Parkering i borettslag: regler og rettigheter 2026

Gjesteparkering i sameie og borettslag: hvem bestemmer?

Verken eierseksjonsloven eller burettslagslova har egne regler om gjesteparkering. Tidsgrenser, krav om gjestebevis og hvem som regnes som gjest, må derfor fastsettes av sameiet eller borettslaget selv.

I et eierseksjonssameie er det årsmøtet som kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, etter eierseksjonsloven § 28. Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene når loven eller vedtektene ikke krever noe annet, etter eierseksjonsloven § 49 første ledd.

Styret i et sameie kan likevel treffe beslutninger som årsmøtet kan ta med vanlig flertall, om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfellet, etter eierseksjonsloven § 58. Sjekk derfor vedtektene og tidligere årsmøteprotokoller før du konkluderer med at styret har gått ut over sin myndighet.

I borettslag ligger myndigheten et annet sted. Burettslagslova § 5-11 fjerde ledd sier at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, så styret kan selv vedta regler for gjesteplassene uten å gå veien om generalforsamlingen.

Begge lovene setter en grense for flertallet: årsmøtet eller generalforsamlingen kan ikke vedta noe som gir enkelte seksjonseiere eller andelseiere en urimelig fordel på de andres bekostning, jf. eierseksjonsloven § 40 og burettslagslova § 7-13.

Gjesteplasser i praksis: skilt, tidsgrense og hvem som er gjest

Parkeringsklagenemnda har slått fast at det følger av en alminnelig tolkning av ordet gjesteparkering at beboere ikke kan parkere der, og at det ikke hjalp at klageren hadde byttet plass med gjesten sin, i sak 1701 fra 2017.

I en avgjørelse fra 2026 la nemnda til grunn at en person som er registrert som medboer i et sameie eller borettslag, regnes som beboer og heller ikke kan stå på gjesteplassene, selv om vedkommende er folkeregistrert et annet sted, går det fram av nemndas prinsippavgjørelser om gjesteparkering.

Den som parkerer på en gjesteplass for å se seg rundt eller gjøre andre ærender i nærheten, regnes heller ikke som gjest, etter nemndas avgjørelse i sak 1764 fra 2017.

På privat skiltede områder inngås det en avtale med bilføreren basert på skiltingen, og Parkeringsklagenemnda har uttalt at både vilkårene og konsekvensene av brudd må gå tydelig fram av skiltet. I en sak fra 2025 om gjesteparkering i et borettslag, med maks ett døgn og krav om synlig p-tillatelse, kunne det ikke lovlig ilegges kontrollsanksjon fordi skiltet varslet om «kontrollavgift» i stedet for kontrollsanksjon, viser nemndas avgjørelser om skilting.

Nemnda uttalte i den saken at skiltet burde ha vist til at det kan ilegges kontrollsanksjon og hvilke satser som gjelder, eller eventuelt henvist til satsene (prinsippavgjørelser om skilting). Et styre som vil ha håndheving på gjesteplassene, bør derfor kontrollere at skiltet sier hvem plassene er for, hvor lenge man kan stå, og hva som skjer ved brudd.

Parkering på fellesareal i sameie: flertallskravene

Fellesareal er de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene, etter definisjonen i eierseksjonsloven § 4 bokstav e. Alle seksjonseiere har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og bruken må ikke påføre andre skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, jf. eierseksjonsloven § 25.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvalte sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger, etter eierseksjonsloven § 57. Den praktiske organiseringen av parkeringen kan derfor ofte håndteres av styret, så lenge loven, vedtektene eller årsmøtet ikke legger avgjørelsen et annet sted.

Større endringer krever kvalifisert flertall. Eierseksjonsloven § 49 krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.

For tiltak som har sammenheng med bo- eller bruksinteressene og går ut over vanlig forvaltning, avhenger kravet av kostnaden: under fem prosent av de årlige felleskostnadene holder vanlig flertall, over fem prosent kreves to tredjedeler, etter eierseksjonsloven § 50. Fører tiltaket til at enkelte seksjonseiere får et ansvar på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, må de selv samtykke (eierseksjonsloven § 50).

Hvem som betaler for vedlikehold av garasjeanlegg og andre fellesarealer, er forklart i guiden om vedlikehold i sameie.

Eierseksjonsloven og parkering: tilleggsdel, næringsseksjon eller fellesareal

Hvem som rår over en bestemt plass, avhenger først av hvordan den er seksjonert. Kommunal- og distriktsdepartementet beskriver fire måter å organisere parkeringsareal på: som fellesareal, som én eller flere næringsseksjoner, som tilleggsdel til bolig- eller næringsseksjoner eller som anleggseiendom (tolkningsuttalelse om organisering av parkeringsareal).

En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler, jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav b til d. Er plassen tilleggsdel til boligseksjonen din, inngår den i bruksenheten, og seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet etter § 25 i eierseksjonsloven.

Som vilkår for seksjonering krever eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav d at det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til antallet plasser som følger av byggetillatelsen. Utover dette skal kommunen ikke kontrollere organiseringen, og som hovedregel er det utbyggeren som bestemmer hvordan plassene organiseres, fordeles og disponeres, ifølge departementets uttalelse fra 2018.

Parkeringsplasser kan være næringsseksjoner selv om eiendommen er regulert til bolig, så lenge de i realiteten bare har støttefunksjoner for boligseksjonene, og plasser som skal selges til andre enn dem som eier boligseksjoner i sameiet, må være organisert som næringsseksjoner (departementets uttalelse om parkeringsplasser som næringsseksjoner).

Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, må alltid være fellesareal, etter eierseksjonsloven § 7 annet ledd. Departementet mener derfor at tilkomstarealet til parkeringsplasser som er organisert som næringsseksjoner, må seksjoneres som fellesareal (tolkningsuttalelse om tilkomstareal).

Skillet mellom borettslag og sameie avgjør hvilken lov som gjelder for plassen, og dermed hvilke av reglene her du kan bruke.

Fast plass på fellesareal: enerett i inntil tretti år

Ligger plassene på fellesareal, kan vedtektene i et boligsameie gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år, etter eierseksjonsloven § 25 femte ledd. Etablering av en slik enerett krever samtykke fra den som får eneretten, mens en senere endring krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen (§ 25 femte ledd).

Fordi eneretten må stå i vedtektene, kreves minst to tredjedels flertall på årsmøtet, og en enerett til en bestemt plass på fellesareal kan ikke vedtektsfestes for mer enn 30 år, har departementet uttalt i en tolkningsuttalelse om HC-plasser og fellesareal.

Eldre vedtektsbestemmelser om midlertidig enerett uten sluttdato består, men ikke lenger enn tretti år fra lovens ikrafttredelse, og de utløper dermed 1. januar 2048 (uttalelse om trettiårsgrensen).

I sameier med næringsseksjoner kan vedtektene knytte enerett til to eller flere seksjoner i mer enn tretti år, men ikke når næringsseksjonene bare skal brukes av boligseksjonene til parkering, boder eller lignende, etter eierseksjonsloven § 25 sjette ledd. Enerett ut over tretti år eller uten tidsbegrensning krever samtykke fra alle seksjonseierne (§ 25 sjette ledd).

Er du bare tildelt en plass på fellesareal, uten vedtektsfestet enerett, har du ikke den samme rettigheten. Styret kan da organisere bruken, men kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andres bekostning, etter eierseksjonsloven § 58.

Parkering i borettslag: burettslagslova og vedtektene

I borettslag gir andelen enerett til å bruke en bolig og rett til å bruke fellesarealene til det de er tenkt eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene, etter burettslagslova § 5-1.

Burettslagslova har ingen regler om hvordan parkeringsplasser skal fordeles: det eneste stedet loven nevner parkeringsplass, er i regelen om ladepunkt i burettslagslova § 5-11 a. Fordelingen må derfor finnes i vedtektene, i leieavtaler eller i styrets vedtak.

Styret leder virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak og kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer, etter burettslagslova § 8-8. Andelseierne må samtidig ikke bruke fellesarealene slik at det på urimelig eller unødvendig vis blir til skade eller ulempe for andre andelseiere (burettslagslova § 5-11 første ledd).

Uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall kan styret ikke vedta ombygging eller endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, kjøp eller salg av fast eiendom, eller andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning og koster laget mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (burettslagslova § 8-9).

Endring av vedtektene krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på generalforsamlingen, og vedtektene kan fastsette et strengere krav, etter burettslagslova § 7-11. Står fordelingen av parkeringsplasser i vedtektene, kan den altså ikke endres med vanlig flertall.

Parkeringsselskap og skilt: når gjelder parkeringsforskriften?

Parkeringsforskriften § 3 gjelder i utgangspunktet vilkårsparkering på veg åpen for alminnelig ferdsel, men ikke parkering reservert for særskilte grupper på områder som er fysisk avgrenset med bom, kjetting eller på annen måte, og heller ikke reservert parkering på områder som ikke er avstengt, når privat skilting viser at parkering ikke tilbys allmennheten.

Ilegges det kontrollsanksjoner på slike steder, gjelder likevel kapittel 3 om personell, kapittel 8 om sanksjon og kapittel 9 om klage, og de samme kapitlene gjelder for håndheving av parkeringsrestriksjoner på og langs privat veg og utenfor veg, etter parkeringsforskriften § 3 annet og tredje ledd.

Områder med veiledende skilt og oppmerking som ikke håndheves, faller helt utenfor forskriften, og reglene om betaling i kapittel 7 og om plasser for forflytningshemmede i kapittel 10 gjelder ikke for en vanlig beboerparkering (§ 3 i parkeringsforskriften).

Private skilt på slike områder må ikke kunne forveksles med de offentlige parkeringsskiltene i forskriftens vedlegg, og området skal skiltes slik at en alminnelig aktsom fører forstår at det ikke tilbys parkering til allmennheten, etter parkeringsforskriften § 26.

Personellkravene gjelder den som utfører kontrollen. Kontrolløren må være fylt 18 år og kan ikke få lønn eller bonus som avhenger av antall ilagte sanksjoner, etter parkeringsforskriften § 8, og den godkjente opplæringen, som til sammen skal være på minst 70 skoletimer, må være bestått senest ett år etter ansettelsen, etter parkeringsforskriften § 9. Kontrolløren skal også bære uniform og synlig legitimasjonskort (parkeringsforskriften § 11 og § 12).

Kontrollsanksjon og borttauing: satser og vilkår

Satsene står i parkeringsforskriften § 36: 660 kroner ved brudd på parkeringsvilkårene, 330 kroner for brudd på dokumentasjonsplikten ved tidsbegrenset gratisparkering og 990 kroner ved brudd på vilkårene på en plass reservert for forflytningshemmede med parkeringstillatelse.

Føreren skal få rimelig frist til å sette seg inn i vilkårene og betale eller registrere seg, sanksjon kan tidligst ilegges fem minutter etter at parkeringstiden er ute, og satsene reguleres hvert femte år i takt med konsumprisindeksen (parkeringsforskriften § 36).

Blanketten må opplyse om hvordan virksomheten kan kontaktes, hvilken bestemmelse som er overtrådt, sted, tidspunkt og kjennemerke, og om klagerett og klagefrist, og mangler noe av dette, skal sanksjonen oppheves (parkeringsforskriften § 37). Betalingsfristen skal være minst tre uker etter ileggelsen (§ 37 i parkeringsforskriften).

Eier eller bruker av privat grunn kan etter parkeringsforskriften § 42 i utgangspunktet bare fjerne en ulovlig plassert bil når den står til fare for andre eller påfører eier eller bruker av grunnen vesentlig skade eller ulempe, eieren er forsøkt varslet der det kan skje uten vesentlig ulempe, og skilt viser at området er privat og at uvedkommende biler kan bli fjernet.

Statens vegvesen opplyser at det må foreligge en skriftlig begjæring for hvert enkelt kjøretøy som fjernes fra privat grunn, og at selskapet som fjernet bilen, ikke kan holde den tilbake til kostnadene og en eventuell parkeringsbot er betalt.

Klage på parkeringsbot: selskapet først, så Parkeringsklagenemnda

Klagen sendes først til virksomheten som ila sanksjonen, innen tre uker etter ileggelsen, og virksomheten kan ikke kreve betaling for å behandle klagen, og alle klager skal realitetsbehandles og begrunnes, etter parkeringsforskriften § 44.

Har du ikke fått fullt medhold innen åtte uker etter at virksomheten mottok klagen, kan du klage skriftlig til nemndas sekretariat, og klagen må komme innen ett år etter at du klaget til virksomheten (parkeringsforskriften § 45).

Klager du til selskapet innen tre uker, trenger du ikke betale før du eventuelt får avslag, og det samme gjelder hvis du klager til Parkeringsklagenemnda innen tre uker etter selskapets avgjørelse, opplyser Statens vegvesen. Klager du senere, må sanksjonen betales, og du får beløpet tilbake hvis du får medhold (Statens vegvesen om parkeringsbot).

Nemnda består i hver sak av en nøytral leder, en representant for næringssiden og en fra Forbrukerrådet som representerer forbrukersiden, og avgjørelsene er bindende for partene på samme måte som en dom (Parkeringsklagenemnda). Behandlingen er i utgangspunktet gratis for den som klager (informasjon til klagere).

Nemnda løser tvister om kontrollsanksjoner og fjerning av kjøretøy (Parkeringsklagenemnda om nemndas oppgave). Om styret har fordelt plassene riktig, må derfor tas opp i laget. Selve klageprosessen er beskrevet steg for steg i guiden om klage på parkeringsbot.

Ladepunkt for elbil: retten i sameie og borettslag

Siden 1. januar 2021 har andelseiere og seksjonseiere hatt den samme laderetten, i burettslagslova § 5-11 a og eierseksjonsloven § 25 a.

Disponerer du egen parkeringsplass på eiendommen, har du med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til plassen, og samtykke kan bare nektes når det foreligger saklig grunn (eierseksjonsloven § 25 a).

Har du rett til å parkere på eiendommen uten å disponere egen plass, kan du kreve at det settes opp ladepunkt, og styret skal etterkomme kravet med mindre det har saklig grunn til å nekte, og styret bestemmer hvor ladepunktet skal stå (burettslagslova § 5-11 a).

Departementet har presisert at retten på fellesareal ikke gir rett til et privat ladepunkt, men til å kreve at det etableres et ladetilbud som styret organiserer (tolkningsuttalelse om ladeinfrastruktur).

Generell brannfare er i utgangspunktet ikke saklig grunn til å nekte: styret kan stille vilkår om at ladepunktet etableres i samsvar med gjeldende sikkerhetsnormer, men må kunne dokumentere en reell brannfare i det konkrete tilfellet for å nekte (departementets uttalelse om brannsikkerhet).

Har sameiet allerede et fullgodt felles ladetilbud, kan det etter forarbeidene være saklig grunn til å nekte et privat ladepunkt, men det må vurderes konkret (uttalelse om oppgradering av ladeanlegg).

Felles ladeanlegg: hvem betaler, og hvilket flertall kreves?

Lovene har ingen særregler om kostnadene ved lading, så fordelingen følger de alminnelige reglene om felleskostnader (tolkningsuttalelse om kostnadsfordeling). I sameie skal felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk (eierseksjonsloven § 29).

Departementet mener at oppgradering av strømnettet og etablering av ladeinfrastruktur normalt skal bekostes av fellesskapet, og omtaler dette som den klare hovedregelen for strømnettet, mens det for selve ladeinfrastrukturen må vurderes nærmere hvem som kan nytte seg av den (departementets uttalelse om ladeinfrastruktur). Styret kan ikke gjøre samtykke til ladepunkt betinget av at bare de som får ladepunkt, betaler infrastruktur som til slutt tilfaller boligselskapet, og fordelingen kan heller ikke omgås ved å ta mer betalt for strømmen enn faktisk forbruk eller ved en leieavtale med en tredjepart der beboeren nedbetaler slik infrastruktur (uttalelse om leie av ladeinfrastruktur).

Årsmøtet kan vedta å oppgradere et eksisterende ladeanlegg, og fordi arbeider som gir standardheving normalt går ut over vanlig vedlikehold, kan et slikt vedtak kreve to tredjedels flertall etter § 49 (tolkningsuttalelse om flertallskrav for ladeanlegg).

Nye parkeringsplasser der det er stilt krav om parkering etter plan- og bygningsloven, skal klargjøres med føringsvei og plass for elektrisk infrastruktur for ladeanlegg, etter byggteknisk forskrift § 8-8. Kravet gjelder ikke for tiltak på eksisterende bygg som ikke er hovedombygging, og heller ikke ved hovedombygging der tilretteleggingen koster mer enn syv prosent av totalkostnaden (veiledningen til TEK17 § 8-8).

HC-plass og bytteordningen for nedsatt funksjonsevne

En seksjonseier kan med styrets samtykke gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av egen eller husstandsmedlemmers nedsatte funksjonsevne, og styret kan bare nekte når det foreligger saklig grunn (eierseksjonsloven § 26). I borettslag gir burettslagslova § 5-11 annet ledd en tilsvarende rett til tiltak som trengs på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en bruker av boligen.

Sameiet må i vedtektene, gjennom en bytteordning eller på annen måte, sikre at parkeringsplasser som er krevd opparbeidet for personer med nedsatt funksjonsevne i vedtak etter plan- og bygningsloven, gjøres tilgjengelige for dem, etter eierseksjonsloven § 26 annet ledd. Bytteretten gjelder bare for den som allerede disponerer en plass i sameiet, varer så lenge et dokumentert behov er til stede, og bestemmelsen kan bare endres hvis alle seksjonseierne er enige, med vetorett for kommunen (§ 26 annet ledd).

Retten til bytte gjelder uansett om plassen er organisert som næringsseksjon, tilleggsdel eller fellesareal (departementets uttalelse om bytteordning og organisering). Departementet mener også at leietakere og husstandsmedlemmer med funksjonsnedsettelse kan kreve bytte (uttalelse om leietakers krav på tilrettelagt plass).

Byttet trenger ikke være vederlagsfritt, og har den som må bytte bort plassen satt opp ladestasjon, mener departementet at den som får HC-plassen, må bekoste en tilsvarende ladestasjon på bytteplassen (uttalelse om bytteordningen).

Å innføre bytteordningen i vedtektene krever to tredjedels flertall, ikke enstemmighet, fordi kravet om enighet gjelder endringer i en ordning som allerede er innført (tolkningsuttalelse om § 26 annet ledd).

Burettslagslova har ingen tilsvarende regel om bytte av HC-plasser. For nybygg krever byggteknisk forskrift § 8-8 at bygg med boenhet med krav om heis har tilstrekkelig antall plasser for forflytningshemmede der det er stilt krav om parkering, nær hovedinngangen og tydelig skiltet og merket.

Leie ut eller leie parkeringsplass

Eier du plassen som en del av en seksjon, kan du gi andre bruksrett til den, og departementet nevner som eksempel at eieren av en næringsseksjon kan overlate bruken av en tilleggsdel som en garasjeplass til eieren av en boligseksjon, med eller uten vederlag (tolkningsuttalelse om organisering av parkeringsareal).

Retten til å parkere på fellesareal bygger ofte på en leieavtale mellom boligselskapet og beboeren, og i avtalen kan boligselskapet stille vilkår og kreve leie, men departementet mener det må gå en grense for hvor store kostnader til ladeinfrastruktur som kan bakes inn i leien (departementets uttalelse om leie og lading).

Leieinntekter fra plasser på fellesareal er inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, og i sameie skal de fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, med mindre de berørte har samtykket til en annen fordeling i vedtektene (eierseksjonsloven § 29).

Utleie eller leie av fast eiendom og andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, krever to tredjedels flertall på årsmøtet (eierseksjonsloven § 49 bokstav c). I borettslag trenger styret samtykke fra generalforsamlingen med samme flertall for rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning (burettslagslova § 8-9 nummer fem).

Uenig med styret? Slik tar du parkeringssaken videre

Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet (eierseksjonsloven § 40), og generalforsamlingen har den øverste myndigheten i borettslaget (burettslagslova § 7-1). Er du uenig i styrets parkeringsregler, er veien å få saken behandlet der.

I sameie skal styret på forhånd varsle om datoen for det ordinære årsmøtet og fristen for å sende inn saker, og en sak som en seksjonseier har krevd behandlet før fristen, skal nevnes i innkallingen (eierseksjonsloven §§ 41 og 43).

I borettslag skal styret varsle alle andelseiere om datoen for den ordinære generalforsamlingen og siste frist for å melde inn saker (burettslagslova § 7-4). Generalforsamlingen kan som hovedregel bare vedta saker som står i innkallingen (burettslagslova § 7-8), så et konkret forslag til vedtak bør leveres i god tid.

Ender uenigheten i rettssak, skal saker om formuesverdier som hovedregel behandles i forliksrådet før tingretten, med unntak blant annet når tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har vært bistått av advokat (tvisteloven § 6-2).

Hva du kan gjøre når styret går ut over sin myndighet, og hvordan ugyldige vedtak angripes, er utdypet i guiden om husordensregler og klage på styret.