Husordensregler: hva kan styret egentlig bestemme?

Husordensregler i borettslag: styret vedtar dem

I et borettslag er det styret som fastsetter husordensreglene: burettslagslova § 5-11 fjerde ledd sier at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Helsedirektoratet beskriver ordningen på samme måte i sin veiledning om røyking: i borettslag er det styret som kan fastsette ordensregler, mens det i sameier er sameiemøtet som gjør det med alminnelig flertall.

Styret har likevel ikke siste ord, for generalforsamlingen har den øverste myndigheten i laget etter burettslagslova § 7-1. Vil andelseierne endre en regel styret har satt, kan saken derfor fremmes for generalforsamlingen, der flertall av de avgitte stemmene er nok om ikke loven eller vedtektene krever noe annet (burettslagslova § 7-11).

Ordensreglene utfyller de generelle pliktene i loven. Andelseieren skal fare fint med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere (burettslagslova § 5-11). Ordensreglene konkretiserer hva som er tillatt og ikke tillatt på eiendommen (Helsedirektoratet), for eksempel når det skal være ro og hvordan fellesarealene skal brukes.

Reglene gjelder også når boligen er leid ut. Overlater andelseieren bruken av boligen til andre, minsker ikke det andelseierens plikter overfor laget (burettslagslova § 5-8). Leietakeren har i tillegg en egen plikt etter husleieloven § 5-2 til å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden.

Ordensregler i sameie: årsmøtet bestemmer

I et eierseksjonssameie ligger myndigheten hos eierne samlet, for eierseksjonsloven § 28 sier at årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Beslutningen krever vanlig flertall av de avgitte stemmene, som er hovedregelen for beslutninger på årsmøtet når verken loven eller vedtektene krever noe annet (eierseksjonsloven § 49).

Vedtektene kan ikke kreve strengere flertall enn loven, og Kommunal- og distriktsdepartementet har lagt til grunn at vedtektene derfor ikke kan kreve to tredjedels flertall for beslutninger som etter loven tas med alminnelig flertall. Ordensreglene skiller seg dermed fra vedtektene, som bare kan fastsettes eller endres på årsmøtet og krever minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene (eierseksjonsloven § 27).

Loven gir samtidig styret en generell fullmakt: Beslutninger som kan tas med vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle (eierseksjonsloven § 58). Departementet beskriver det slik at styret har samme kompetanse som et vanlig flertall på årsmøtet, men at styret må følge lovlige vedtak fattet av årsmøtet.

Styret skal forvalte sameiet i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet (eierseksjonsloven § 57), så ordensregler som årsmøtet har vedtatt, kan ikke styret sette til side på egen hånd. Har styret innført en ordensregel du mener burde vært behandlet av eierne, kan du kreve at saken settes på sakslisten til årsmøtet, slik det er beskrevet lenger ned.

Hva ordensreglene kan regulere, og hva de ikke kan

Begge lovene gir bare adgang til å fastsette «vanlige» ordensregler, påpeker Helsedirektoratet. Huseierne skriver at reglene kan gjelde bruken både av seksjonene og fellesarealene, men at de ikke må være så strenge at de kommer i strid med seksjonseierens eksklusive rett til vanlig bruk av seksjonen. Utgangspunktet i eierseksjonsloven § 25 er at seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet, og at fellesarealene kan brukes til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til.

Ro og støy er det klassiske temaet. NBBL skriver at husordensreglene ofte har regler om når det skal være stille om kvelden, og at både borettslagsloven og eierseksjonsloven setter grenser for hvilke ulemper man kan påføre naboene. Reglene kan også si hva som tillates av støy innenfor bestemte tider av døgnet, for eksempel for trampolinebruk (NBBL om trampolinestøy).

Grilling er ikke regulert i boliglovene, og NBBL anbefaler derfor å ta inn regler om grilling i husordensreglene (NBBL om grilling på balkongen). Organisasjonen skriver at kullgrill på balkong er brannfarlig og bør være forbudt, at de fleste boligselskaper tillater elektrisk grill eller gassgrill, og at noe eller all grilling kan forbys der bebyggelsen er verneverdig eller særlig utsatt (NBBL).

Røyking viser hvor grensen går. Røykeforbudet i tobakksskadeloven kapittel 6 omfatter ikke røyking i private hjem, og røyking i eget hjem faller utenfor de ordensreglene et borettslag kan fastsette, noe som i utgangspunktet også gjelder eierens balkong (Helsedirektoratet). Det kan derimot innføres ordensregler for fellesarealer der røyk lett kan ledes inn i andres boenheter (Helsedirektoratet). Hva som ellers gjelder på balkong og uteplass, står i guiden om regler for balkong og uteplass.

Enkelte spørsmål er regulert direkte i loven og kan ikke ordnes gjennom ordensreglene. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året er ikke tillatt i sameier, og grensen kan bare endres i vedtektene, til mellom 60 og 120 døgn, med minst to tredjedels flertall på årsmøtet (eierseksjonsloven § 24). Den regelen gjelder ikke sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger (eierseksjonsloven § 24). I borettslag kan andelseieren ikke bruke boligen til annet enn boligformål uten samtykke fra styret, og styret kan ikke nekte uten saklig grunn å godkjenne tiltak som trengs på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en bruker av boligen (burettslagslova § 5-11).

Dyrehold: forbud er mulig, men med lovfestet unntak

I sameier er utgangspunktet at dyrehold er tillatt, men sameiet kan forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene (eierseksjonsloven § 28). Selv om sameiet har forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen (eierseksjonsloven § 28).

I borettslag står unntaket i burettslagslova § 5-11: Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen holde dyr når gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Burettslagslova har ingen egen setning om at dyrehold er tillatt slik eierseksjonsloven har, men ordlyden i § 5-11 forutsetter at laget kan vedta et forbud.

Loven definerer ikke hva som er gode grunner (eierseksjonsloven § 28). Huseierne skriver at en blind persons behov for førerhund åpenbart er god nok grunn, at bestemmelsen er ment å rekke lenger enn det, og at også sosiale og velferdsmessige forhold som ensomhet eller funksjonshemning kan gi grunnlag for dyrehold. Forutsetningen er ifølge organisasjonen at dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere, for eksempel gjennom støy eller allergi (Huseierne om dyrehold).

Leietakere har et tilsvarende vern. Selv om utleieren har forbudt dyrehold, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen (husleieloven § 5-2). Vil du ha et dyr der det er forbud, bør du søke styret skriftlig og forklare hvorfor gode grunner taler for det og hvordan ulemper for naboene unngås, slik at begrunnelsen er dokumentert hvis det blir uenighet.

Hva kan styret i et borettslag bestemme alene?

Styret i et borettslag kan ta alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer, og skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen (burettslagslova § 8-8). Endring av vedtektene er derimot generalforsamlingens sak og krever to tredjedeler av de avgitte stemmene, og vedtektene kan sette et strengere krav (burettslagslova § 7-11).

I sameier er rammen lik i praksis. Huseierne skriver at styret kan ta alle beslutninger som årsmøtet kan fatte med alminnelig flertall, men ikke de som etter loven krever to tredjedels flertall på årsmøtet. Departementet har også understreket at styret ikke kan treffe beslutninger som krever kvalifisert flertall etter eierseksjonsloven § 49, eller som krever enighet fra alle seksjonseiere etter § 51 (tolkningsuttalelse om eierseksjonsloven § 57).

For særlige bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvaltning, går skillet ved fem prosent av de årlige felleskostnadene: under den grensen holder vanlig flertall på årsmøtet, over den kreves to tredjedels flertall (eierseksjonsloven § 50). Påfører tiltaket enkelte seksjonseiere et samlet ansvar eller utlegg på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, må de seksjonseierne si seg uttrykkelig enige (eierseksjonsloven § 50). Hvordan vedlikeholdsplikten og flertallskravene for vedlikehold fungerer, står i guiden om vedlikehold i sameie.

I borettslag kan styret ikke gjøre visse vedtak uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall. Etter burettslagslova § 8-9 gjelder det:

• ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i laget
• å øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som før var tenkt brukt til utleie
• salg eller kjøp av fast eiendom
• opptak av lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene
• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
• andre tiltak utenfor vanlig forvaltning som gir laget økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene

Brudd på ordensreglene: fra advarsel til salgspålegg

Gjentatte brudd kan i ytterste fall føre til at eieren må selge. Dersom en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder pliktene sine, kan laget pålegge andelseieren å selge andelen (burettslagslova § 5-22). Advarselen skal være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt, og salgspålegget skal gi en frist som ikke kan være kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt (§ 5-22).

I sameier er det styret som gir advarsel og pålegg, og fristen i salgspålegget kan ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt (eierseksjonsloven § 38). Etterkommes ikke pålegget innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg (§ 38).

Huseierne skriver at loven ikke stiller krav til hva misligholdet går ut på, og nevner husbråk, manglende betaling av felleskostnader og brudd på husordensregler som eksempler. Organisasjonen råder styret til alltid å forsøke mildere reaksjoner først, og til å sende skriftlige klager slik at misligholdet kan dokumenteres hvis saken havner for en domstol (Huseierne om salgspålegg).

Den strengeste reaksjonen er fravikelse, altså utkastelse. Laget kan kreve fravikelse når andelseierens oppførsel gir fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere (burettslagslova § 5-23). Kravet settes fram for tingretten, tidligst samtidig med at det gis pålegg om salg (§ 5-23), og i slike tilfeller er det ikke krav om forutgående advarsel (§ 5-22 første ledd).

Eierseksjonsloven har samme ordning, og etter eierseksjonsloven § 39 kan fravikelse også kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier, for eksempel en leietaker. Huseierne beskriver regelen som ment for voldelige og truende personer, først og fremst husbråktilfeller og regelrett ramponering av eiendommen.

Klage på styret i sameie eller borettslag: slik går du fram

Styret er underlagt årsmøtet og må handle innenfor vedtektene, skriver departementet. Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet (eierseksjonsloven § 40), og det er derfor eierne samlet som kan overprøve et styre de er uenige med.

Begynn med en skriftlig henvendelse til styret der du ber om en begrunnelse og om hvilken bestemmelse i loven eller vedtektene vedtaket bygger på. I sameier kan meldinger til sameiet sendes elektronisk til den e-postadressen eller på den måten sameiet har fastsatt (eierseksjonsloven § 6 a). Be samtidig om protokollen: Protokollen fra årsmøtet skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne (eierseksjonsloven § 53), og protokollen fra generalforsamlingen skal holdes tilgjengelig for andelseierne (burettslagslova § 7-9). For styreprotokollen er det annerledes: Huseierne skriver at seksjonseiere som ikke sitter i styret, ikke har krav på å gjennomgå styreprotokollen, men må kunne kreve utskrift av protokollen i en bestemt sak.

Neste steg er å få saken behandlet av eierne. Ordinært årsmøte skal holdes innen utgangen av juni, og styret skal på forhånd varsle om datoen og om fristen for å sende inn saker (eierseksjonsloven § 41). Saker en seksjonseier vil ha behandlet, skal nevnes i innkallingen når styret har fått kravet før fristen (eierseksjonsloven § 43), og for generalforsamlingen i borettslag gjelder samme regel (burettslagslova § 7-7). Årsmøtet kan bare ta beslutning i saker som står i innkallingen, med mindre alle seksjonseierne er til stede og stemmer for det (eierseksjonsloven § 45).

Haster det, kan minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, kreve ekstraordinært årsmøte og samtidig oppgi hvilke saker de vil ha behandlet (eierseksjonsloven § 42). I borettslag kan revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tidel av stemmene, kreve ekstraordinær generalforsamling på samme måte (burettslagslova § 7-5). Innkallingen til årsmøtet skal ha minst åtte og høyst tjue dagers varsel, og blir det ikke innkalt til et årsmøte som skal holdes, skal tingretten innkalle når en seksjonseier krever det (eierseksjonsloven § 43). De tilsvarende reglene for generalforsamlingen står i burettslagslova § 7-6.

Har eierne mistet tilliten til styret, kan årsmøtet med vanlig flertall beslutte at et styremedlem skal fratre (eierseksjonsloven § 55). I borettslag kan et styremedlem avsettes av den som har valgt vedkommende, som normalt er generalforsamlingen (burettslagslova § 8-3).

Myndighetsmisbruk, ugyldige vedtak og veien til retten

Flertallet kan ikke gjøre hva det vil. Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (eierseksjonsloven § 40), og styret er bundet av det samme forbudet (eierseksjonsloven § 58). I borettslag gjelder tilsvarende forbud for generalforsamlingen (burettslagslova § 7-13) og for styret og forretningsføreren (burettslagslova § 8-15).

Burettslagslova sier i tillegg at styret ikke skal etterkomme et vedtak i generalforsamlingen som strider mot lov eller vedtekter (§ 8-15 andre ledd). Departementet skriver at et styre bare er pliktig til å følge lovlige pålegg fra årsmøtet, og at det er domstolene som til sist må ta stilling til om en bestemmelse i vedtektene er ugyldig.

Før en tvist havner i retten, kan mekling være et alternativ. Konfliktrådet mekler i sivile saker, som oftest nabo-, familie- og arbeidskonflikter, og det er gratis og frivillig å møte. I sivile konflikter kan hvem som helst kontakte konfliktrådet, som deretter ber den andre parten om samtykke til et møte (Konfliktrådet).

Går saken videre i rettssystemet, er forliksrådet ofte første stopp. Før en sak om formuesverdier kan behandles i tingretten, skal forliksrådet som hovedregel behandle den, men ikke når tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har hatt advokat (tvisteloven § 6-2).

Borettslag har dessuten en egen ordning for gransking. En andelseier kan foreslå gransking av forvaltningen av laget på generalforsamlingen, og får forslaget støtte fra minst en tidel av de andelseierne som møter, kan hver andelseier innen en måned etter generalforsamlingen kreve at tingretten avgjør om det skal granskes (burettslagslova § 7-14). Kostnadene ved granskingen skal bæres av laget (burettslagslova § 7-15).

Styremedlemmer kan også bli erstatningsansvarlige: Etter burettslagslova § 12-1 skal den som i egenskap av styremedlem forsettlig eller uaktsomt påfører laget, andelseiere eller andre et tap, erstatte det. For sameier er ansvaret ikke lovfestet, men departementet skriver at det følger den alminnelige skyldregelen, at rettspraksis bruker en mild aktsomhetsnorm for styremedlemmer i boligsammenslutninger, og at det skal svært mye til før et styremedlem holdes personlig ansvarlig.

Slik påvirker du husordensreglene der du bor

Vil du endre en husordensregel, er det lurt å fremme et konkret forslag med ny ordlyd til årsmøtet eller generalforsamlingen, ikke bare en klage på den gamle regelen. I borettslag skal styret på forhånd varsle alle andelseiere med kjent adresse om datoen for den ordinære generalforsamlingen og om siste frist for å levere inn saker (burettslagslova § 7-4). I sameier skal årsmøtet gjennomføres som fysisk møte dersom minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det (eierseksjonsloven § 41).

Når forslaget skal stemmes over, er det verdt å kjenne tellereglene. I sameier som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, blanke stemmer regnes som ikke avgitt, og står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning (eierseksjonsloven § 52). I borettslag avgjøres stemmelikhet også ved loddtrekning, om ikke vedtektene sier noe annet (burettslagslova § 7-11 andre ledd).

Mange konflikter kan løses før de blir en sak for styret. NBBL råder til å snakke med naboen og finne ut av det sammen, og påpeker at man må tåle en viss grad av livsutfoldelse når man bor tett. Fører ikke samtalen fram, bør du skrive til styret og vise til den konkrete regelen som brytes, med tidspunkter og hva som skjedde, slik at styret har noe å gå videre med.

Parkering er et vanlig konfliktområde med egne regler, og de er forklart i guiden om parkering i borettslag. Er du usikker på om du bor i borettslag eller sameie, forklarer guiden om borettslag og sameie hva som skiller boligformene, og dermed hvilken av de to lovene som gjelder for deg.

Forbehold

Artikkelen gjengir hovedreglene i burettslagslova og eierseksjonsloven og er ikke juridisk rådgivning. Eierseksjonsloven kan bare fravikes der det er uttrykkelig sagt eller fremgår av sammenhengen (eierseksjonsloven § 5), mens burettslagslova på flere punkter lar vedtektene bestemme noe annet, for eksempel om flertallskrav (burettslagslova § 7-11). Les derfor alltid vedtektene og husordensreglene der du bor sammen med loven. Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker, men uttaler seg på generelt grunnlag om hvordan loven skal forstås (tolkningsuttalelse om styrets handlingsrom). Står boligen eller store beløp på spill, bør du få råd fra advokat før du går videre, og det kan lønne seg å sjekke om forsikringen din har rettshjelpsdekning.