Overtakelse av bolig: sjekkliste fra nøkler til tinglysing

Hva overtakelse av bolig innebærer

Overtakelse er øyeblikket der kjøperen får nøklene og retten til å bruke boligen. Det skjer normalt på en dato som er avtalt i kontrakten, og det er ofte samtidig eller tett opp mot oppgjøret. Overtakelsen er en praktisk hendelse, mens eiendomsretten formelt sikres gjennom skjøte og tinglysing. De to tingene henger sammen, men de skjer ikke nødvendigvis samme dag.

Selgeren har plikt til å gi fra seg skjøte eller bruken av eiendommen til rett tid. Skjer ikke det, og det ikke skyldes kjøperen, kan kjøperen ifølge avhendingsloven § 4-1 kreve oppfyllelse, heve kjøpet, kreve erstatning eller holde tilbake kjøpesummen. Kjøperen har altså sterke virkemidler dersom selgeren ikke leverer boligen som avtalt.

Kjøperen har også plikter. Dersom kjøperen ikke tar over eiendommen i samsvar med loven eller avtalen, og det ikke skyldes selgeren, gjelder reglene i avhendingsloven § 5-1 om selgerens krav. Selgeren kan i visse tilfeller også heve avtalen, blant annet når kjøperen ikke tar over innen en frist selgeren har satt og selgeren har en særlig interesse i å bli kvitt eiendommen, jf. avhendingsloven § 5-3.

Etter at skjøtet er tinglyst eller gitt til kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, kan selgeren som hovedregel ikke lenger heve kjøpet. Unntaket gjelder brudd på avtaler om naturalytelse, husvære eller liknende personlig rett som kjøperen måtte vite hadde særlig vekt for selgeren, ifølge avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd. For kjøperen er overtakelsen et skille: Fra da av er det mangelsreglene som blir viktigst.

Risikoovergang og hvem som bærer risikoen

Risikoen handler om hvem som må ta tapet hvis boligen blir skadet uten at noen kan lastes, for eksempel ved brann, vannskade eller naturskade. Etter avhendingsloven § 2-4 går risikoen over på kjøperen når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Blir boligen skadet eller ødelagt etter det, av en grunn selgeren ikke svarer for, må kjøperen likevel betale hele kjøpesummen. Kjøperen bør be megleren bekrefte skriftlig hvilket tidspunkt kontrakten regner som overtakelse, og hva som skjer hvis boligen skades før den datoen.

Skade som oppstår før overtakelse må kjøper og selger avklare umiddelbart. Hvis det oppstår skade, bør kjøperen ikke vente til nøkkeldagen med å si fra. Be om skriftlig melding fra selgeren om hva som har skjedd, og be om dokumentasjon fra selgerens forsikringsselskap.

Etter avhendingsloven § 5-1 annet ledd kan selgeren gjøre krav gjeldende hvis kjøperen ikke tar over eiendommen slik loven eller avtalen sier. Selv om skade har oppstått, er det derfor risikabelt å utebli fra overtakelsen uten å ha avklart situasjonen skriftlig med selgeren.

Forberedelser før overtakelsesdagen

God forberedelse gjør overtakelsen kortere og mer treffsikker. Kjøperen bør ha kontrakten, salgsoppgaven og tilstandsrapporten lett tilgjengelig, helst både på papir og i telefonen. Les gjennom rapporten på nytt, og marker alle punkter som krever oppfølging. En guide til hvordan du leser dokumentet finnes i Tilstandsrapport ved boligkjøp: slik leser og forstår du den.

Avtal tid og sted med megleren i god tid. Spør om selgeren er til stede, og om det blir brukt en egen overtakelsesprotokoll. Sett av nok tid, og ta gjerne med en person til som kan hjelpe med å se og notere. Møt opp i dagslys, slik at fukt, riss og misfarging er lettere å se.

Ordne forsikringen før du møter opp, og sjekk at den gjelder fra overtakelsen. Hvis du er usikker på forskjellen mellom en eierskifteforsikring og en tilstandsrapport, forklarer Eierskifteforsikring og tilstandsrapport: hva trenger du? dette.

Ha med en enkel pakkeliste:

• Kontrakt og salgsoppgave
• Tilstandsrapport med eventuelle tilleggsrapporter
• Telefon eller kamera med nok batteri
• Lommelykt og tommestokk
• Penn og papir, eller notatapp
• Eventuell overtakelsesprotokoll fra megler
• Navn og telefonnummer til megler og selger

Slik gjennomfører du overtakelsesforretningen

Overtakelsesforretningen er en gjennomgang av boligen sammen med selgeren eller meglerens representant. Gå rom for rom, og sammenlign det du ser med tilstandsrapporten, salgsoppgaven og kontrakten. Åpne skap, se under vasker, sjekk vinduer og dører, åpne og lukk dem, og test kran, dusj og toalett. Se etter fukt, lukt, sprekker og skader som ikke står i rapporten.

Kontroller at alt tilbehør som er nevnt i kontrakten faktisk er på plass. Det kan gjelde hvitevarer, lamper, gardinstenger eller utstyr i garasje og bod. Sjekk også at boligen er tømt og ryddet, og at renholdet er i samsvar med det som er avtalt. Står det ikke noe om renhold i kontrakten, er det lurt å avklare forventningene før dagen.

Test alt som kan testes. Slå på varmeanlegget, sjekk sikringsskapet, prøv ventilasjon og avtrekk, og se at dørtelefon, ringeklokke og port fungerer. Sjekk at du har fått alle nøkler, fjernkontroller og adgangskort, og at antallet stemmer med det som er avtalt.

Når gjennomgangen er ferdig, skal funn føres inn i en protokoll. Ikke signer noe du er uenig i, og ikke la deg presse til å signere raskt. En protokoll som sier at alt er i orden, kan brukes mot deg senere hvis du reklamerer på noe som var synlig.

Undersøkelsesplikt og hva du ikke kan klage på senere

Etter avhendingsloven § 3-10 kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøperen regnes dessuten for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i.

Hvis kjøperen har undersøkt eiendommen før avtalen ble inngått, eller uten rimelig grunn har unnlatt å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan kjøperen heller ikke påberope seg noe som burde vært oppdaget ved undersøkelsen. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt aktløs, uærlig eller ellers har handlet i strid med god tro, opplyser § 3-10 annet ledd. Tidspunktet som regnes, er altså avtaleinngåelsen, ikke overtakelsesdagen.

Selgerens opplysningsplikt er en viktig motvekt. Etter avhendingsloven § 3-7 har eiendommen en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder likevel bare hvis man kan gå ut fra at den manglende opplysningen har påvirket avtalen. Og § 3-10 tredje ledd sier uttrykkelig at undersøkelsesplikten ikke innskrenker § 3-7.

Selv om boligen er solgt «som den er», har den ifølge avhendingsloven § 3-9 en mangel når §§ 3-7 eller 3-8 slår inn. Ved forbrukerkjøp har et slikt «som den er»-forbehold ingen virkning, etter samme paragraf. Den har også en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold ingen virkning, og det samme gjelder forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke kjøperens vurdering, ifølge samme paragraf.

I praksis betyr dette at overtakelsen ikke er stedet for å oppdage det som allerede lå i tilstandsrapporten. Den er derimot stedet for å oppdage endringer siden visningen, skader som er oppstått, og forhold som ikke stemmer med det som ble lovet.

Dokumentere skader og avvik

Alt du finner, bør dokumenteres samme dag. Ta bilder og video av hvert avvik, både nærbilder og oversiktsbilder som viser hvor i rommet det er. Skriv ned dato, klokkeslett, rom og en kort beskrivelse. Be om at funnene føres i overtakelsesprotokollen, og få selgerens eller meglerens signatur på at avviket er notert.

Del avvikene gjerne i tre grupper: skader som er oppstått etter kontraktsinngåelsen, ting som mangler i forhold til kontrakten, og forhold du mistenker er skjulte feil. De to første kan ofte løses direkte, for eksempel ved retting eller avtalt avslag. Den tredje gruppen krever ofte en fagperson, og da er skriftlig dokumentasjon fra overtakelsen et viktig utgangspunkt.

Reklamasjon er den formelle meldingen til selgeren. Etter avhendingsloven § 4-19 taper kjøperen retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende hvis kjøperen ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget det, eller burde ha oppdaget det, gir selgeren melding om at det gjøres gjeldende og hva slags avtalebrudd det er. Reklamasjonen skal altså være konkret.

Det er også en ytre grense. Reklamasjon kan senest skje 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, med mindre selgeren har tatt på seg ansvar for lengre tid ved garanti eller avtale, jf. § 4-19 annet ledd. Selgeren kan heller ikke påberope for sen reklamasjon hvis selgeren har vært grovt aktløs, uærlig eller ellers har handlet i strid med god tro. Retten kan i tillegg bortfalle etter foreldelsesloven.

Har eiendommen en mangel, kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag. Etter avhendingsloven § 4-12 skal avslaget, med mindre noe annet godtgjøres, settes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Kjøperen må etter avhendingsloven § 3-1 selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, med mindre boligen er solgt som ny. Innhent derfor et skriftlig pristilbud fra en håndverker, og send det sammen med reklamasjonen.

Send reklamasjonen skriftlig, helst på e-post med bilder vedlagt, slik at du kan bevise når den ble sendt. Beskriv hva du krever, for eksempel retting eller prisavslag, og sett en rimelig frist for svar.

Nøkler, målere og praktiske overtakelser

Nøkkeloverleveringen bør skje når gjennomgangen er ferdig og protokollen er signert. Tell nøklene, og sjekk at de passer i alle låser: ytterdør, kjeller, bod, postkasse og eventuelt garasje. Spør om kodene til dørtelefon, alarm og port. Vurder å bytte lås etter overtakelsen, siden du ikke vet hvem som har kopier.

Les av strømmåleren og eventuell vannmåler under overtakelsen, og ta bilde av målerstanden med dato synlig. Hvem som betaler forbruket fram til overtakelsen, og hvem som betaler etter den, bør du sjekke i kontrakten og avklare med selgeren. Gjør det samme med fjernvarme eller andre målere hvis boligen har det. Noter også målernummeret.

Sørg for å ha strømavtalen avklart i god tid før overtakelsesdagen, slik at du ikke står uten avtale når du får nøklene. Du er ikke nødt til å velge avtale under selve overtakelsesmøtet, og kan sammenligne tilbud før eller etter. Ifølge Forbrukertilsynet er det ulovlig å stille som krav at kjøperen tegner strømavtale når boligen overtas eller kontrakten signeres. Tilsynet opplyser at det i enkelte overtakelsesprotokoller har vært obligatorisk å velge strømavtale for at protokollen skal kunne signeres, og at de ser på dette som ulovlig praksis. Du kan derfor signere uten å velge avtale der og da, og sammenligne tilbud i ro og mak.

Velger du likevel en avtale i forbindelse med overtakelsen, er angrefristen 14 dager fra avtaleinngåelsen, opplyser Forbrukertilsynet. Den som ønsker oppstart før angrefristen er utløpt, må selv uttrykkelig be om det.

Gjør de andre praktiske tingene i samme omgang: meld flytting til Folkeregisteret, gi beskjed om ny adresse til bank, arbeidsgiver og forsikringsselskap, og bestill internett. For en bolig i sameie eller borettslag bør du be forretningsfører om en oversikt over fellesutgifter, og spørre hvordan de skal fordeles for overtakelsesmåneden. Er du førstegangskjøper, kan Slik er det å være førstegangsboligkjøper være nyttig.

Forsikring fra overtakelsesdagen

Boligforsikringen bør være på plass senest fra overtakelsen, og det er trygt å bestille den noen dager i forveien. Spør forsikringsselskapet om dekningen starter i det du får nøklene, og få bekreftelsen skriftlig.

Skal du overta et hus, må forsikringen dekke bygningen, mens en leilighet normalt trenger innboforsikring og eventuelt tillegg for eget bad og faste installasjoner. I borettslag og sameie dekker fellesskapets forsikring normalt bygget, men det er viktig å sjekke hva som faktisk er dekket, og hva du selv må forsikre. Spør forretningsfører eller styret.

Eierskifteforsikring er en egen type forsikring som kan dekke skjulte feil og mangler ved boligen. Hvilke vilkår, egenandeler og dekningsgrenser som gjelder, avhenger av avtalen, og de må leses nøye. Forsikringen erstatter ikke kjøperens egen undersøkelse, og den kommer ikke i stedet for en grundig overtakelse.

Oppgjør, tinglysing og skjøte

Oppgjøret er der kjøpesummen betales og de formelle dokumentene overleveres. Megleren eller en oppgjørsansvarlig ordner som regel dette, og kjøpesummen fordeles mellom selgeren og eventuelle panthavere. Skjøtet er dokumentet som overfører eiendomsretten fra selgeren til kjøperen, og det er skjøtet som tinglyses.

Tinglysing betyr at skjøtet registreres i det offentlige registeret for fast eiendom, slik at kjøperen står som eier og får hjemmel til eiendommen. Hjemmelen er det som gjør at du kan selge, pantsette og disponere eiendommen fullt ut. Skjøtet har også betydning for selgerens hevingsrett, ettersom selgeren ikke kan heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, jf. avhendingsloven § 5-3.

Er kjøpet finansiert med lån, må også pantedokumentet tinglyses. Be om kopi av alle dokumenter og en bekreftelse når tinglysingen er gjennomført.

Tinglysing koster et gebyr. Sjekk i oppgjørsoppstillingen at gebyr og andre kostnader stemmer med det du har fått opplyst på forhånd.

Dokumentavgift ved overtakelse

Når et dokument overfører hjemmel til fast eiendom og tinglyses, skal det betales dokumentavgift, opplyser Skatteetaten. Avgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet, opplyser Skatteetaten.

Kartverket krever inn dokumentavgiften, opplyser Skatteetaten. Kartverket behandler spørsmål om avgiften i første instans og vedtar alle saker som gjelder avgiftsplikt og avgiftsgrunnlag. Du kan klage på Kartverkets vedtak om avgiftsplikt og avgiftsgrunnlag til Skattedirektoratet.

Det finnes unntak. Skatteetaten oppgir at det er fritak for overføring av hjemmel til fast eiendom mellom ektefeller, og for overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd. Skattekontoret er førsteinstans for søknader om dispensasjon fra avgiftsplikten.

Sjekk at megleren har lagt riktig beløp til grunn i oppgjørsoppstillingen. Planlegg egenkapitalen slik at dokumentavgiften og tinglysingsgebyret er dekket i tillegg til kjøpesummen.

Oppsummering: praktisk sjekkliste

Sjekklisten under samler det viktigste fra før, under og etter overtakelsen.

• Før: les kontrakt og tilstandsrapport, avklar overtakelsestidspunkt og risiko skriftlig med megler
• Før: bestill boligforsikring som gjelder fra overtakelsen, og sammenlign strømavtaler uten press
• Under: gå gjennom hvert rom, test installasjoner og sammenlign med rapport og kontrakt
• Under: ta bilder, få avvik inn i protokollen og ikke signer noe du er uenig i
• Under: les av strøm og vann, og ta bilde av målerne med dato
• Etter: send skriftlig reklamasjon innen rimelig tid, med bilder og pristilbud
• Etter: kontroller at skjøtet tinglyses, og at dokumentavgift og gebyr er betalt
• Etter: meld flytting og ny adresse, og avklar fellesutgifter i sameie eller borettslag