Søknad om ferdigattest: slik søker du, frister og krav

Hva er en ferdigattest?

Ferdigattest er kommunens vedtak som avslutter byggesaken for et søknadspliktig tiltak, og den utstedes når nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse foreligger (plan- og bygningsloven § 21-10). Når tiltaket er helt ferdig, søker du kommunen, for eksempel på blankett «5167 Søknad om ferdigattest» (DiBKs side «Steg 8: Skaffe ferdigattest»).

Sluttdokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og regelverket, og for tiltak som krever uavhengig kontroll, skal det foreligge dokumentasjon for utført sluttkontroll (plan- og bygningsloven § 21-10). Det skal også foreligge tilstrekkelig dokumentasjon av byggverkets egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold.

Ferdigattesten innebærer ikke noe kommunalt ansvar for tiltakets kvalitet, men markerer at den offentlige behandlingen av saken er avsluttet (departementets tolkningsuttalelse om sluttdokumentasjon for eldre byggetillatelser). Ansvaret for at tiltaket oppfyller kravene, ligger hos tiltakshaver og de ansvarlige foretakene.

Tiltak som er unntatt fra søknadsbehandling, har ikke krav om ferdigattest og kan tas i bruk umiddelbart (DiBKs veiledning). Oslo kommune ber om at en søknadsfri frittliggende bygning eller et tilbygg meldes til kommunen senest fire uker etter at det er ferdig, slik at kart og matrikkel kan oppdateres (Oslo kommunes side om ferdigattest). Gjelder det garasje eller carport, kan du lese mer i guiden om tillatelse til garasje og carport.

Disse søknadspliktige tiltakene skal ikke avsluttes med ferdigattest (byggesaksforskriften § 8-1):

• Opprettelse av ny eiendom, festegrunn eller arealoverføring
• Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som ikke skal brukes til varig opphold
• Skilt- og reklameinnretninger der tillatelsen er gitt for et bestemt tidsrom

Hvem søker om ferdigattest?

Kort svar: Det er søkeren i byggesaken som søker om ferdigattest, og det kan være en ansvarlig søker etter plan- og bygningsloven § 20-3 eller tiltakshaveren selv etter § 20-4 (DiBKs veiledning til byggesaksforskriften § 8-1). Loven nevner erklæring om ferdigstillelse «fra tiltakshaver eller ansvarlig søker» (plan- og bygningsloven § 21-10).

Oslo kommune skriver at det i tiltak uten ansvarsrett er den som er oppgitt som tiltakshaver, som kan sende søknaden, og at det må meldes fra i saken hvis tiltakshaver skal endres (Oslo kommunes side om ferdigattest). I saker med ansvarsrett må fagfolk sende søknaden, og er foretaket som var ansvarlig søker ikke lenger tilgjengelig, må tiltakshaver hente inn et annet foretak som kan overta.

Kommunen utsteder ikke ferdigattest av seg selv, og en ny eier blir ikke automatisk tiltakshaver i en gammel byggesak. Det er derfor lurt å avklare tidlig hvem som skal stå som søker når prosjektet nærmer seg slutten.

Det er to hovedsituasjoner:

• Tiltak med ansvarlige foretak: et foretak med ansvarsrett er ansvarlig søker og sender søknaden om ferdigattest
• Tiltak uten ansvarsrett: tiltakshaveren har selv søkt om tillatelse og søker også selv om ferdigattest

Hva må søknaden om ferdigattest inneholde?

Kort svar: Søknaden skal vise at tiltaket er ferdig og bygget slik det ble godkjent, og hvilke vedlegg som trengs, avhenger av tiltaket (byggesaksforskriften § 8-1). Søker oppdaterer gjennomføringsplanen på grunnlag av samsvarserklæringer for prosjektering og utførelse og eventuelle kontrollerklæringer, og gjennomføringsplanen følger søknaden som vedlegg (DiBKs veiledning til byggesaksforskriften § 8-1). Samsvarserklæringene og kontrollerklæringene skal derimot ligge hos ansvarlig søker som en del av dokumentasjonsgrunnlaget.

For tiltak uten ansvarlige foretak eller krav om kontroll kreves det ikke gjennomføringsplan, og det er tilstrekkelig med en bekreftelse fra tiltakshaveren om at tiltaket er gjennomført i samsvar med lov, planer, tillatelser og vilkår (DiBKs veiledning). Ble det helt likt det du fikk tillatelse til, trenger du bare fylle ut blanketten, og er avviket så lite at det ikke har betydning for tillatelsen eller naboene, legger du ved dokumentasjon av det, for eksempel en oppdatert fasadetegning (DiBKs side «Steg 8: Skaffe ferdigattest»).

Endringer som krever endringssøknad, må søkes om og behandles før du søker om ferdigattest (DiBKs veiledning). Om nabovarsel ved endringer kan du lese i guiden om nabovarsel.

Sjekkliste for søknaden (byggesaksforskriften § 8-1):

• Erklæring om ferdigstillelse og nødvendig sluttdokumentasjon (plan- og bygningsloven § 21-10)
• Bekreftelse på at dokumentasjon for driftsfasen er overlevert byggverkets eier, som kan gis i selve søknaden
• Oppdatert gjennomføringsplan der det kreves gjennomføringsplan
• Sluttrapport som dokumenterer faktisk disponering av avfallet, der det kreves avfallsplan eller rapport fra miljøkartlegging
• Oppdatert situasjonsplan og tegninger hvis det er gjort justeringer som ikke krevde endringssøknad

Sluttrapport for avfall: når kreves den?

Der det kreves avfallsplan eller rapport fra miljøkartlegging, skal sluttrapport som dokumenterer faktisk disponering av avfallet, legges ved søknaden om ferdigattest (byggesaksforskriften § 8-1). Sluttrapporten sendes med kvitteringer for deponi og lignende og skal gjøre rede for avfallet som er disponert på søknadstidspunktet (DiBKs veiledning). Alt avfall fra eventuell riving og miljøsanering skal være disponert og dokumentert før ferdigattest gis.

Et lite tilbygg eller en garasje utløser normalt ikke kravet, så lenge tiltaket holder seg innenfor grensene nedenfor. Er du usikker, sjekker du kravene i byggteknisk forskrift før du sender søknaden, slik at du har med rapporten hvis den trengs.

Avfallsplan kreves ved disse tiltakene (byggteknisk forskrift § 9-6):

• Oppføring, tilbygging, påbygging og underbygging av bygning når tiltaket overskrider 300 m² BRA (byggteknisk forskrift § 9-6)
• Vesentlig endring eller vesentlig reparasjon når tiltaket omfatter mer enn 100 m² BRA av bygningen (byggteknisk forskrift § 9-6)
• Riving av bygning eller del av bygning som overskrider 100 m² BRA (byggteknisk forskrift § 9-6)
• Tiltak som genererer over 10 tonn bygg- og rivningsavfall (byggteknisk forskrift § 9-6)

Slik søker du om ferdigattest – steg for steg

Søknaden om ferdigattest er det siste steget i byggesaken, og den sendes til kommunen som behandlet saken (DiBKs side «Steg 8: Skaffe ferdigattest»). Oslo kommune oppgir at fagfolk må søke via digitale søknadsløsninger, mens privatpersoner kan bruke blanketten (Oslo kommunes side om ferdigattest).

Det lønner seg å samle dokumentasjonen fortløpende i byggeperioden, slik at søknaden er komplett når du sender den, for en mangelfull søknad kan forlenge behandlingen.

Slik går du fram:

• Sjekk at tiltaket er helt ferdig og bygget slik det ble godkjent.
• Avklar avvik: søknadspliktige endringer krever endringssøknad før du søker om ferdigattest (DiBKs veiledning).
• Samle dokumentasjonen: gjennomføringsplan og sluttrapport for avfall der det kreves, og bekreftelse på at dokumentasjonen for driftsfasen er overlevert eier.
• Fyll ut søknaden, for eksempel blankett «5167 Søknad om ferdigattest» (DiBKs side «Steg 8: Skaffe ferdigattest»).
• Send søknaden til kommunen som behandlet byggesaken.
• Vent på vedtaket: kommunen skal utstede ferdigattest innen 3 uker etter at søknaden med nødvendig dokumentasjon er mottatt (plan- og bygningsloven § 21-7).
• Ta vare på ferdigattesten sammen med dokumentasjonen for drift og vedlikehold.

Hvor lang tid har kommunen – og hva skjer hvis fristen går ut?

Kort svar: Kommunen skal utstede ferdigattest innen 3 uker etter at kravet er mottatt sammen med nødvendig dokumentasjon, og er ferdigattest ikke utstedt innen fristen, kan byggverket tas i bruk (plan- og bygningsloven § 21-7). Det kan likevel avtales lengre frist i den enkelte sak.

Fristen gjelder fra søknaden er mottatt til vedtak er sendt, og den kan forlenges med den tiden som går med til feilretting eller supplering av opplysninger (byggesaksforskriften § 7-2). En søknad med mangler gir derfor ofte lengre behandlingstid.

At bygget kan tas i bruk etter treukersfristen, betyr ikke at ferdigattest anses gitt, og kommunen må fortsatt behandle og avgjøre søknaden (departementets tolkningsuttalelse om fristen for ferdigattest). Bygget tas da i bruk på egen risiko, for avslår kommunen søknaden, er bruken ikke lenger lovlig med mindre kommunen samtidig har gitt midlertidig brukstillatelse.

Kommunen har plikt til å utstede ferdigattest senere når vilkårene er oppfylt, og tiltakshaver har ansvaret for at kravene er oppfylt (DiBKs veiledning). Der det gjenstår mindre arbeid og kommunen har oversittet fristen, bør det kunne gis midlertidig brukstillatelse.

Når kan kommunen nekte eller trekke tilbake en ferdigattest?

Kommunen vurderer ut fra de innsendte opplysningene om vilkårene er til stede, og har plikt til å utstede ferdigattest når de er innfridd (DiBKs veiledning). Kommunen kan avslå, for eksempel hvis det mangler dokumentasjon eller tiltaket viser seg ikke å være ferdig (departementets tolkningsuttalelse om fristen for ferdigattest).

Kommunen kan også utstede ferdigattest der det foreligger bagatellmessige overtredelser (plan- og bygningsloven § 21-10). Dette er noe annet enn gjenstående arbeid, adgangen er skjønnsmessig, og du har ikke krav på at kommunen bruker den (DiBKs veiledning).

Kommunens avgjørelse om ferdigattest er et enkeltvedtak som kan påklages, men klagen kan ikke gjelde forhold som er avgjort i tidligere vedtak i byggesaken, for eksempel i rammetillatelsen (DiBKs veiledning). En ferdigattest kan også trekkes tilbake hvis den er utstedt på uriktig grunnlag.

Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse?

Kort svar: Ferdigattesten avslutter byggesaken, mens midlertidig brukstillatelse lar deg ta bygget i bruk mens mindre vesentlig arbeid gjenstår, når kommunen finner det ubetenkelig (plan- og bygningsloven § 21-10). Tillatelsen skal angi hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse, og kommunen kan kreve sikkerhet for at arbeidene blir utført.

Søker du om midlertidig brukstillatelse, må du identifisere gjenstående arbeid, angi tidspunkt for ferdigstillelse og bekrefte at byggverket har, eller innen 14 dager vil få, tilfredsstillende sikkerhetsnivå (byggesaksforskriften § 8-1). Har byggverket ikke tilfredsstillende sikkerhetsnivå når du søker, skal du sende kommunen en bekreftelse når kravet er oppfylt.

Kommunens frist for å behandle søknad om midlertidig brukstillatelse er 3 uker etter byggesaksforskriften § 7-1 (DiBKs veiledning). Overskrides fristen for ferdigstillelse, oppstår et ulovlig forhold, og kommunen skal gi pålegg om ferdigstillelse, men den midlertidige brukstillatelsen opphører ikke av seg selv.

Forskjellene er disse (DiBKs veiledning):

• Ferdigattest har du krav på når vilkårene er oppfylt, mens midlertidig brukstillatelse gis etter kommunens skjønn
• Gjenstående arbeid må ikke ha særlig betydning for sikkerhet eller helse
• Forhold som reduserer brannsikkerheten for personer, gir ikke grunnlag for midlertidig brukstillatelse, for eksempel manglende vanntilførsel til sprinkleranlegg eller manglende merking av rømningsveier
• Midlertidig brukstillatelse kan gis for deler av tiltaket og skal alltid ha en frist
• Byggesaken er først avsluttet når ferdigattesten er gitt

Kan du bruke bygget uten ferdigattest?

Kort svar: Nei, som hovedregel kan tiltaket ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og det er heller ikke adgang til å la andre ta det i bruk (DiBKs veiledning). Det betyr at du heller ikke kan leie ut en ny boenhet før dette er på plass.

Unntakene er når kommunen ikke har holdt fristen sin, og tiltak som er unntatt søknadsplikt. Den som bruker eller lar bruke et tiltak uten nødvendig ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, kan ilegges overtredelsesgebyr, og privatpersoner kan ilegges inntil halvparten av beløpsgrensene for foretak (byggesaksforskriften § 16-1).

Etter bygningslovene og plan- og bygningsloven har det i utgangspunktet ikke vært tillatt å ta i bruk et bygg før ferdigattest foreligger, men det kan under visse forutsetninger gis midlertidig brukstillatelse (departementets tolkningsuttalelse om midlertidig brukstillatelse for eldre bygg). Et bygg uten ferdigattest er ikke automatisk ulovlig å eie eller selge, men bruken må ha et lovlig grunnlag.

Eldre bygg uten ferdigattest

Kort svar: Hvilket år det ble søkt om tillatelse, avgjør hva som er mulig. Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998 (plan- og bygningsloven § 21-10).

Oslo kommune skriver at dette skyldes lovendringer i plan- og bygningsloven i 2015 (Oslo kommunes side om ferdigattest). Når et slikt tiltak er omsøkt, godkjent og har fått brukstillatelse, er det etter Oslo kommunes vurdering ikke ulovlig å bruke byggverket selv om ferdigattesten mangler.

For bygg omsøkt før 1. januar 1998 som mangler både brukstillatelse og ferdigattest, åpner departementet for at det etter en tilstandsvurdering kan gis midlertidig brukstillatelse (departementets tolkningsuttalelse om midlertidig brukstillatelse for eldre bygg). En alminnelig tilstandsrapport ved salg av bolig er ikke tilstrekkelig, og forhold av betydning for liv og helse må rettes først.

Er det søkt om tillatelse fra og med 1. januar 1998 til og med 30. juni 2010 og gitt midlertidig brukstillatelse, skal kommunen utstede ferdigattest når de gjenstående forholdene er dokumentert slik forskriften krever (byggesaksforskriften § 8-1). Mangler midlertidig brukstillatelse i slike saker, gjelder ikke denne regelen, og det vanlige ansvarsrettssystemet må brukes (DiBKs veiledning).

Ble det aldri søkt om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, kan en eldre kontroll- eller samsvarserklæring i utgangspunktet legges til grunn ved søknad om ferdigattest, uavhengig av om foretaket fortsatt eksisterer (departementets tolkningsuttalelse om sluttdokumentasjon for eldre byggetillatelser). Kommunen kan be om en tilstandsvurdering hvis den er usikker.

Ferdigattest når du kjøper eller selger bolig

Selges boligen gjennom eiendomsmegler, skal megleren før handel sluttes gi kjøperen en skriftlig oppgave som blant annet inneholder opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse (eiendomsmeglingsloven § 6-7).

Ved kjøp av ny bolig fra utbygger avgjør ikke ferdigattesten om boligen er fullført etter bustadoppføringslova, men manglende ferdigattest kan etter rettspraksis og en konkret vurdering utgjøre en mangel som gir rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen (departementets tolkningsuttalelse om fristen for ferdigattest). Om kjøp av nybygg kan du lese mer i guiden om å kjøpe nybygg.

For eldre boliger anbefaler Oslo kommune en relevant tilstandsrapport hvis du trenger dokumentasjon ved salg, og ferdigattesten finnes i Oslo kommunes saksinnsyn hvis byggesaken har fått en (Oslo kommunes side om ferdigattest). Andre kommuner har egne løsninger, så spør kommunen der boligen ligger. Om selve tilstandsrapporten kan du lese i guiden om å forstå tilstandsrapporten.

Dette kan du som kjøper gjøre:

• Be megleren vise status for ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
• Sjekk om alle rom og tilbygg er omfattet av en byggesak
• Spør selger om ombygginger som er gjort
• Kontakt kommunen hvis du er i tvil

Gebyr for ferdigattest

Kommunestyret kan selv gi forskrift om gebyr for blant annet behandling av søknader og utferdigelse av attester, og gebyret skal ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker (plan- og bygningsloven § 33-1). Gebyret varierer derfor mellom kommunene, og du finner det i kommunens gebyrregulativ.

I Oslo består gebyret av et administrasjonsgebyr og eventuelt et tilleggsgebyr, og ferdigattest som utstedes innen 5 år etter at tillatelsen ble gitt, inngår i grunngebyret (Oslo kommunes side om ferdigattest). Er det gått mer enn fem år siden første tillatelse, legger Oslo kommune til et tilleggsgebyr fordi eldre saker er mer arbeidskrevende, og det er tiltakshaver i byggesaken som får gebyret.

Det lønner seg altså å søke om ferdigattest så snart tiltaket er ferdig, både fordi gebyret kan bli høyere i eldre saker og fordi dokumentasjonen er lettere å samle mens prosjektet er ferskt.