastelse — der oppførselen medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage for de andre beboerne.

Eierseksjonsloven har tilsvarende bestemmelser: § 38 om pålegg om salg av seksjonen ved vesentlig mislighold etter skriftlig advarsel, og § 39 om fravikelse av bruksenheten.

Terskelen er høy, og skriftlig advarsel er et vilkår i begge lovene. Men det er verdt å vite at ordensregler ikke er uforpliktende anbefalinger.

Ditt handlingsrom som beboer

Du har stemmerett på generalforsamlingen eller årsmøtet og kan påvirke reglene som vedtas. Du kan stille til valg til styret. Og du kan be om en kopi av vedtektene og ordensreglene som gjelder for boligen din — de binder deg, og du har en åpenbar interesse i å vite hva de sier.

Trenger du råd utenfra, gir Huseierne juridisk, teknisk og økonomisk rådgivning til medlemmene sine; organisasjonen het Huseiernes Landsforbund fram til 2019. Forbrukerrådet gir generell forbrukerveiledning. Er borettslaget tilknyttet et boligbyggelag, har laget som regel egen juridisk avdeling.

Ta problemet opp tidlig og saklig. De fleste styrer sitter frivillig, og en skriftlig, konkret henvendelse løser oftere saken enn en konfrontasjon på generalforsamlingen.

Mange konkrete konflikter springer ut av ordensreglene. Vanlige eksempler er reglene for parkering og gjesteparkering og hva som er lov på balkong og felles uteplass.

Forbehold

Denne artikkelen gjengir hovedreglene i burettslagslova og eierseksjonsloven slik de står på Lovdata, og er ikke juridisk rådgivning. Vedtektene i ditt eget lag eller sameie kan avvike på punkter der loven åpner for det, og konkrete tvister avgjøres etter en helhetsvurdering som en generell artikkel ikke kan foregripe. Står boligen eller store beløp på spill, kontakt advokat.